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     在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)界，流傳著這么一句俗話：做住宅是小學生，做別墅是中學生，商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓開發(fā)則需要大學生、研究生水平。資金實力、操作能力、技術水平、經(jīng)營管理能力，無論從哪個方面來說，商務地產(chǎn)的開發(fā)都是對開發(fā)商一次高難度的挑戰(zhàn)。未來幾年，成都的高端寫字樓如何在地產(chǎn)江湖的槍林彈雨中突出重圍，立于不敗之地？是每個開發(fā)企業(yè)都面臨的難題。
     另據(jù)來自戴德良行和中原地產(chǎn)統(tǒng)計，近年來成都市的三資、外資企業(yè)每年增加數(shù)量在200家以上。目前已有108家世界500強企業(yè)入駐成都。外資企業(yè)及機構是高檔寫字樓市場的主力客戶。目前成都高端寫字樓的開發(fā)規(guī)模還不能滿足成都經(jīng)濟的快速發(fā)展，因此高檔寫字樓市場將逐漸擺脫低迷的狀況，進入一個穩(wěn)步、快速發(fā)展的階段。但同時，這些外資企業(yè)的眼光也是挑剔的、苛刻的，寫字樓達不到標準，他們寧愿選擇酒店辦公。因此，我們看到美好前景的同時，更應該苦練內(nèi)功，提高硬件設施，尤其是在“軟件”上還要多下工夫，爭取更多的市場份額。
      越來越多的世界級企業(yè)和中國龍頭企業(yè)落腳成都，讓成都的高端寫字樓迎來了數(shù)量和質(zhì)量都更加可觀的客戶。不過，高端寫字樓自身又應當如何迎接這個可貴的市場機會？各個寫字樓又如何增加自身的競爭力？力寶大廈和商鼎國際以不同的行動，詮釋了高端寫字樓未來競爭態(tài)勢的特點：軟件決定成敗。
    11月8日，成都力寶大廈在凱賓斯基成立了力寶•頂級商務聯(lián)盟，聯(lián)想、銀杏、東亞銀行、泰和泰律師事務所等機構成為了第一批聯(lián)盟對象。力寶力圖憑借自身的商務平臺，全面整合為頂級商務所服務的全行業(yè)、多領域服務企業(yè)、機構，全面提供更富多元、更為全面的商務體驗。為將來各個企業(yè)提供生活、工作等方面的便利性。此前，商鼎國際引進中國電信FTTH通訊技術，在成倍提高上網(wǎng)速度的同時，完全改變了商務通訊的模式，代表了全球通訊辦公技術的最高水平。
以上事實讓業(yè)界看到，成都高端寫字樓市場正在由拼“硬件”過渡到拼“軟件”上來。越來越多的寫字樓開發(fā)商在苦練“硬功”的基礎上，開始完善配套、注重人性化設計、聘請國際物管，以期讓寫字樓的服務水平更上一層樓。
配套齊全
滿足多種需求
      記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，成都現(xiàn)有及未來即將呈現(xiàn)的高端寫字樓所具備的一個共同特點，就是寫字樓開始成為一個集商務、商業(yè)及酒店等為一體的綜合體。如位于春熙CBD核心區(qū)的正熙國際是集商業(yè)百貨、商務辦公酒店為一體的綜合項目；占地62.1畝的豐德國際廣場項目，總建筑面積18萬平方米，項目三期6號樓為商務酒店及商業(yè)，3萬平米商業(yè)、商務俱樂部、咖啡吧、茶樓和員工餐廳等；建筑面積近80000平方米的東方廣場，也是集高檔寫字樓、住宅、大型商場等為一體的大型商務綜合體；商鼎國際商業(yè)配套建筑面積7000多平方米；力寶大廈除了具備所有頂級標準硬件配套外，還為辦公樓配套了專屬服務的高檔商業(yè)；另外，由九龍倉投資的東大街11號地塊也將修建一個超大體量的集住宅、商業(yè)、商務為一體的復合性商業(yè)巨艦；由世界“糖王”和亞洲“酒店之王”郭鶴年投資的香格里拉酒店建成后除了打造一流的酒店外，也將誕生數(shù)萬平方米高品質(zhì)的寫字樓。
