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港資 成都樓市的華麗冒險(xiǎn)

《金融投資報(bào)》記者 李薇?。玻埃埃赌辏保苍拢玻谷?/SPAN>

　　
外資進(jìn)入樓市設(shè)限，但這并未能阻擋港資進(jìn)入成都樓市的步伐。
無(wú)論是九龍倉(cāng)、新世界、華潤(rùn)在城南的“資本會(huì)戰(zhàn)”，還是香港華人置業(yè)豪娶東大街、迎賓大道地塊，抑或瑞安集團(tuán)斥資爛尾樓匯通大廈都充分說(shuō)明了港資地產(chǎn)商在“限外令”之后的逆勢(shì)而動(dòng)。
從港資開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐成都起，數(shù)年時(shí)間，諸多標(biāo)志性建筑都被烙上了香港地產(chǎn)商的印記。大手筆圈地、開(kāi)展多種公益活動(dòng)、國(guó)際化的開(kāi)發(fā)理念等等，都為成都市場(chǎng)打造著新的標(biāo)準(zhǔn)。
港資與成都，是一個(gè)相互發(fā)現(xiàn)的過(guò)程。兩者之間互為亮色。本港市場(chǎng)的凋零使得港資背景的開(kāi)發(fā)商只能結(jié)伙進(jìn)入西部，以及西部的“地產(chǎn)門(mén)戶”——成都。
面對(duì)巨大的市場(chǎng)，誰(shuí)都無(wú)法視而不見(jiàn)；但是如何獲得勝利而不是墜入深谷，對(duì)所有外資公司來(lái)，尤其是那些希望以小博大的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這都無(wú)異于一場(chǎng)華麗而充滿誘惑的冒險(xiǎn)。
幾家歡喜，一家愁
逆市而上的港資，不僅有天價(jià)拿地、資本密集運(yùn)作的得意之筆，諸如和黃、九龍倉(cāng)、新世界、華人置業(yè)，也有兩次失意成都的太古地產(chǎn)。
10月27日，華人置業(yè)像一個(gè)“空降兵”，毫無(wú)征兆地來(lái)到了成都，而且大有“不拿地絕不罷休”的氣勢(shì)。初次出手成都，華人置業(yè)就以7.3億的代價(jià)將東大街10—2號(hào)地塊和國(guó)賓1號(hào)地塊收入囊中。
愛(ài)美高房地產(chǎn)公司，7.3億元人民幣，其不俗的資本實(shí)力讓業(yè)界咋舌，它的背后的大鱷—— 華人置業(yè)是一個(gè)無(wú)論怎樣都不會(huì)被小視的“角兒”，其最大的持股人正是大名鼎鼎的香港超級(jí)富豪劉鑾雄。
華人的意圖不止與此。在11月29日的省博地塊拍賣中，記者又一次發(fā)現(xiàn)了華人置業(yè)的身影。初嘗東大街和國(guó)賓1號(hào)戰(zhàn)果的華人置業(yè)，一直和香港太古地產(chǎn)激烈爭(zhēng)奪，但最后被新加坡凱德置地一舉拿下。盡管如此，華人置業(yè)進(jìn)攻成都的信號(hào)依然非常清晰，人們卻為另一個(gè)資本巨頭——太古地產(chǎn)深感惋惜。
據(jù)知情人士介紹，備受關(guān)注的省博地塊一度被孫宏斌旗下的融創(chuàng)地產(chǎn)接手，后來(lái)因種種原因退出，然后閑置至今。去年早些時(shí)候，太古已就該地塊的投資事宜，與成都市政府有關(guān)部門(mén)接觸商談。在與政府達(dá)成初步協(xié)議之后，太古即召集各路人馬制訂可行性方案。
今年6月29日，它們交出的“太古商業(yè)中心”概念性方案設(shè)計(jì)基本獲得政府官員認(rèn)可，隨即報(bào)規(guī)劃主管部門(mén)審批，最后一步是擇日掛牌出讓該地塊。
當(dāng)11月14日成都市國(guó)土資源局土地拍賣中心以每畝750萬(wàn)元底價(jià)掛牌出讓該地塊時(shí)，太古方面幾乎沒(méi)有想過(guò)會(huì)有另外一個(gè)結(jié)果出現(xiàn)。但11月29日凱德置地的殺入，的確讓太古感覺(jué)遺撼。
這一幕，與去年太古最終放棄東大街11號(hào)地塊的場(chǎng)景何其相似。有著英資背景的太古地產(chǎn)，進(jìn)軍中國(guó)西部市場(chǎng)的道路上一直伏而不發(fā)，這多少有些讓人感覺(jué)意外。并不缺少資金實(shí)力的太古，下一次的出牌又將是何處呢？
四千億港資會(huì)戰(zhàn)城南
2006年，四大港資背景企業(yè)的“四千億計(jì)劃”正式在城南凸顯：
4月，拿地2年之久的和記黃埔，正式啟動(dòng)了命名為“南城都匯”的地王項(xiàng)目。
7月28日，九龍倉(cāng)下屬公司協(xié)慧國(guó)際有限公司以7.8億元總價(jià)成功拍得位于南部新區(qū)三環(huán)路外的123畝地塊，這個(gè)去年成功入主東大街11號(hào)地塊的香港“船王”，將城南土地的單價(jià)一夜之間“舶”到了每畝600多萬(wàn)。
同日，華潤(rùn)置地競(jìng)得位于成都高新產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)南部園區(qū)內(nèi)的175畝地塊。21.42億元鯨吞420地塊之后的華潤(rùn)出人意料地前后兩度出手城南大源板塊，500多萬(wàn)的地價(jià)令人咋舌。
8月3日，新世界中國(guó)地產(chǎn)在成都的項(xiàng)目“河畔新世界”啟動(dòng)奠基儀式。
同一時(shí)間、同一城市、同一來(lái)路、甚至是同一片區(qū)……四家注冊(cè)資本超過(guò)千億的港資地產(chǎn)巨頭諸如此般的集體亮相實(shí)屬罕見(jiàn)。而如何在高度的“同一性”之下創(chuàng)造出不同甚至是技高一籌的“賣點(diǎn)”，這是對(duì)四大公司的嚴(yán)峻考驗(yàn)。
