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    寫字樓作為房地產(chǎn)開發(fā)市場的重要分枝，又是城市景觀的構(gòu)成主體之一，屬于典型的兼具商業(yè)性和社會性的建筑產(chǎn)品。經(jīng)過二十多年的探索和實踐，國內(nèi)的寫字樓開發(fā)水平取得了長足的進步，也出現(xiàn)了一大批所謂的高檔寫字樓，尤其在高樓林立、商賈云集的上海、北京等地，已成為倍受國際矚目的高檔寫字樓投資熱點地區(qū)，呈現(xiàn)出一派風景這邊獨好的繁榮景象。但對此進行冷靜分析和橫向?qū)Ρ群蟀l(fā)現(xiàn)，其中成功的實例屬于鳳毛麟角（如上海金茂、北京中銀大廈等），絕大部分高檔寫字樓與國際先進水平相比還有不小的差距，尤其在開發(fā)設(shè)計環(huán)節(jié)存在著以下幾個明顯的誤區(qū)。 
　　一、開發(fā)易成一窩蜂，缺乏針對具體項目的個性化和特色化策劃研究
　　與商品住宅開發(fā)市場層出不窮的創(chuàng)新行為相比，寫字樓市場過去從產(chǎn)品到營銷一直是處于低調(diào)保守的“不作為狀態(tài)”，但這種狀況在近一兩年的中低端寫字樓產(chǎn)品和邊緣寫字樓產(chǎn)品中已有所改變，板樓概念和Townhouse風格也蔓延到了中低端寫字樓市場出現(xiàn)了一些時尚另類的寫字樓產(chǎn)品（如左岸公社等），而類似商務酒店、商務公寓、酒店式公寓、商務寫字樓等邊緣寫字樓產(chǎn)品更是在市場上大為走俏，這也標志著寫字樓產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的進一步豐富和市場的進一步成熟。反觀高檔寫字樓，卻仍舊固步自封，鮮有創(chuàng)新的佳作。
　　競爭的加劇導致寫字樓市場的進一步細分化和差異化，高檔寫字樓也不例外強烈的市場需求也呼喚創(chuàng)新意識在高檔寫字樓市場的出現(xiàn)。然而現(xiàn)實情況并非如此，好的地段加上奢華的室內(nèi)外裝修仍是現(xiàn)今高檔寫字樓僅有的可以炫耀的立足之本，尤其是地段被推崇為高檔寫字樓成功的萬能金鑰匙。導致許多在產(chǎn)品形象和目標客戶等方面均互相雷同的寫字樓在一定區(qū)域扎堆出現(xiàn)，惡性競爭不可避免。最近全國CBD的泛濫可以從一個側(cè)面說明這個問題，在人們印象中CBD的寫字樓都是高檔寫字樓，所以開發(fā)商紛紛投身CBD，以為身處CBD就等于拿到了成功高檔寫字樓的身份證。而在自身產(chǎn)品特色方面的研究力度遠遠不夠。隨著高檔寫字樓開發(fā)量的逐年加大，只有具有獨特個性和鮮明主題的項目才能在競爭中立于不敗之地。在世界商圈和知識圈內(nèi)有“傳播帶”之稱的美國麥迪遜大道，是世界上最頂級寫字樓最集中的區(qū)域之一，這得益其鮮明的傳媒主題的深層挖掘。
　　提到高檔寫字樓，人們往往會聯(lián)想到高聳入云的摩天大樓，瑰麗多彩的玻璃幕墻、富麗堂皇的大堂、行色匆匆的白領(lǐng)、門口涌堵的車流。實際上，在歐洲發(fā)達國家，高檔寫字樓在外部形象和區(qū)域位置上并無定式，其中既有超高層寫字樓，也有多層寫字樓，既有城市市中心區(qū)（如CBD）的寫字樓，也有郊外的花園式寫字樓。甚至許多大型跨國集團總部辦公樓（如微軟、摩根斯坦利銀行等）都在風景優(yōu)美的郊外。品質(zhì)的提升可以從很多方面得以實現(xiàn)，大可不必也不應該死守“地段”的金科玉律，最重要的是產(chǎn)品的個性化和特色化以及相應的技術(shù)手段。
