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浙江特色小鎮(zhèn)是中央希望推廣的新型城鎮(zhèn)化重要的創(chuàng)新發(fā)展模式，是一個(gè)以產(chǎn)業(yè)為核心，把生產(chǎn)、生活、生態(tài)相融合的特定區(qū)域。作為多維度復(fù)合生態(tài)體系，特色小鎮(zhèn)究竟有何要素?必須要考慮哪幾個(gè)維度?今天就讓新盛唐集團(tuán)為大家詳細(xì)解讀，希望大家可以參考。

一、特色小鎮(zhèn)的核心是什么?

特色小鎮(zhèn)的核心就是產(chǎn)業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型。特色小鎮(zhèn)現(xiàn)在在中央也出現(xiàn)了歧義，各地政府自己也沒(méi)有想明白。比如住建部要打造1000個(gè)特色小鎮(zhèn)，去年第一批127個(gè)，現(xiàn)在又要開(kāi)始第二批了。其實(shí)住建部提出的這個(gè)特色小鎮(zhèn)與發(fā)改委的、浙江省的完全是兩碼事，在這點(diǎn)上我要簡(jiǎn)單解釋一下。

二、房地產(chǎn)商做的是真正意義上的特色小鎮(zhèn)嗎?

現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)也推出了特色小鎮(zhèn)，如萬(wàn)科良渚文化村、綠城桃李春風(fēng)等。坦率來(lái)講，這兩個(gè)房地產(chǎn)的標(biāo)桿小鎮(zhèn)雖然聲譽(yù)很高，但都沒(méi)能列入杭州市余杭區(qū)的區(qū)級(jí)特色小鎮(zhèn)。政府一直在強(qiáng)調(diào)特色小鎮(zhèn)不能房地產(chǎn)化，這是因?yàn)樘厣℃?zhèn)強(qiáng)調(diào)“產(chǎn)業(yè)”、“文化”、“旅游”、“社區(qū)”四位一體，這的確包含社區(qū)，但是文化、旅游、社區(qū)最終是為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)。

三、特色小鎮(zhèn)就是產(chǎn)業(yè)園嗎?

當(dāng)然不是。只有產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有文化、旅游、社區(qū)配套的就是產(chǎn)業(yè)園。

浙江省人民政府關(guān)于加快特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)是在2015年5月8日公布的。在這之前，江蘇于2005年提過(guò)，第二個(gè)是云南，做文化、旅游，利用傳統(tǒng)的保留下來(lái)的自然資源、文化資源或鄉(xiāng)村資源拿來(lái)開(kāi)發(fā)運(yùn)作。這可以說(shuō)是一種比較片面化的特色小鎮(zhèn)類(lèi)型，還算是好的。第三個(gè)是北京于2011年提的疏解首都功能的等等，總體來(lái)說(shuō)都不是特別成功。因此，特色小鎮(zhèn)從頭到尾只有一種模式，就是浙江省在做的，也是中央在強(qiáng)調(diào)的。所以大家在做小鎮(zhèn)之前，首先要問(wèn)一下自己在做的是真小鎮(zhèn)，還是假小鎮(zhèn)。

我們?cè)谌珖?guó)各地做過(guò)的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目分布在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同的地區(qū)，所屬的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型也不盡相同，從我們嘗試過(guò)的200多個(gè)項(xiàng)目來(lái)看有兩個(gè)共同的特點(diǎn)：

一是沒(méi)有任務(wù)書(shū)。我可以告訴大家，我們做過(guò)的這些小鎮(zhèn)沒(méi)有一個(gè)是有設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的，就是沒(méi)有人知道該怎么做，不知道是正常的，因?yàn)椴艅倓傞_(kāi)始。我們是比較榮幸的，因?yàn)檎憬√厣℃?zhèn)前面的幾個(gè)以及現(xiàn)在在杭州落成的、比較見(jiàn)時(shí)效的都是我們的作品，我們能夠從源頭上來(lái)思考怎么做，跟我們合作的政府、企業(yè)對(duì)我們也是非常的信任。所以，這就逼著我們不斷去思考應(yīng)該怎么做。

