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新拍檔 2007成都樓市與外資共舞
信息來源２００６年１２月２９日《金融投資報(bào)》記者 龐軼心 實(shí)習(xí)記者 魏靖
當(dāng)前英國、美國、新加坡等諸多發(fā)達(dá)國家的金融機(jī)構(gòu)都比較看好中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展前景，并且不斷有新的機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國，并通過多種方式進(jìn)入市場。目前還主要集中在東部金融環(huán)境發(fā)達(dá)的城市如上海，從長遠(yuǎn)來看，全國房地產(chǎn)金融體系一體化的格局必將形成，成都等國內(nèi)二線城市由于具有很大的房地產(chǎn)存量市場，同時(shí)新增量較大，因此也很受外資金融機(jī)構(gòu)的青睞。
首批9家外資銀行獲中國銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)在中國境內(nèi)分行改制籌建為法人銀行中，有5家外資銀行在成都設(shè)有分行。匯豐、花旗、渣打、荷蘭、大華等外資銀行，以及蟄伏成都多年的東亞、新加坡華僑銀行，都先后表示將成都中小企業(yè)貸款和個(gè)人房貸列為業(yè)務(wù)重點(diǎn)。
搶灘成都
資金走進(jìn)來 房企走出去
12月11日，外資銀行全面開放。根據(jù)加入世貿(mào)組織承諾，當(dāng)天，中國銀監(jiān)會(huì)正式開始審核匯豐銀行、花旗銀行、渣打銀行、東亞銀行、恒生銀行、日本瑞穗實(shí)業(yè)銀行、新加坡星展銀行、荷蘭銀行等8家銀行提出的將分行改制為法人銀行的申請。
12月15日，匯豐銀行宣布，率先提供境內(nèi)人民幣定存業(yè)務(wù)；東亞銀行也宣布，該行已獲得中國銀監(jiān)會(huì)確認(rèn)，可向大陸居民提供每筆不少于100萬元人民幣的定期存款服務(wù)。
隨著對外資銀行的全面開放，將會(huì)有更多的國外金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國。央行《中國金融穩(wěn)定報(bào)告（2006）》顯示，截止2005年底，銀行業(yè)有外資銀行營業(yè)性機(jī)構(gòu)254家，資產(chǎn)總額876.57億美元，占全部銀行資產(chǎn)總額的1.89%。154家外資銀行機(jī)構(gòu)獲準(zhǔn)在25個(gè)城市經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)，25家外資金融機(jī)構(gòu)參股了20家中資銀行類金融機(jī)構(gòu)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，國際金融業(yè)特別看好中國金融市場。而房地產(chǎn)業(yè)作為資金需求大戶，自然首當(dāng)其沖。
仲量聯(lián)行商務(wù)部吳總監(jiān)告訴記者，從實(shí)際市場情況來看，當(dāng)前英國、美國、新加坡等諸多發(fā)達(dá)國家的金融機(jī)構(gòu)都比較看好中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展前景，并且不斷有新的機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國，并通過多種方式進(jìn)入市場。目前還主要集中在東部金融環(huán)境發(fā)達(dá)的城市如上海，從長遠(yuǎn)來看，全國房地產(chǎn)金融體系一體化的格局必將形成，成都等國內(nèi)二線城市由于具有很大的房地產(chǎn)存量市場，同時(shí)新增量較大，因此也很受外資金融機(jī)構(gòu)的青睞。在日前的調(diào)查采訪中，首批9家外資銀行獲中國銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)在中國境內(nèi)分行改制籌建為法人銀行中，有5家外資銀行在成都設(shè)有分行。匯豐、花旗、渣打、荷蘭、大華等外資銀行，以及蟄伏成都多年的東亞、新加坡華僑銀行，都先后表示將成都中小企業(yè)貸款和個(gè)人房貸列為業(yè)務(wù)重點(diǎn)。