　　二、高檔寫字樓開發(fā)中缺乏足夠的配套支撐
　　高檔寫字樓之間的競爭已經(jīng)從單純比造價比高度向比配套比服務比管理方面傾斜。其中配套設(shè)施的完善與否也隨著中國的入世，經(jīng)濟全球化的到來而日益重要。這里所說的配套不僅僅是常規(guī)意義上的市政、交通、通訊設(shè)施等，而是更廣泛范圍的涵蓋多種不同功能要求城市空間的建筑綜合體。這也是發(fā)達國家高檔寫字樓（特別是市中心區(qū)高檔寫字樓）發(fā)展的一個重要趨勢。只有這樣才能與國際水平對接，滿足國際化商務辦公的需要。
　　現(xiàn)今大部分高檔寫字樓由于單宗項目的規(guī)模限制，難以作到配套完善，而且互相之間各自為政，資源無法共享。其中有政府規(guī)劃管理部門的原因，也有開發(fā)商、設(shè)計師經(jīng)濟實力和認識水平的原因。有鑒于此，近來一些獨棟、單體的寫字樓也在加大底商、娛樂等功能空間的面積，以謀求產(chǎn)品的豐富和突破，然而這僅僅是權(quán)宜之計，無法從根本上提升寫字樓的品質(zhì)，反而往往做成了商住混合類寫字樓，離真正的高檔寫字樓相去甚遠。
　　對于以租賃和出售為主要開發(fā)目的，而非自用的高檔寫字樓項目而言，必須具備一定的整體規(guī)模，這需要開發(fā)商具有足夠的經(jīng)濟實力，同時對各種配套設(shè)施的配備要在規(guī)劃及建筑設(shè)計的初始階段即有全盤的考慮。以建筑綜合體的綜合優(yōu)勢凸顯項目的高檔品質(zhì)。這類建筑綜合體通常是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文化娛樂等城市生活空間三項以上根據(jù)自身特點進行合理組合，并在各部分之間建立一種互相依存、互補、互助的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的復雜而有機統(tǒng)一的綜合體。這在國外不乏其例，德國柏林的索尼中心（SONY Center）就是國際上高檔寫字樓的典范。建筑綜合體有著一般寫字樓項目所無法比擬的綜合優(yōu)勢，北京國貿(mào)中心可以算是國內(nèi)一個較為成功的實證。其酒店、公寓、商場、展廳為寫字樓的良性發(fā)展提供了硬件配套、形象和人氣的保障，寫字樓則為酒店、公寓及商場提供了客源，同時帶動周邊地區(qū)的整體發(fā)展，也更鞏固了自己的中心地位，使其雖然建成年代較早，卻至今仍是北京高檔寫字樓的突出代表。
　　三、片面追求標志性而忽略建筑內(nèi)涵
　　高檔寫字樓應是外在品質(zhì)和內(nèi)在品質(zhì)的完美統(tǒng)一。在注重其社會職能，即對城市景觀效果的主導作用的同時，也不應忽視其為人們提供高品質(zhì)辦公環(huán)境的內(nèi)在職能。一個成功的高檔寫字樓產(chǎn)品，更應強調(diào)以客戶需求為中心，旨在提供高效率的商務平臺，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公室間對企業(yè)文化和員工素質(zhì)的培養(yǎng)和提高，引導智能化和資源共享，強化綠色環(huán)保辦公理念，以及滿足全球經(jīng)濟一體化的需要，從而達到國際化商務社區(qū)的標準。