     另外一方面，在成都，目前入住率最高、租金最高的寫字樓要么周邊商業(yè)配套齊全，要么就是本身配套有高檔商業(yè)作為支撐。如位于人民南路的威斯頓聯(lián)邦大廈，現(xiàn)在入住率100%，租金也一直保持最高水平，原因除了后期良好的經(jīng)營管理外，跟其良好的商業(yè)配套和商務環(huán)境分不開，仁和春天百貨、銀杏酒樓、星巴克咖啡等高檔商業(yè)物業(yè)也給寫字樓提供了有力的支撐。還有早期的川信大廈，不但周邊配套齊全，底樓還引進了美美力誠百貨等。
    在四川盛唐實業(yè)公司董事長唐聞看來，寫字樓不僅僅是“樓”，還是一個與多種因素緊密相連，具有豐富意義的“場”。力寶大廈就是要建成一個頂級商務綜合體，這個綜合體必然要有頂級的商務配套服務與之匹配。
    唐聞告訴記者，建成后的力寶大廈，將匯集100余家世界500強、中國500強、各類實力型企業(yè)總部；將有超過4000人在這里工作，進行商務活動力寶大廈希望憑借自身的商務平臺，整合一系列關于這些企業(yè)精英們在日常生活中所涉及到的衣食住行、工作、休閑、生活等方面的載體，來完成力寶大廈作為其中商務部分的介入，達到相應的品牌與品牌級別之間的關聯(lián)印象。同時，為將來入住企業(yè)員工提供生活、工作等方面的便利性。據(jù)介紹，與力寶協(xié)作的行業(yè)涉及到航空、酒店、餐飲娛樂、醫(yī)療、金融、教育、培訓、購物等幾十個行業(yè)，力寶將這些行業(yè)整合在一起，與企業(yè)進行資源共享，企業(yè)的需求能在最短的時間內(nèi)高效得以解決。通過這樣一個商務生態(tài)鏈，使企業(yè)商務活動的半徑大幅減少、成本降低、活力增強，同時，寫字樓的商務價值也得以放大。當這種互動處于良性的狀態(tài)時，就能夠?qū)懽謽堑陌l(fā)展提供長期的價值支撐，從而使得寫字樓具有長期的升值潛力。
人性化設計
讓樓宇充滿活力
      相信很多人關于寫字樓的印象都是高塔、深色幕墻、垂直的線條……一副冰冷的面孔拒人于千里之外。寫字樓本身是沒有生命力的，只有通過人性化的設計才能讓其獲得生命力，只有基于人的需求才能設計出一種真實而且具有感知力的空間。在采訪中，業(yè)內(nèi)人士也普遍認為，人性化的設計將成為未來寫字樓產(chǎn)品的核心。許多人認為，對于上班族來說，一天中的大部分時間都在辦公室內(nèi)度過的，因此寫字樓在一定程度上有了第二個家的概念。辦公空間雖然講求工作效率的場所，但是首先還是要注重人性化設計，寫字樓的空間內(nèi)需要設置吸煙區(qū)、休息區(qū)、咖啡廳甚至圖書室，應該利用不同的功能分區(qū)滿足不同人的需求，營造宜人的環(huán)境。
      成都的寫字樓在設計上一直在作著與時懼進的不懈努力。
       盛唐實業(yè)唐聞告訴記者，在設計力寶大廈之前，他們分別針對該片區(qū)的商業(yè)、交通、商務等專門制作了6張地圖，為的就是要讓力寶成為成都寫字樓的一張名片。在設計方面更是下足了功夫，成都力寶大廈充分運用了在香港、上海成功開發(fā)頂級寫字樓的經(jīng)驗，把更多的軟性服務引入辦公區(qū)間，體現(xiàn)出人性化服務的精髓：為了規(guī)避商務大廳設在一層與其他功能混合造成嘈雜和混亂，首創(chuàng)了通過一層大廳乘扶梯直接到二層豪華大堂和電梯等候區(qū)，雖然犧牲了較大的商業(yè)配給面積，但給企業(yè)提供了一種高高在上的尊崇感。24部高速電梯實行高低分區(qū)、商務和商業(yè)分區(qū)、地下與地面分區(qū)，貨運與客運分區(qū)，為入駐企業(yè)提供舒適性感受的同時實現(xiàn)快捷的工作效率。60立方米/小時、人的新風系統(tǒng)等，一切都是以客戶的需求為出發(fā)點；