而在具體的操作細(xì)則上，各家外資銀行又采用了不同的策略。匯豐銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在未來一段時(shí)間內(nèi)，匯豐將會(huì)著力發(fā)展中小企業(yè)客源，并會(huì)推出一些中小企業(yè)推廣計(jì)劃。渣打銀行上?？偛康南嚓P(guān)負(fù)責(zé)人也說，渣打正開始著重推介其在華市場的中小企業(yè)理財(cái)業(yè)務(wù)，渣打銀行還準(zhǔn)備聯(lián)手發(fā)改委中小企業(yè)司等機(jī)構(gòu)，推出“中國最具成長性新銳企業(yè)獎(jiǎng)”。大華銀行成都分行負(fù)責(zé)人黃祖耀表示，他們將憑借對中國文化的了解，利用海外客戶網(wǎng)絡(luò)，為東南亞企業(yè)與川企穿針引線，協(xié)助四川企業(yè)走出國門，到海外發(fā)展。目前，大華銀行提供的金融服務(wù)涵蓋了個(gè)人財(cái)務(wù)、私人銀行、信托、商業(yè)與企業(yè)銀行、企業(yè)融資、資本市場業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理、創(chuàng)業(yè)資金管理等多項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，其在新加坡最見長的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)和中小型企業(yè)貸款也同樣進(jìn)入成都市場。
無論匯豐、渣打，還是花旗、東亞，在2007年，他們已將有房有車的內(nèi)地消費(fèi)者鎖定為目標(biāo)客戶群。而更大的業(yè)務(wù)范圍，則是他們將成都中小企業(yè)，特別是發(fā)展中的中小本土房產(chǎn)企業(yè)納入了他們的重點(diǎn)服務(wù)對象。
入川布局
外資房產(chǎn)商強(qiáng)勢進(jìn)入
即使外資銀行尚未獲準(zhǔn)“國民待遇”，但中國一線樓市已經(jīng)在今年經(jīng)歷了一場外資的洗禮；即使在今年下半年，政府關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和房地產(chǎn)市場外匯管理的政策相繼出臺(tái)，但在人民幣升值的帶動(dòng)和強(qiáng)烈預(yù)期下，第三、四季度，外資或明或暗投入中國房地產(chǎn)市場仍在加速。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度中國房地產(chǎn)市場利用外資金額上升到了259億元，同比增長高達(dá)46.6%。
作為二線城市的成都也在經(jīng)歷著外資大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的考驗(yàn)。2004年10月，香港和記黃埔以21.35億元拍得1036畝的成都“南地王”。 隨后，香港九龍倉、信和、新世界以及新加坡吉寶、盛邦、仁恒，印尼力寶、菲律賓SM等境外的房地產(chǎn)開發(fā)商開始逐漸進(jìn)入成都市場淘金。在回顧近年來成都房地產(chǎn)市場變化時(shí)不難發(fā)現(xiàn)，新一輪的外資正在蓉城搶灘。成都市統(tǒng)計(jì)局日前公布的一份報(bào)告顯示，僅今年1～9月，外資投向成都房地產(chǎn)開發(fā)投資額為34.8億元，占總投資額的8.39％，較1998年全年增長437.65％。就近兩個(gè)月來說，就有眾多外資巨頭在成都市土地拍賣中強(qiáng)勢登場：10月27日，香港地產(chǎn)開發(fā)商華人置業(yè)以7.32億元拿下近140畝的土地，成為繼香港和黃、九龍倉及信和等地產(chǎn)開發(fā)商后，又一家大規(guī)模投資成都的香港公司；11月7日，英國謝菲聯(lián)置業(yè)宣布在成都紅牌樓二環(huán)路邊的首個(gè)項(xiàng)目上投資3億元；11月16日，香港瑞安建業(yè)用4億多元拍得成都最大爛尾樓匯通大廈；11月29日，新加坡地產(chǎn)大佬嘉德旗下的凱德置地又以8.7億元奪得人民南路四段原省博物館地塊……
雪中送炭
成都地產(chǎn)商多了融資選擇
一方面，外資銀行在成都網(wǎng)點(diǎn)的擴(kuò)張是趨勢所指，成都的地產(chǎn)企業(yè)在今后的發(fā)展過程中面臨更多的選擇，但同時(shí)成都的地產(chǎn)企業(yè)也將接受外來資本的規(guī)范約束。另一方面，在面對本來已經(jīng)足夠強(qiáng)大的國內(nèi)資本巨頭的挑戰(zhàn)時(shí)，整體實(shí)力本不強(qiáng)大的成都地產(chǎn)企業(yè)，還必須接受境外房產(chǎn)資本巨頭的沖擊。