　　高檔寫字樓在國內(nèi)往往被定位成面子工程、形象工程、獻禮工程，過多地賦予了超過其承受極限的精神寄托，成為某些開發(fā)商個人炫耀或政府高官好大喜功的產(chǎn)物。爭做地標、盲目求高求大，言必稱二十年、三十年不落后，而全然不顧投資規(guī)模和使用功能的合理與否。很少考慮寫字樓的終端用戶—公司、企業(yè)的實際需要，最終結(jié)局要么是成為華而不實，中看不中用的巨型城市雕塑，要么成為徹頭徹尾的爛尾樓。
　　標志性并不是高檔寫字樓的唯一賣點，而且標志性也會隨著城市的發(fā)展和規(guī)劃的調(diào)整而改變，技術(shù)也不能永遠領(lǐng)先，當今世界的科技發(fā)展可以說是日新月異，多少年不落后也只能是一句空話。只有切實提高內(nèi)在品質(zhì)才能使生命力更長久。珠海巨人大廈的不斷長高最終導致爛尾，上海金茂大廈的國內(nèi)第一高樓記錄只保持了短短幾年，即被環(huán)球貿(mào)易中心打破，但誰又能保證環(huán)球貿(mào)易中心永遠第一呢。況且其將不得不面對強大的經(jīng)營壓力。寫字樓不是紀念碑，一個不能正常運轉(zhuǎn)的產(chǎn)品不論如何高檔，也不能稱得上是成功的開發(fā)案例，甚至會造成社會財富的巨大浪費。
　　四、建筑外觀設(shè)計，特別是建筑室內(nèi)設(shè)計品位較低。
　　高檔辦公寫字樓因為其規(guī)模大、體量大以及使用功能的重要性往往會成為一個城市的重要標志性建筑。因而它的建筑外觀設(shè)計將直接影響城市的環(huán)境景觀質(zhì)量。而中國大城市目前的寫字樓外觀建筑設(shè)計狀況可謂參差不齊、千奇百怪。其中不乏設(shè)計優(yōu)秀、品位精致典雅具有國際水準的高級寫字樓項目，比如遠洋大廈。但也的確有很多為了形成獨特的醒目標志性，矯揉造作，嘩眾取寵。有些辦公樓因其粗俗的外觀和怪異的造造型，被叫做“變形金剛”或者更難聽的名字。辦公樓作為一種工業(yè)化的產(chǎn)品，它不但是反映了同時代的建筑材料、設(shè)備和工藝水平，它也反映了作為設(shè)計師和建筑方，特別是策劃部門的審美水平。所以從總體來說，北京的高檔辦公樓的外觀設(shè)計與上海的辦公樓外觀設(shè)計還是有著顯著的差異。而這些丑陋的建筑，雖然也能夠形成地標，但是可以說是丑地標，并且將嚴重影響市容很多年。
　　受建筑材料和工藝水平以及審美品位的限制，很容易從建筑外觀判斷建筑是80年代的設(shè)計、90年代的設(shè)計還是2000年以后的設(shè)計。比較遺憾的是很多21世紀的設(shè)計仍然重復10年前甚至20年前的欣賞水平。有很多80年代設(shè)計的辦公樓，在新的時代需要根據(jù)新的審美要求進行外裝重新設(shè)計，比如北京廣播電臺辦公大樓。這樣的改造是為跟上時代發(fā)展而采取的措施。對于新的辦公樓，無論是設(shè)計師還是發(fā)展商，都應與時代同步。不要再造嶄新的城市垃圾。作為建設(shè)方，發(fā)展商修建高檔辦公樓，如果在設(shè)計品位上落伍的話，可以說投巨資造垃圾。粗俗的作品經(jīng)不起時間的檢驗，也勢必影響寫字樓出租或出售的市場。在寫字樓物業(yè)日益市場化、競爭激烈的情況下，對寫字樓品位的追求也應引起設(shè)計師、發(fā)展商的注意。