港資“四千億”會(huì)戰(zhàn)城南，這是香港企業(yè)06年最漂亮的亮點(diǎn)之一。城南現(xiàn)有開(kāi)發(fā)商大多已經(jīng)為這四家馬首是瞻，在銷售說(shuō)辭，宣傳推廣中有意無(wú)意透露出了緊鄰九龍倉(cāng)、和黃、華潤(rùn)、新世界等項(xiàng)目的優(yōu)越感。
除了九龍倉(cāng)和華潤(rùn)外，和黃與新世界兩家的土地規(guī)模都在1000畝以上，整個(gè)開(kāi)發(fā)體量在未來(lái)幾年內(nèi)將非常龐大。僅僅是這就已經(jīng)給成都業(yè)內(nèi)帶來(lái)了巨大的沖擊力。
與注重單一產(chǎn)品開(kāi)發(fā)時(shí)代的開(kāi)發(fā)商相比，城南 “四千億”的出現(xiàn)更像是一場(chǎng)真正意義上的資本運(yùn)作。和黃土地放了兩年；九龍倉(cāng)也并沒(méi)有急于開(kāi)發(fā)的意思，據(jù)說(shuō)規(guī)劃正在進(jìn)行中；新世界安心地做著夯實(shí)基礎(chǔ)的工作；即使是在成都擴(kuò)張了多年的華潤(rùn)也并不急于開(kāi)發(fā)，前后兩度下手，似乎其意更在拿地上。
如果說(shuō)其他房地產(chǎn)公司還糾纏在產(chǎn)品的細(xì)節(jié)研發(fā)的得失上，那么憑借千億資本實(shí)力的“四巨”早把著眼點(diǎn)轉(zhuǎn)入成都市場(chǎng)的全面布局。
立體圍攻成都
在金融、土地、稅收各項(xiàng)國(guó)家宏觀政策紛紛出臺(tái)的市場(chǎng)前提下，港資仍然逆市而上。一是因?yàn)樗麄儾⒉蝗鄙儋Y本，而是更不缺少使用資本的創(chuàng)意和合理的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力。
從幾大在蓉的港資巨頭的成都表現(xiàn)來(lái)看，資本運(yùn)作的痕跡已經(jīng)開(kāi)始大于做項(xiàng)目，單一的住宅開(kāi)發(fā)，已經(jīng)逐漸演變?yōu)閷?xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)線投資，而一些投資面較寬的企業(yè)，更是對(duì)寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)、住宅都不放過(guò)，既做長(zhǎng)線投資，也有短線合作。一些具有強(qiáng)大資金實(shí)力的基金對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、綜合商業(yè)及酒店式公寓的整盤(pán)轉(zhuǎn)讓都有興趣。其方式包括前期購(gòu)買土地或開(kāi)發(fā)投資、購(gòu)買物業(yè)或以帶回購(gòu)的優(yōu)先股等形式。
“他們并不是在簡(jiǎn)單的適應(yīng)這個(gè)市場(chǎng)，很大程度上，他們?cè)跒槭袌?chǎng)制造新的標(biāo)準(zhǔn)”。香港飛大集團(tuán)投資的“1號(hào)公館”成為了成都目前罕有幾個(gè)單價(jià)過(guò)萬(wàn)的豪宅公寓，在“1號(hào)公館”發(fā)布之后，業(yè)內(nèi)如此評(píng)價(jià)。他們的超豪華打法，也讓覬覦成都高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)商找到了新的參照。
11月16日，香港瑞安動(dòng)用4億多元拍得成都最大爛尾樓匯通大廈。集寫(xiě)字樓、酒店和商場(chǎng)于一體的高端綜合性商用物業(yè)的規(guī)劃，仍然讓人充滿了期待。
“對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，他們不僅看到了購(gòu)買人民幣資產(chǎn)獲得人民幣升值之利，也看到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)由政府進(jìn)行的隱性擔(dān)保，進(jìn)入這樣的市場(chǎng)根本就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。這就是目前大量的外國(guó)資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正原因所在。”中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容指出，國(guó)外資金炒作國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)是曲線抬市的一種策略。而外國(guó)投資者進(jìn)入國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然資金不會(huì)太多，特別是占整個(gè)房地產(chǎn)銷售比重不會(huì)太高，但是它的價(jià)格是投資者的預(yù)期決定的。當(dāng)外資預(yù)期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲時(shí)，它就可用少量的資金帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期，從而推高國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的整體上漲。