二是首輪設(shè)計(jì)無(wú)法落地。我們經(jīng)手的80%的特色小鎮(zhèn)，尤其是外省的，都經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)院、策劃公司等機(jī)構(gòu)做過(guò)一部分工作的，最后發(fā)現(xiàn)沒(méi)有辦法落地。因?yàn)閭鹘y(tǒng)設(shè)計(jì)院都是在塑造物理空間，包括建筑、景觀、標(biāo)識(shí)、公共藝術(shù)等，這就要先有任務(wù)書(shū)，任務(wù)書(shū)也就是物理空間背后承載的意義是什么，但是現(xiàn)在特色小鎮(zhèn)沒(méi)有人能夠把它描繪清楚，它不是住宅、產(chǎn)業(yè)園這樣單一功能的，它是一個(gè)小型的社會(huì)，所以必須要清楚社會(huì)組成的各種形態(tài)是什么。

四、特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須考慮6個(gè)維度

這個(gè)模型是我們自己研究和總結(jié)出來(lái)的，沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何專(zhuān)家、學(xué)者的評(píng)判，純粹是由我們從200 多個(gè)特色小鎮(zhèn)中總結(jié)出來(lái)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，這說(shuō)明特色小鎮(zhèn)是多維度復(fù)合的生態(tài)體系，各個(gè)維度缺一不可、緊密相連。

第一個(gè)維度是政策。

中國(guó)主要的資源是控制在政府手里，現(xiàn)在做特色小鎮(zhèn)，黨中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)是政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場(chǎng)運(yùn)作，政府不能像原來(lái)一樣做主導(dǎo)。那么政府掌握的這些資源通過(guò)什么方法交給企業(yè)呢?我認(rèn)為是政策。目前中國(guó)最成功的特色小鎮(zhèn)——玉皇山南基金小鎮(zhèn)，當(dāng)時(shí)學(xué)的是美國(guó)格林尼治基金小鎮(zhèn)，但格林尼治最近就出現(xiàn)了萎縮的現(xiàn)象，為什么?因?yàn)樗麄兯诘目的腋裰菀魇?9%的基金稅，那里的基金公司大量轉(zhuǎn)移到佛羅里達(dá)州了。所以無(wú)論是在中國(guó)還是世界其他國(guó)家，政策都是首要的前提。

第一是考慮在特色小鎮(zhèn)里面有什么政策?國(guó)家、省里、區(qū)縣、地市有什么政策，怎么把它用好?政府如何去配合?第二是考驗(yàn)政府執(zhí)政能力，如何制定針對(duì)特色小鎮(zhèn)符合市場(chǎng)規(guī)律的政策?

第二個(gè)維度是運(yùn)營(yíng)。

首先，我們要思考政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場(chǎng)運(yùn)作，那么政府的邊界在哪里?企業(yè)如何與政府合作?哪些企業(yè)可以承擔(dān)最重要的平臺(tái)角色?如果我們是一般的房企要轉(zhuǎn)型應(yīng)該如何做?絕對(duì)不能說(shuō)一句政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場(chǎng)運(yùn)作就可以了，我們必須要形成一套模式。政府主要做三件事情，第一件是制定規(guī)則，要制定符合市場(chǎng)規(guī)律的規(guī)則;第二是要維護(hù)規(guī)則。這點(diǎn)的難度不小，尤其是在北方一些城市。只有通過(guò)法律手段、通過(guò)合作文本來(lái)確定，這是最好的辦法;第三件是房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)政府的時(shí)候，千萬(wàn)不能把政府看成土地的供給者或是基建、配套工程的提供者，政府是企業(yè)的背書(shū)、宣傳號(hào)召力。

第二個(gè)是管委會(huì)。浙江省特色小鎮(zhèn)基本都有一個(gè)小鎮(zhèn)管委會(huì)，這是因?yàn)槟壳拔覀兊男姓C(jī)制和市場(chǎng)機(jī)制沒(méi)有辦法完全接軌。小鎮(zhèn)管委會(huì)隸屬于區(qū)縣一級(jí)的政府，比如基金小鎮(zhèn)，沒(méi)有任何行政審批權(quán)限，只能做兩件事情，第一件落實(shí)政策，第二件就是服務(wù)，企業(yè)進(jìn)來(lái)后要注冊(cè)，只要準(zhǔn)備的資料齊備、合法，交給管委會(huì)，一個(gè)工作日搞定。如果是企業(yè)來(lái)做這樣的事就非常困難，很多地方都有國(guó)投、城投的公司或平臺(tái)操作這種事情，但工作開(kāi)展都不順暢。

