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投資寫字樓看準(zhǔn)了就下手
 四川新聞網(wǎng)-成都商報訊 2007-3-29記者賀崢李楊

   
　　來自仲量聯(lián)行研究報告顯示，在世界500強(qiáng)中200余家跨國企業(yè)擴(kuò)展城市排行上，成都僅排在北京、上海、廣州和深圳之后，位居二級城市之首。同時,這200余家跨國企業(yè)中，有22%在成都設(shè)有分支機(jī)構(gòu)。反觀目前成都寫字樓市場的租金狀況，其發(fā)展?jié)摿σ巡谎远鳌?BR>　　租金水平參差不齊
　　→租金是判斷一個城市寫字樓市場情況的重要指標(biāo)。然而在供需兩旺的市場背景下，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓在租金方面卻未能有足夠搶眼的表現(xiàn)，成為當(dāng)前一大“怪”現(xiàn)狀。
　　成都老牌甲級寫字樓的租金回落和更多中、低檔寫字樓的出現(xiàn)，拉低了成都寫字樓的整體租金水平；另一方面，不同物業(yè)持有人對租金心理預(yù)期存在的差異，也在一定程度上造成了寫字樓物業(yè)“貶值”情況的出現(xiàn)。
　　目前成都甲級或超甲級寫字樓的租金目前維持在70～120元/平方米?月之間，整體表現(xiàn)只能算是差強(qiáng)人意。以開行國際、威斯頓聯(lián)邦、時代廣場、川信、冠城等為代表的高檔寫字樓，月租金最高可達(dá)100~120元/平方米。新時代廣場、國信、國棟中央商務(wù)大廈等中檔寫字樓的月租金為40~60元/平方米。這一水平與京、滬及東部發(fā)達(dá)城市相比，均有著較為明顯的差距。
　　值得注意的是，成都一些老牌寫字樓近來在租金上開始呈現(xiàn)出下滑趨勢。不少有5年以上歷史的老牌甲級寫字樓，由于物業(yè)形態(tài)越來越舊，造成品質(zhì)有所下降。為了能夠留住既有的客戶，這些寫字樓大多采取了降低租金的方式。對此業(yè)內(nèi)人士指出，這種方法只能治標(biāo)不能治本，只有不斷投入，對硬件設(shè)施進(jìn)行維護(hù)更新，保證自己物業(yè)管理水平不會下降，才能為寫字樓租金的穩(wěn)定和上升提供條件。
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前成都甲級寫字樓的整體租金水平應(yīng)該保持在月租金100元/平方米的基礎(chǔ)之上，但是事實(shí)上，在不少甲級寫字樓里，租金差異大的情況比比皆是。以市中心某知名甲級寫字樓為例，高低層之間的每平方米的月租金從40元到120元不等。深入其中可以發(fā)現(xiàn)，不同的業(yè)主對物業(yè)投資回報心理預(yù)期的不同，是造成同一寫字樓內(nèi)存在極大租金差異的直接原因。這一現(xiàn)象不僅對寫字樓的正常租金市場帶來了影響，站在長遠(yuǎn)角度，租金門檻的不統(tǒng)一會導(dǎo)致寫字樓內(nèi)租賃對象的層次參差不齊，進(jìn)而損及寫字樓本身的品質(zhì)。面對這一無可回避的問題，一些新的甲級寫字樓項(xiàng)目已經(jīng)開始采取措施。以力寶大廈為例，項(xiàng)目即嘗試通過借助專門機(jī)構(gòu)來代理業(yè)主的招租事宜，從而達(dá)到大廈整體租金趨于均衡的目的。
　　寫字樓，地產(chǎn)投資新選擇
　　→種種現(xiàn)象表明，成都寫字樓開發(fā)投資和物業(yè)投資、租賃正在經(jīng)歷一個自上個世紀(jì)90年代以來最為活躍的時期。
　　陳先生是一家廣告公司的老板，為了將公司從羊西線搬到距離市區(qū)更近的地方辦公，兩年前他“冒險”在中海?格林威治購買了半層寫字樓，而接下來發(fā)生的故事卻令他心跳不止。“我當(dāng)時購買價格5000多元/平方米，現(xiàn)在8000多元/平方米的價格也有人接手，這里的租金起碼在50多元/平方米?月。”陳先生認(rèn)為，寫字樓行情的高漲最重要一個原因是外地企業(yè)和資本對成都的看好，而寫字樓正是長線投資的理想選擇。陳先生現(xiàn)在也感到很遺憾，當(dāng)初因?yàn)橘Y金緊張而只買了半層，但現(xiàn)在他希望將另半層買下時，他出再高的價格對方也不愿意出手。
　　以漿洗路?紅照壁商務(wù)片區(qū)為例，檔次好一些的寫字樓包括物業(yè)管理費(fèi)用在內(nèi)有的能夠達(dá)到每平方米80元以上/月，老宏達(dá)大廈的寫字樓月租金也在每平方米70元左右，因此假如周邊的寫字樓價格每平方米在8000~10000元都有比較好的長線投資價值。“現(xiàn)在成都的寫字樓長線投資的靜態(tài)回報一般在5%~10%，靜態(tài)來計算15年以內(nèi)就收回成本的長線投資應(yīng)該是不錯的投資方式?！焙赀_(dá)國際廣場鄧婕認(rèn)為，寫字樓投資現(xiàn)在仍然具有很大吸引力。