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　　一個(gè)城市的建筑要得到歷史的承認(rèn)，取決于其價(jià)值貢獻(xiàn)和賦予其時(shí)代的意義。而充當(dāng)著這種地標(biāo)性角色的建筑，往往是占據(jù)城市黃金口岸、開(kāi)發(fā)技術(shù)先進(jìn)的高檔寫(xiě)字樓。今天，當(dāng)我們回顧了過(guò)去十年的艱辛歷程之后，在房地產(chǎn)的一片“漲”聲之中，成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)將走上什么樣的道路？未來(lái)十年，成都寫(xiě)字樓將怎樣撐起成都人的面子？
　　供求關(guān)系
　　供需錯(cuò)位鑰匙打不開(kāi)鎖
　　眾所周知，一把鑰匙配一把鎖，鎖與鑰匙是一一相對(duì)應(yīng)的。在寫(xiě)字樓市場(chǎng)，需求與供應(yīng)關(guān)系就像鑰匙與鎖，只有彼此相適應(yīng)相匹配，市場(chǎng)才能健康發(fā)展。然而，在成都的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，眾多事實(shí)所反映的現(xiàn)狀都讓人不甚滿(mǎn)意。有效需求得不到釋放，大量供應(yīng)沒(méi)有對(duì)位，成都多數(shù)寫(xiě)字樓都打不開(kāi)那把需求的鎖。
　　低檔寫(xiě)字樓下滑商住結(jié)合風(fēng)靡市場(chǎng)
　　據(jù)記者了解發(fā)現(xiàn)，目前成都中低檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)十分冷清，無(wú)論是租是賣(mài)均不如意，空置率大大高于高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)。這類(lèi)寫(xiě)字樓在剛開(kāi)始銷(xiāo)售的時(shí)候，價(jià)格多在5000元/平方米左右，而租金在40元/平方米~50元/平方米，可是其品質(zhì)卻只達(dá)到電梯公寓的水平：寫(xiě)字間狹小、電梯速度慢、辦公設(shè)備落后、物業(yè)管理除了保安就只有保潔。這讓很多企業(yè)不忍入駐，從而導(dǎo)致租金的下跌而無(wú)法快速脫手。
　　與此相反，商住結(jié)合可謂是目前成都最為流行的辦公形式之一。據(jù)某公司調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前成都已經(jīng)在使用的純粹商務(wù)型寫(xiě)字樓不足十個(gè)。記者在實(shí)地走訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，很多小戶(hù)型小區(qū)是商用辦公最集中的地方，有的小區(qū)商用比例甚至達(dá)到了80%以上。長(zhǎng)期在住宅小區(qū)辦公的龍兒嘴物業(yè)顧問(wèn)咨詢(xún)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，目前，一些新興住宅小區(qū)的月租金不過(guò)在10元/m2～20元/m2，而寫(xiě)字樓的月租金則是這個(gè)數(shù)字的好幾倍，對(duì)于正在起步期或者是員工較少、資金不足的中小企業(yè)，自然會(huì)選擇在住宅小區(qū)辦公。
　　在冠城花園，一位不愿透露姓名的外來(lái)企業(yè)老總則表示，自己的住所就在長(zhǎng)城花園里面，所以購(gòu)買(mǎi)了長(zhǎng)城花園的一套物業(yè)作為公司的辦公場(chǎng)所，月供只需800元，物業(yè)管理費(fèi)用也便宜，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寫(xiě)字樓，并且產(chǎn)權(quán)歸自己所有，這是成都目前的寫(xiě)字樓所不能達(dá)到的。
　　成都力寶大廈的開(kāi)發(fā)商盛唐投資公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)曹恒曾對(duì)記者表示，目前針對(duì)小型公司便宜而又實(shí)用的寫(xiě)字樓市場(chǎng)還是一片空白，這是許多小公司選擇在住宅里辦公的主要原因。
　　軟硬件跟不上外企長(zhǎng)住五星級(jí)酒店
　　低檔租不掉，高檔不夠高，這是對(duì)目前成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)最通俗的概括。縱觀(guān)成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)，高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓少，特色寫(xiě)字樓也不多。