第三個(gè)是平臺(tái)公司。既然特色小鎮(zhèn)是多維度生態(tài)系統(tǒng)，就必須具備幾個(gè)特點(diǎn)：一是開(kāi)放式的結(jié)構(gòu)，在這點(diǎn)上房地產(chǎn)就很難，因?yàn)榉康禺a(chǎn)從運(yùn)作到成本都是封閉的，浙江省的如果是由一個(gè)企業(yè)來(lái)主導(dǎo)，那么這個(gè)企業(yè)一般要很厲害，比如阿里巴巴，云棲小鎮(zhèn)就是由阿里巴巴主導(dǎo)。二是平臺(tái)公司，我們?cè)诖筮B看到，他們把IBM拉進(jìn)來(lái)，IBM在那里投資了20幾億，解決了9000多人的就業(yè)問(wèn)題，大連開(kāi)發(fā)區(qū)想圍繞IBM打造5平方公里新的產(chǎn)業(yè)園，結(jié)果始終沒(méi)有辦法做起來(lái)。所以，不同的特色小鎮(zhèn)，要選擇合適的企業(yè)，從房地產(chǎn)或者企業(yè)的角度來(lái)講，我們肯定是希望自己在特色小鎮(zhèn)里面承擔(dān)的職責(zé)分量更重，這就需要考慮清楚你是要通過(guò)合作還是并購(gòu)，或者自己培養(yǎng)。

第三個(gè)維度是產(chǎn)業(yè)。

我認(rèn)為做特色小鎮(zhèn)首先要考慮產(chǎn)業(yè)問(wèn)題。中小城市為什么人口外溢?我們知道房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)主要取決于人口所在的城市是流入型還是流出型，而人口的流入流出主要是產(chǎn)業(yè)問(wèn)題，所以產(chǎn)業(yè)是特色小鎮(zhèn)的核心。我們認(rèn)為，首先一個(gè)3平方公里的特色小鎮(zhèn)，必須是圍繞一個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，這個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)隨著時(shí)間的變化，可能會(huì)發(fā)生變化。

其實(shí)很多的特色小鎮(zhèn)，它的產(chǎn)業(yè)可能很多是本身有這個(gè)產(chǎn)業(yè)，而我們要考慮的是如何升級(jí)轉(zhuǎn)型。就拿玉皇山南基金小鎮(zhèn)為例，其實(shí)是前后經(jīng)過(guò)兩次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，2008年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)是一個(gè)玉皇山村，要做城中村改造，我們?nèi)チ艘院蠓浅Ｏ矚g那里。我們認(rèn)為把資源變成資本才是最高手段。既然資本是最好的，就給它匹配最高端的產(chǎn)品，所以我們就建議它引入高端產(chǎn)業(yè)，不但不會(huì)對(duì)景區(qū)造成污染，反而有提升。所以玉皇山基金小鎮(zhèn)第一個(gè)名字叫玉皇山國(guó)際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。

所以一個(gè)特色小鎮(zhèn)的發(fā)展一定是動(dòng)態(tài)的，還是以基金小鎮(zhèn)為例，我們文創(chuàng)企業(yè)在這里面起的作用是什么?第一是改變了生態(tài)環(huán)境，提高了生態(tài)品質(zhì);第二是改變?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)，如果基金小鎮(zhèn)還是原來(lái)的樣子，還是農(nóng)民工集中的地方，那些基金人士是絕對(duì)不肯去的，這也是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本規(guī)律，產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入往往是從制造業(yè)開(kāi)始、從無(wú)到有、從小到大，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展肯定是從低到高的。