　　作為高檔辦公樓，其室內(nèi)空間效果和室內(nèi)裝修的設(shè)計也難以達到高檔次現(xiàn)代化辦公樓的水準，很多辦公樓花了巨資，甚至按高檔酒店的水準進行裝修，在豪華層面上可以達到很高的水平，但并未體現(xiàn)出一個高檔辦公建筑所應有的國際化、高科技化、生態(tài)化和以人為本的設(shè)計風格和典雅格調(diào)。高檔辦公樓的室內(nèi)裝修設(shè)計應該與建筑的空間設(shè)計一致，強調(diào)建筑自身的空間美、建筑美。把國際化的高文化品位的追求體現(xiàn)在建筑的內(nèi)部空間。
　　建筑是有社會性的，它不簡單是建筑設(shè)計師或者是開發(fā)商單方面主觀意識上的表達，它同時具有社會文化載體的職能，而作為建筑師也充分考慮，自己所支配的國家土地資源和社會財富，充分意識到一個建筑外觀質(zhì)量的好壞對整個城市空間和景觀質(zhì)量的影響。只有建筑師和開發(fā)商共同努力、開闊眼界，才能使高檔辦公樓的整體外觀水平和設(shè)計品位上一個臺階。
　　五、建筑的技術(shù)含量低、在材料、構(gòu)造和工藝方面沒有革命性的突破
　　建筑技術(shù)含量的高低，是理性判斷一個建筑物品質(zhì)高低的重要指標。而建筑技術(shù)的落后是造成國內(nèi)建筑發(fā)展水平低下的根本原因之一。國內(nèi)大部分高檔寫字樓其先進與高檔流于虛名，全靠奢華裝飾的堆砌。與發(fā)達國家，甚至國內(nèi)為數(shù)不多的幾個成功的高檔寫字樓相比，其間的差距顯而易見。由于建筑技術(shù)含量低造成的先天不足，總是以后天的裝飾來彌補，以支撐其所謂的高檔品質(zhì)和賺取高昂的租金。甚至不惜鑲金貼銀、牛皮墻面，天然水晶吊燈隨處可見，極盡奢華之能事。但拋開表面現(xiàn)象看本質(zhì)，從大到結(jié)構(gòu)體系、墻體構(gòu)造、小到門窗五金，整個建筑實體無論在材料，構(gòu)造和工藝方面均遠遠落后于國際先進水平，與普通建筑甚至住宅產(chǎn)品都沒有拉開距離。正如夏利車無論如何加裝各種電子設(shè)備，內(nèi)外裝修如何豪華，卻始終與奔馳不是一個檔次。也許其中一些項目在造價和租金等方面均和發(fā)達國家頂級寫字樓不相上下，但其作為建筑產(chǎn)品本身的價值并未得到體現(xiàn)。
　　先進的建筑技術(shù)更能發(fā)揮建筑的藝術(shù)魅力，如果說普通建筑產(chǎn)品由于定位投資等各方面原因而無法在材料、構(gòu)造和工藝方面有所突破實屬無奈的話。高檔寫字樓在這方面取得突破應該是當仁不讓的了。既能提升自身內(nèi)在品質(zhì)，又能促進國內(nèi)建筑技術(shù)的發(fā)展和進步。在這方面北京中國銀行總部辦公大樓即是一個很好的實例，作為一個高檔寫字樓的典范具有極高的技術(shù)價值和藝術(shù)價值。
　　六、智能化系統(tǒng)浮于表面，多為炒作
　　完善的智能化系統(tǒng)是高檔寫字樓不可或缺的重要組成部分，由于國際上并無統(tǒng)一的建筑智能化標準，在其發(fā)展進程中出現(xiàn)了不同的分支和流派，美國強調(diào)提高辦公效率，歐洲則更重視對生態(tài)環(huán)境的保護，但最終的都是以人為本，為人服務。
