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宏觀調(diào)控 物權(quán)法威力勝過(guò)國(guó)六條
《大中華地產(chǎn)》2007-03-16

    物權(quán)法對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的影響，不妨從以下方面來(lái)進(jìn)行解讀。
對(duì)住宅如何影響？
    顯然，對(duì)已購(gòu)房的消費(fèi)者來(lái)講，是重大的利好。其擁有的物業(yè)必然就有了真正意義上的產(chǎn)權(quán)。隨之而來(lái)的是，未來(lái)出讓的全產(chǎn)權(quán)的土地，因自身價(jià)值的提高，加之對(duì)城市舊居民住宅的保護(hù)，對(duì)農(nóng)村耕地的強(qiáng)制性保留(中國(guó)的耕地的極限是18億畝，而今實(shí)有耕地已僅為18.3億畝)，今后土地資源必然更加稀少，土地出讓價(jià)格必然大幅飆升無(wú)疑。且未來(lái)政府需建設(shè)保障性出租房的投入，也需通過(guò)商品房土地售的收入來(lái)平衡，自然將推高商品房的價(jià)格。尤其占有稀缺性資源的高端住宅，其價(jià)值更將直線上升。
    未來(lái)能承受高價(jià)土地款的項(xiàng)目，也只有高檔的豪宅，唯有如此，才能拉開(kāi)同政府推出的出租房的距離，吸引有錢(qián)人花高價(jià)購(gòu)買(mǎi)。甚至可以大膽預(yù)測(cè)，未來(lái)國(guó)六條所涉及的對(duì)商品房修建面積的控制，也將逐漸取消。因?yàn)槲ㄓ写髴粜偷暮勒?，才能銷(xiāo)售起不菲的價(jià)格。隨著物權(quán)法的通過(guò)，國(guó)六條作為階段性的控制房?jī)r(jià)的措施，也就逐漸完成其使命而退出。
商業(yè)用房年限
成為最大玄機(jī)？
    此次物權(quán)法，最重要的是對(duì)住宅年限到期后的自動(dòng)延期。而對(duì)商業(yè)用地，則未有涉及。
    其實(shí)商業(yè)用地的年限與住宅用地的年限，同樣都是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展以來(lái)的歷史遺留問(wèn)題。是我國(guó)社會(huì)主義共有制與不動(dòng)產(chǎn)客觀需要私法性質(zhì)的法律給予保護(hù)的沖突中，一種過(guò)度性的安排。
    當(dāng)中國(guó)百姓幾乎傾其所有去購(gòu)買(mǎi)一套住房的時(shí)候，潛意識(shí)中都是作為一個(gè)祖?zhèn)骷覙I(yè)性的不動(dòng)產(chǎn)在購(gòu)買(mǎi)。農(nóng)耕文明的中華民族對(duì)住宅有著等同于家業(yè)的潛意識(shí)。當(dāng)住宅年限到期，真如現(xiàn)有土地出讓條約所約定的那樣，購(gòu)買(mǎi)者所購(gòu)買(mǎi)的只是使用權(quán)，土地應(yīng)收回再次出讓，或者延期需重新交費(fèi)等，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的影響是可想而知的。此次中央主導(dǎo)通過(guò)物權(quán)法，是將親民思想落了實(shí)，讓中國(guó)最大批的百姓成為了有產(chǎn)者，從而奠定社會(huì)長(zhǎng)治久安的基石。
    商業(yè)用地同樣取得的是土地的使用權(quán)，由于之前與住宅是同樣的性質(zhì)，只是期限不同，因而存在將同住宅同樣處理的假設(shè)。如今住宅已經(jīng)“解放”了，而商業(yè)用地卻未提及，就不得不讓人感覺(jué)有將“不解放”的性質(zhì)。生活常常就是這樣的邏輯，兩個(gè)同樣的事物，當(dāng)一個(gè)被肯定，另一個(gè)往往就帶有被否定的的性質(zhì)。既然商業(yè)未能同住宅同時(shí)獲得“解放”，就說(shuō)明中央對(duì)兩者的認(rèn)識(shí)有區(qū)別。
    商業(yè)同住宅相比，一不是普通百姓最根本的需求，二是更含有公共資產(chǎn)的性質(zhì)，三是城市中含金量最高的資產(chǎn)，政府不急于界定其購(gòu)買(mǎi)者的所有權(quán)，至少保留了對(duì)這種性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)的控制權(quán)。聯(lián)想到中國(guó)已經(jīng)明顯的大產(chǎn)業(yè)國(guó)有化執(zhí)政思想，國(guó)家整體上仍將保持共有制性質(zhì)，商業(yè)用地的所有權(quán)是否會(huì)被視為最重要的國(guó)有資產(chǎn)而予以保留，出讓的將始終是使用權(quán)，就變?yōu)樾枰伎嫉拿}。
    明顯的改變將會(huì)是，外國(guó)的投資基金是否依然會(huì)象以前的那樣，出于人民幣升值和賺取不動(dòng)產(chǎn)增值的雙重考慮，而大舉購(gòu)買(mǎi)中國(guó)的標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)，而不考慮購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)是否真正的擁有所有權(quán)？對(duì)目前一些商業(yè)性質(zhì)的用地建成住宅進(jìn)行銷(xiāo)售的項(xiàng)目，是否將思考會(huì)遇到更大的障礙和難題？