第四個(gè)維度是金融。

第一點(diǎn)就是針對(duì)小鎮(zhèn)內(nèi)部構(gòu)建一個(gè)降低成本、推動(dòng)發(fā)展的引擎。我們企業(yè)做的特色小鎮(zhèn)最關(guān)鍵就是如何盈利。特色小鎮(zhèn)既然是一個(gè)創(chuàng)新，政府要?jiǎng)?chuàng)新，企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新，市場(chǎng)要?jiǎng)?chuàng)新，產(chǎn)業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新，我們的盈利模式也得要?jiǎng)?chuàng)新。傳統(tǒng)的盈利方式主要有五種，第一種是旱澇保收;第二種是在建設(shè)里獲得盈利;第三種是房地產(chǎn)賣(mài)房子;第四種是自己經(jīng)營(yíng)一部分;第五種是房企進(jìn)來(lái)持有60—70%比例?，F(xiàn)在有些企業(yè)在不斷研究新的模式，這需要政府放權(quán)。

第二點(diǎn)就是像夢(mèng)想小鎮(zhèn)，三年前附近有個(gè)樓盤(pán)均價(jià)1.3萬(wàn)，現(xiàn)在是3.6萬(wàn)。這說(shuō)明特色小鎮(zhèn)的撬動(dòng)效應(yīng)非常強(qiáng)。我作為企業(yè)做特色小鎮(zhèn)的效果，能不能享受以上增值的部分呢?這在有些地方已經(jīng)這么干了。

第三點(diǎn)就是企業(yè)本身要做的。假如說(shuō)小鎮(zhèn)的確是很不錯(cuò)的，我能不能做股權(quán)投資、風(fēng)險(xiǎn)投資，目前在杭州、深圳都做得不錯(cuò)。如果我們?cè)谔厣℃?zhèn)里找到新的盈利方式，探索出一條新的路徑，那么在我們未來(lái)一二十年的發(fā)展里面就沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。所以現(xiàn)在走在前面的一些開(kāi)發(fā)商都非常迫切地想要找到這樣的一條路徑，每個(gè)人都處于這樣的瓶頸狀態(tài)，大家都是位于同一個(gè)起跑線。

第五個(gè)維度是物理空間。

物理空間這一塊是我們擅長(zhǎng)做的事情，但實(shí)際上政策和運(yùn)營(yíng)這一塊我們也有在參與。比如夢(mèng)想小鎮(zhèn)金色長(zhǎng)廊這一塊就是我們和海龜在合作運(yùn)營(yíng)，我們現(xiàn)在跟政府合作也是處于一個(gè)比較有利的位置。我們與政府的合作不再是甲方、乙方的關(guān)系，而是形成了一個(gè)相對(duì)平等的關(guān)系，甲方對(duì)我們的信任度比對(duì)其它行業(yè)、其他公司要高很多。比如夢(mèng)想小鎮(zhèn)這里的拆遷安置的辦法，資源導(dǎo)入的辦法，都是我們來(lái)制定的，現(xiàn)在夢(mèng)想小鎮(zhèn)核心區(qū)的一期，原來(lái)的拆遷安置費(fèi)用打算花6 個(gè)億，后來(lái)我們幫他梳理之后只花了5000多萬(wàn)，所以政府對(duì)我們就比較信任。南方設(shè)計(jì)現(xiàn)在形成的就是平臺(tái)，設(shè)計(jì)類(lèi)和非設(shè)計(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)都有，可以提供各個(gè)方面的服務(wù)。

第六個(gè)維度是科技。

我們現(xiàn)在通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的手段把在浙江、江蘇以及西安的特色小鎮(zhèn)串聯(lián)起來(lái)，最后形成資源平臺(tái)。第一個(gè)看小鎮(zhèn)與小鎮(zhèn)之間產(chǎn)業(yè)是不是互補(bǔ)的，第二個(gè)看資源實(shí)際上可以合作，這是我們下一步要做的事情。在這里面(齒輪圖)每個(gè)要素都是互相關(guān)聯(lián)的，這也是為什么傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)、策劃?rùn)C(jī)構(gòu)沒(méi)有辦法把一個(gè)特色小鎮(zhèn)做起來(lái)，沒(méi)有辦法落地。特色小鎮(zhèn)建設(shè)的緯度太多太復(fù)合，主要做三件事情：一是怎樣促進(jìn)企業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，二是怎樣推動(dòng)政府的高效治理，三是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)手段將小鎮(zhèn)與小鎮(zhèn)之間。小鎮(zhèn)與社會(huì)之間串聯(lián)起來(lái)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)。

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