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51.38%。這是今年第三季度，也就是北京市工商局6月份發(fā)布“住宅禁商令”后的首個(gè)季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的銷(xiāo)售套數(shù)環(huán)比增幅。
在“住宅禁商令”實(shí)施后，本刊市場(chǎng)研究部對(duì)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售情況進(jìn)行了全面監(jiān)測(cè)，獨(dú)家獲得的第一手市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，住宅禁商這一政策帶來(lái)的效應(yīng)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，7-9月份，北京寫(xiě)字樓銷(xiāo)售總套數(shù)達(dá)到1968套，與第二季度1300套的銷(xiāo)售套數(shù)相比，增幅達(dá)51.38%。而平均每套銷(xiāo)售面積為202.06平方米，也從另一個(gè)側(cè)面顯示出目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)受購(gòu)買(mǎi)者青睞的主要是中檔寫(xiě)字樓。
政策效果初步顯現(xiàn)
隨著上半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率的提升，政府借頒布“住宅禁商”來(lái)拉動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體回暖的意圖不言自明。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京60%的公司在住宅里辦公，利用居民樓開(kāi)辦公司的占用總面積達(dá)到1200萬(wàn)平方米左右。“住宅禁商”的執(zhí)行，將使這一部分企業(yè)對(duì)辦公面積的需求向以寫(xiě)字樓為主的商用物業(yè)方面轉(zhuǎn)移。
從第三季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)顯現(xiàn)出逐步回暖的跡象。根據(jù)本刊市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7-9月份，京城寫(xiě)字樓銷(xiāo)售總套數(shù)達(dá)到1968套，與第二季度寫(xiě)字樓銷(xiāo)售套數(shù)1300套相比，增幅達(dá)51.38%。其中，7月份銷(xiāo)售421套，8月份銷(xiāo)售707套，9月份銷(xiāo)售840套。
值得注意的是，“住宅禁商”催生的中檔寫(xiě)字樓需求強(qiáng)勁是第三季度寫(xiě)字樓需求增幅達(dá)五成的主要原因。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二季度北京寫(xiě)字樓的需求量有明顯的下降，從4月份銷(xiāo)售573套到6月份的325套呈現(xiàn)出逐月遞減的態(tài)勢(shì)。而從7月份到9月份，寫(xiě)字樓市場(chǎng)消化的套數(shù)開(kāi)始逐月猛增，9月份市場(chǎng)需求比7月份增長(zhǎng)近一倍。而第三季度寫(xiě)字樓的成交均價(jià)為13769.33元/平方米、平均每套銷(xiāo)售面積為202.06平方米的數(shù)據(jù)，也從另一個(gè)側(cè)面顯示出目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)受購(gòu)買(mǎi)者青睞的主要是中檔寫(xiě)字樓。
“政策的效應(yīng)顯現(xiàn)需要一定時(shí)間。7月份市場(chǎng)需求增幅平緩，8、9兩個(gè)月份市場(chǎng)需求才開(kāi)始大幅度增長(zhǎng)正體現(xiàn)了這一點(diǎn)。”市場(chǎng)分析人士表示。
“禁止民宅商用后，多數(shù)企業(yè)往往會(huì)選擇租金水平更低的乙級(jí)寫(xiě)字樓。因?yàn)樵谧≌瑑?nèi)辦公的公司由于受行業(yè)特點(diǎn)、資金實(shí)力等方面的限制，一般不需要大面積的辦公場(chǎng)所。”Lansing Investment 中國(guó)區(qū)副總裁郭偉則表示。
中關(guān)村區(qū)域的新中關(guān)和第三極兩個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況也證實(shí)了這一點(diǎn)。二者6-10月的銷(xiāo)售面積分別為3559.49平方米和1158.64平方米，比1-5月的銷(xiāo)售面積分別增長(zhǎng)了34%和29.9%。而受民宅禁商政策實(shí)施的影響，大批在住宅辦公的中小型企業(yè)將會(huì)遷出。類(lèi)似中關(guān)村這種小型企業(yè)辦公的寫(xiě)字樓相對(duì)較多的商圈正成為不少中小型企業(yè)搬家的首選。