但多一項(xiàng)融資渠道的選擇，是本土開發(fā)商最樂意看到的。因?yàn)閺拈_發(fā)之期的預(yù)算資金到后來的開發(fā)運(yùn)作，成都的房地產(chǎn)企業(yè)普通存在融資渠道單一，依靠銀行貸款的融資特點(diǎn)。記者從某融資管理公司內(nèi)部刊物上看到，截至2005年6月末，包括4家國有商業(yè)銀行、1家國家開發(fā)銀行、12家股份制商業(yè)銀行在內(nèi)的全國17家銀行的客戶名單中，億元以上大客戶共16416戶，占其全部貸款客戶數(shù)不足0.5%，而大客戶貸款余額卻占其全部貸款余額近50%;這些大客戶中房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)較高的比例。衡平信托相關(guān)負(fù)責(zé)人說，主要包括“預(yù)算資金”、“銀行貸款”、“利用外資”、“自籌資金”和 “其他資金”等5大類內(nèi)容在內(nèi)的房地產(chǎn)投資資金來源中，自籌資金占居第二位，僅這一項(xiàng)就占到整個(gè)資金額度的40%以上，尤其是在宏觀調(diào)控加強(qiáng)后的2004年和2005 年，自籌資金已經(jīng)占到一半以上。而一個(gè)現(xiàn)實(shí)的事實(shí)卻是，現(xiàn)在市場上開發(fā)企業(yè)的投資資金來源中，自籌資金從未超過30%，并且這種比例還呈下降趨勢。
顯然，目前成都市場上現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個(gè)共同問題是自有資金嚴(yán)重不足，幾乎所有的開發(fā)企業(yè)依然習(xí)慣于依靠銀行貸款來籌措資金。上海浦發(fā)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人說，在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的浪潮中，較快增長的商品房銷售額和持續(xù)上揚(yáng)的房價(jià)使房地產(chǎn)企業(yè)不斷加大開發(fā)投資力度，這一情形導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)比以往需要更多的銀行貸款來支持其加快發(fā)展，正是在銀行不斷的放貸支持下，房地產(chǎn)企業(yè)才逐步成長起來。
“此時(shí)外資銀行的搶灘成都樓市，對于成都開發(fā)商而言一定是好事，而且是雪中送炭的好事。”一位不愿意透露姓名的成都開發(fā)商對記者表達(dá)了這個(gè)觀點(diǎn)。
有板有眼
外資玩轉(zhuǎn)中國地產(chǎn)
摩根大通中國投資銀行部董事總經(jīng)理方方，以上海瑞安房地產(chǎn)公司這三年的發(fā)展為例，向記者詳細(xì)介紹了外資如何玩轉(zhuǎn)中國地產(chǎn)。
香港瑞安公司投資的上海瑞安房地產(chǎn)公司很早進(jìn)入上海，上海新天地是其運(yùn)作最成功的一個(gè)項(xiàng)目。瑞安還做有其他的幾個(gè)樓盤，它在做樓盤的過程中還需要錢，因?yàn)樗€有在杭州、重慶和天津有拿地的機(jī)會(huì)，于是摩根大通就把它當(dāng)時(shí)在公司所有已經(jīng)做完、正在開發(fā)和正在規(guī)劃的所有資產(chǎn)進(jìn)行了評估，約合5億美元，然后它自己還放了5000萬美元現(xiàn)金，摩根大通再從境外給它拿了4.5億美元的資產(chǎn)加5億的現(xiàn)金，它就變成了10億美元的公司。
這個(gè)公司從SARS期間開始做，到2004年完成。樓盤完了買新地、蓋新盤。到2006年，摩根大通再次為瑞安房地產(chǎn)提供了3年期3.75億美元的債券，因?yàn)槟Ω笸吹竭@個(gè)公司未來能上市，有了這筆錢，上市的規(guī)模和價(jià)值會(huì)更高。同時(shí)，上市的時(shí)候，這個(gè)公司的市值變得相當(dāng)可觀。
今年10月，上海的瑞安房地產(chǎn)在香港成功實(shí)現(xiàn)掛牌上市，融資62億元。從公司角度來說，摩根大通在過去三年為瑞安房地產(chǎn)公司的發(fā)展起到了很大的推動(dòng)作用。而任何一個(gè)房地產(chǎn)公司如果可以拿到十幾億美元，無論是在拿地還是做項(xiàng)目方面，都可以把對手拋在后面，即使是很小的盤，也可以在五六年的時(shí)間里利用資本市場的杠桿迅速做大做強(qiáng)。這個(gè)事例充分說明了資本市場對房地產(chǎn)公司支持的巨大作用。
方方以為，國內(nèi)的金融市場和金融體系還不足以能夠給一個(gè)房地產(chǎn)公司提供比較完備的融資服務(wù)。正因?yàn)槿绱?，使得外資有機(jī)會(huì)在里面拾遺補(bǔ)缺，起到一些作用。
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