成都比華利房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)公司董事長(zhǎng)宋達(dá)為向記者分析到，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因，一些開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金，降低風(fēng)險(xiǎn)，往往將寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)為商鋪加寫(xiě)字間，或住宅加寫(xiě)字間的結(jié)構(gòu)，純寫(xiě)字樓并不多，這類(lèi)寫(xiě)字樓人員混雜，管理也不到位，商業(yè)配套也與寫(xiě)字樓不相匹配。盡管是在一些號(hào)稱(chēng)國(guó)際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓，其實(shí)硬件設(shè)施、軟件服務(wù)、整體規(guī)劃等專(zhuān)業(yè)化水平與北京、上海等國(guó)際性大都市的高檔寫(xiě)字樓相比，仍有較大的差距。
　　據(jù)年初中原地產(chǎn)聯(lián)合某媒體進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，雖然甲級(jí)寫(xiě)字樓商務(wù)辦公中心雛形已經(jīng)基本形成，但2005年的成都市寫(xiě)字樓市場(chǎng)還是呈現(xiàn)出了幾大不足：首先是供應(yīng)規(guī)模出現(xiàn)斷層，主要以小規(guī)模供應(yīng)為主，8萬(wàn)平米以上的寫(xiě)字樓供應(yīng)幾乎沒(méi)有；其次是開(kāi)發(fā)商以本土為主，外來(lái)開(kāi)發(fā)商很少涉足成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)，因此開(kāi)發(fā)水平受到局限；再次是5A級(jí)寫(xiě)字樓嚴(yán)重匱乏，即使是層高、空調(diào)安裝等硬件方面也沒(méi)有達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。這對(duì)機(jī)制完備、要求苛刻、注重企業(yè)形象和辦事效率的世界500強(qiáng)企業(yè)和其他國(guó)內(nèi)外大企業(yè)來(lái)說(shuō)，根本無(wú)法滿(mǎn)足他們的需求。
　市場(chǎng)趨勢(shì)
　　需求刺激成都寫(xiě)字樓前景看好
　　業(yè)內(nèi)流傳著這樣一句話(huà)：開(kāi)發(fā)普通住宅是小學(xué)生，開(kāi)發(fā)別墅是中學(xué)生，開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓是大學(xué)生。雖然這句話(huà)的描述不一定科學(xué)，但是卻非常形象地將三者開(kāi)發(fā)難度表現(xiàn)出來(lái)。相對(duì)于沿海發(fā)達(dá)城市，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)起步稍晚，寫(xiě)字樓市場(chǎng)更是剛剛跨過(guò)起步期進(jìn)入發(fā)展期，雖然產(chǎn)品、配套等方面存在著許多不足，但這同時(shí)也意味著這片新生市場(chǎng)還擁有著非常巨大的開(kāi)發(fā)潛力。
　　經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)促進(jìn)需求增加
　　寫(xiě)字樓的發(fā)展離不開(kāi)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)和第三產(chǎn)業(yè)的興盛。自去年下半年起，進(jìn)駐成都的外來(lái)企業(yè)也開(kāi)始了大幅度增加，以紅星路時(shí)代廣場(chǎng)為代表的甲級(jí)寫(xiě)字樓租用率陡然上升。據(jù)成都經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度成都市經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展勢(shì)頭，完成地區(qū)生產(chǎn)總值511.63億元，同比增長(zhǎng)12.8%，其中一產(chǎn)業(yè)28.54億元，二產(chǎn)業(yè)212.86億元，三產(chǎn)業(yè)270.23億元，分別比同期增長(zhǎng)4.0%、16.9%和10.8%。
　　宋達(dá)為認(rèn)為，由于西部大開(kāi)發(fā)的國(guó)策和2006年已是進(jìn)入WTO的第4年，成都的第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，有大批的國(guó)內(nèi)外公司進(jìn)入，因此國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)或近似的甲級(jí)和乙級(jí)寫(xiě)字樓在成都的需求甚大，前景看好。成都需要真正的甲級(jí)寫(xiě)字樓是毋庸置疑的，因?yàn)槭澜?00大乃至5000大企業(yè)對(duì)其公司整體形象要求是統(tǒng)一的高標(biāo)準(zhǔn)，尤其是代表門(mén)面的寫(xiě)字樓，不論是在紐約，巴黎或成都，要求均是一樣的，否則要從紐約調(diào)一個(gè)人到成都來(lái)任職還要支付40%的困難地區(qū)工作補(bǔ)助費(fèi)呢。