此外，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)平穩(wěn)的小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。戴德梁行寫(xiě)字樓部董事陳文(陳文博客,陳文新聞,陳文說(shuō)吧)瀚對(duì)第三季度甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析，也佐證了這一觀(guān)點(diǎn)。陳文瀚表示，受到上半年銷(xiāo)售市場(chǎng)活躍的影響，發(fā)展商紛紛調(diào)高售價(jià)。第三季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均報(bào)價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，達(dá)到21.081元/建筑平方米，比上一季度增長(zhǎng)6.2%。
從甲級(jí)寫(xiě)字樓分布的商圈來(lái)看，CBD 商圈寫(xiě)字樓整個(gè)區(qū)域內(nèi)可售的項(xiàng)目并不多，且多數(shù)項(xiàng)目采取整售。區(qū)域內(nèi)如萬(wàn)通中心及SOHO 尚都的銷(xiāo)售面積在這一季度均有所放緩，整體售價(jià)保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。隨著金融市場(chǎng)開(kāi)放程度的加深，第三季度金融街商圈的甲級(jí)寫(xiě)字樓成為市場(chǎng)中最明顯的吸納力量，整體售價(jià)有一定增幅。
明年二季度或?qū)⒕畤?/SPAN>
“住宅禁商”后首個(gè)季度給寫(xiě)字樓帶來(lái)的效應(yīng)已初見(jiàn)成效。未來(lái)，對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)尤其是對(duì)中檔寫(xiě)字樓的需求量是否會(huì)繼續(xù)一路高企成為樓市各方關(guān)注的焦點(diǎn)所在。
為此，一位長(zhǎng)期關(guān)注寫(xiě)字樓市場(chǎng)走勢(shì)的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，“住宅禁商”在這一季度帶給寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求雖已顯現(xiàn)，但政策所帶來(lái)的影響仍舊有限。等到明年3月份左右，大量中小企業(yè)面臨年檢的時(shí)候，這一政策給寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)的市場(chǎng)需求可能會(huì)再次出現(xiàn)“井噴式”的放量高峰。
對(duì)于這項(xiàng)政策是否會(huì)禁止已經(jīng)注冊(cè)的公司在商住樓繼續(xù)辦公。一位企業(yè)老板如是表達(dá)了自己的看法。“政府在實(shí)施這項(xiàng)政策時(shí)留有余地，已經(jīng)注冊(cè)的企業(yè)不可能全部趕出商住樓?，F(xiàn)在北京市場(chǎng)有很多這樣的項(xiàng)目，如果所有企業(yè)都不能在里面辦公?？罩贸龃竺娣e的房屋該如何處理，屆時(shí)肯定會(huì)產(chǎn)生出更多的問(wèn)題。”
一份監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前北京立項(xiàng)為住宅設(shè)計(jì)成寫(xiě)字樓的“商住樓”市場(chǎng)供應(yīng)量高達(dá)200多萬(wàn)平方米，其中，今年新增商住項(xiàng)目超過(guò)70萬(wàn)平方米。如何處理數(shù)量龐大的商住樓在中小企業(yè)搬出后面臨的空置問(wèn)題，成為了擺在政府前的一道難題。據(jù)了解，在工商局14號(hào)禁令出臺(tái)后，企業(yè)可以到房屋登記主管部門(mén)申請(qǐng)房屋用途變更，沒(méi)有分割出售產(chǎn)權(quán)的商住項(xiàng)目可以補(bǔ)交土地出讓金改成寫(xiě)字樓，將現(xiàn)有的“住宅”變更為“商用”，就可予以辦理發(fā)照。顯然，政府留有充足的時(shí)間讓“商住樓”轉(zhuǎn)型。
但更多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府已經(jīng)明令禁止住宅辦公，這將是未來(lái)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。“當(dāng)初在選擇寫(xiě)字樓時(shí)，能夠承受的范圍是把售價(jià)控制在15000元/平方米以?xún)?nèi)，租金不超過(guò)5元/天·平方米，面積100～200平方米之間。目前市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)一些我能承受的寫(xiě)字樓。況且從商住樓搬到寫(xiě)字樓，公司的形象會(huì)上一個(gè)檔次。” 一位已把公司搬入中關(guān)村某寫(xiě)字樓的王先生向記者表示，他的朋友也大都和他持相似看法。
王先生同時(shí)坦承，趁早把公司遷入寫(xiě)字樓，以避免日后集中放量時(shí)要承擔(dān)更多的進(jìn)入成本也是其提前把公司搬入寫(xiě)字樓的重要原因之一。“明年二季度前后，如果政府堅(jiān)持落實(shí)‘住宅禁商’政策，禁止企業(yè)在房屋用途為住宅立項(xiàng)的樓盤(pán)內(nèi)辦公。將會(huì)有大量企業(yè)被迫選擇進(jìn)入寫(xiě)字樓市場(chǎng)，屆時(shí)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)需求高峰。” | 
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