先進管理
永葆寫字樓青春
      威斯頓物業(yè)管理公司總經(jīng)理劉忠綿指出，寫字樓的核心競爭在于“經(jīng)營”，這不但包括前期的項目定位、招商、更在于后期的經(jīng)營管理，就拿威斯頓聯(lián)邦大廈來說，比硬件，它并不是同行業(yè)最好的，但投入使用3年來，它始終保持著100%的入駐率，租金也是全行業(yè)較高的，除了地段、硬件等因素外，最重要的就在于后期的經(jīng)營管理。
      萬瑞置業(yè)有關負責人也表示，寫字樓的核心競爭力表現(xiàn)在對市場的把握，準確地市場定位，發(fā)現(xiàn)市場的需求，并且滿足這種需求，而不是一味的追求所謂的高端，高端這個詞是很模糊和難以定義的，是有時間概念的，今天的高端不代表明天的高端，而客戶的需求對高端的理解也是有差別的。
   岷江新希望房產(chǎn)營銷負責人姜孟軍認為，寫字樓的硬件配套相對于它的外表和軀體，而軟性服務才是它的靈魂，只有好的軟性服務才能更好延續(xù)寫字樓的生命與青春。成都目前高端寫字樓大多都還停留在傳統(tǒng)的物業(yè)服務內(nèi)容上，一是關系后期使用的智能化配置更多的流于形式或者并不實用，二是商務針對性以及物業(yè)服務的水平都有待進一步提高。
優(yōu)質(zhì)“軟件”
建立于好“硬件”之上
     “其實寫字樓的軟性服務是與硬件服務緊密聯(lián)系在一起的。”萬瑞置業(yè)有關負責人如是稱。
各種客戶對寫字樓的需求是不同的。SOHO辦公、LOFT辦公、MO辦公等不同辦公形式的出現(xiàn)，以及跨國企業(yè)、國內(nèi)大型企業(yè)集團、本土發(fā)展性企業(yè)由于其文化背景、公司規(guī)模、行業(yè)特點的不同都對寫字樓的要求差別是很大的。這就要求從建筑設計開始就要體現(xiàn)出了軟性的服務。例如：SOHO辦公要求可商可??；LOFT辦公要層高很高；MO辦公要相當專業(yè)的無線網(wǎng)絡；在豐德國際廣場，我們都采用了雙面采光的設計，并且做到了自然通風，采用分戶式中央空調(diào)，在寫字樓樓頂都修建了屋頂花園供人們休息放松，符合現(xiàn)代辦公環(huán)保、健康的要求，很人性化；地下停車場多出入口設置，根據(jù)上下班高峰實行潮汐管理；這些雖然表現(xiàn)在硬件上。但如果你沒有以人為本的思想，你可能就不會考慮這些。
國際物管
提升寫字樓品質(zhì)
      成都寫字樓的軟性服務正在不斷的提升，但還停留在對軟性服務表面的理解，而不斷發(fā)現(xiàn)使用寫字樓人群的需求，研究這些需求，并努力滿足這些需求，才能提供不斷提升寫字樓的品質(zhì)和服務。另外，聘請國際知名物業(yè)管理公司，也不失為提升軟性服務的一種途徑。據(jù)記者了解，成都現(xiàn)有及將來即將呈現(xiàn)的高端寫字樓大多都采用了國際物管。如商鼎國際聘請全球著名物管顧問第一太平戴維斯(Savills)作為項目物業(yè)管理顧問公司，保證了企業(yè)入住后的高品質(zhì)服務。力寶大廈全權委托世界級物業(yè)管理機構世邦魏理仕提供個性化企管和全球化私屬服務。中環(huán)廣場聘請全球知名房地產(chǎn)服務及咨詢機構為成都中環(huán)廣場的獨家租賃代理。豐德國際廣場的物業(yè)管理公司是香港戴德梁行等。這些國際物業(yè)機構大多都是國際知名物業(yè)，服務對象遍及全球，有著非常豐富和先進的經(jīng)驗和成熟系統(tǒng)的管理模式，聘用他們做物管不但能給客戶提供更為完善服務，還能提升項目及企業(yè)的形象。