另有專(zhuān)家表示，根據(jù)2004、2005年度的內(nèi)環(huán)辦公物業(yè)銷(xiāo)售面積來(lái)看，中央商務(wù)區(qū)在2007年～2009年之間的寫(xiě)字樓的年吸納量預(yù)計(jì)將達(dá)到7萬(wàn)～10萬(wàn)平方米；同時(shí)，每年增長(zhǎng)的三資企業(yè)可以消化市區(qū)2萬(wàn)～3萬(wàn)平方米的高檔寫(xiě)字樓。未來(lái)五年，成都市中央商務(wù)區(qū)預(yù)計(jì)每年可消化的寫(xiě)字樓面積為10~14萬(wàn)平方米，成都第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和外來(lái)大企業(yè)的入駐無(wú)疑為成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的機(jī)遇。
乙級(jí)寫(xiě)字樓將迎來(lái)春天
　　2006年6月19日，北京市工商局下發(fā)了“民宅禁商”文件，從6月21日起，北京市全面叫停住宅內(nèi)開(kāi)辦公司。該禁令一出，在成都樓市也引起了強(qiáng)烈的反響。然而對(duì)于成都市是否也將出臺(tái)相似政策？
　　達(dá)義房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)部相關(guān)工作人員認(rèn)為，“住宅禁商”也將是成都市的政策趨勢(shì)，因?yàn)槟壳吧套』煊玫默F(xiàn)象給小區(qū)生活帶來(lái)了很多弊端，中低檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)也受到影響。
　　沸思德廣告策劃經(jīng)理錢(qián)春躍則認(rèn)為，“住宅禁商”不易執(zhí)行，政府的監(jiān)管很難落到實(shí)處，成都目前的小型、微型公司特別多，出于發(fā)展初期，追求實(shí)用是其唯一特征，所以這類(lèi)公司會(huì)選擇在小區(qū)辦公。
　　不過(guò)，對(duì)于乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)卻是一致地看好。宋達(dá)為表示，不論成都是否將施行“住宅禁商”，中小型公司最終會(huì)回歸原位到合乎其使用的乙級(jí)寫(xiě)字樓辦公，商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，中小型公司在度過(guò)了起步期后，為了自身的形象和辦公的便利將逐漸搬進(jìn)配套完善的乙級(jí)寫(xiě)字樓，其需求量要比甲級(jí)寫(xiě)字樓大得多。
　　未來(lái)5年地鐵沿線(xiàn)最“港”
　　規(guī)劃對(duì)于一個(gè)城市的促進(jìn)是顯而易見(jiàn)的，它將規(guī)范城市物業(yè)的開(kāi)發(fā)和發(fā)展。地鐵“駛?cè)搿背啥迹淖兊牟粌H僅是人們的生活，更意味著巨大產(chǎn)業(yè)效應(yīng)的撲面而來(lái)。交通狀況的改善，發(fā)車(chē)時(shí)間和到站時(shí)間得以保證，按照國(guó)內(nèi)外大城市的發(fā)展管理，地鐵沿線(xiàn)往往是甲級(jí)寫(xiě)字樓集中分布的區(qū)域。錢(qián)春躍表示，根據(jù)成都市的規(guī)劃，未來(lái)五年，成都最高端的寫(xiě)字樓將自動(dòng)向地鐵1號(hào)線(xiàn)兩側(cè)匯集。與此同時(shí)，作為成都傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)，騾馬市—順城街-天府廣場(chǎng)片區(qū)規(guī)劃了總面積達(dá)5.5平方公里的中央商務(wù)區(qū)(CBD)，由4條快速路合圍，內(nèi)有大塊綠地公園，高檔寫(xiě)字樓，文化、娛樂(lè)場(chǎng)所，藝術(shù)學(xué)院等，將在30～50年內(nèi)逐步形成，這將是未來(lái)的金融商務(wù)辦公區(qū)。此外，自從成都市政府提出成都城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略以來(lái)，一個(gè)總占地面積約15.6平方公里、規(guī)劃人口17萬(wàn)的成都南部新區(qū)就吹響了進(jìn)軍“新中心”的號(hào)角?，F(xiàn)在，世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心、成都高新科技商務(wù)廣場(chǎng)已經(jīng)建成，成都海關(guān)、聯(lián)通大樓、兩大科技園區(qū)以及武侯區(qū)行政中心等率先進(jìn)駐，城南商務(wù)區(qū)已漸成大勢(shì)，成都寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)正走上國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化的道路。

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