　　國內(nèi)對建筑智能化的研究起步較晚，更缺乏相應的工程實踐，許多高檔寫字樓都號稱是智能建筑達到了3A或5A標準，把3A或5A理解為智能化的全部，實際上3A、5A只是對建筑自動化控制在幾個方面的一種描述，3A即通訊自動化（CA），辦公自動化（OA）和建筑管理自動化（BA），在此基礎(chǔ)上派生出火災消防自動化（FA）和建筑維護自動化（MA）就成了5A，要達到3A、5A有各種各樣的解決方案，每一項內(nèi)又有不同程度的自動化標準，因此衡量建筑是否智能化，不僅僅是看達沒達到3A、5A，而是能否創(chuàng)造一種更安全、舒適、高效、生態(tài)環(huán)保的辦公環(huán)境，國內(nèi)高檔寫字樓的智能化往往浮于表面，僅僅是將其作為一項可以炒作的硬件配置，對其實際運行結(jié)果并不重視。
　　建筑的結(jié)構(gòu)形式，構(gòu)造做法、平面布置、立面造型等因素對智能化系統(tǒng)的選擇和設(shè)計有很大影響，不同的建筑，其智能化系統(tǒng)也有所區(qū)別。國內(nèi)一些高檔寫字樓甚至在建筑設(shè)計完成后，僅在弱電系統(tǒng)稍微增加一些配置，就將其作為建筑智能化而大加宣傳。
　　七、高技術(shù)集成化和配套化不夠
　　國內(nèi)一些高檔寫字樓也號稱采用了許多高新技術(shù)，甚至還可以在宣傳冊上羅列出一長串新技術(shù)名單，其中美國、日本、德國等發(fā)達國家的新技術(shù)信手拈來、生硬組合、互相不匹配，根本不能發(fā)揮其高技術(shù)優(yōu)勢。以至很多項目的引進技術(shù)到最后根本沒有啟用，徒裝門面、增加賣點而已，也造成了資金的浪費。
　　從表面來看，其中一些技術(shù)不可謂不先進，且在國外還有大量實例，但正所謂南桔北枳，僅僅把國外先進技術(shù)簡單照搬，而忽略地域、氣候條件等差別、無異于邯鄲學步。況且一種成熟適用的新技術(shù)體系需特別強調(diào)其集成化和配套化，并需要專門技術(shù)人員根據(jù)項目自身特點量身定做。
　　八、建筑及設(shè)備在生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能等方面鮮有實質(zhì)性的嘗試
　　中國是一個能源嚴重缺乏的國家，同時又是一個能源消耗大國，而大量能源是通過不合理的建筑設(shè)計白白損耗的，能源的利用率極低且產(chǎn)生大量的廢棄污染物。這一弊端會隨著國內(nèi)經(jīng)濟的迅速發(fā)展而強化。另外，健康、生態(tài)、環(huán)保也成為國際建筑設(shè)計的新趨勢，而國內(nèi)寫字樓在這些方面的發(fā)展，遠遠落后于國際先進水平、甚至落后于國內(nèi)住宅產(chǎn)品的前進步伐。“健康住宅”的概念在國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了一段時間了，特別是鋒尚“告別空調(diào)暖氣”的豪言壯語和有益的實踐更帶給人們一種全新的健康理念。寫字樓市場強烈呼喚具有實際意義的“健康寫字樓”的出現(xiàn)。高檔寫字樓更應該在健康生態(tài)環(huán)保等方面作出更多的嘗試。SARS的沖擊，使國內(nèi)許多所謂高檔寫字樓在健康方面暴露出大量缺陷，大多不同程度存在著潛在的危害公共健康的可能性，如空氣質(zhì)量、溫度、濕度、光照、通風等問題。
　　高檔寫字樓的發(fā)展應更多的考慮人與自然和諧共處、舒適、節(jié)能、環(huán)保等問題，并在此基礎(chǔ)上采用諸如遮陽設(shè)施、可呼吸玻璃幕墻、防曬墻、生態(tài)中庭空間等高科技技術(shù)和產(chǎn)品。以此創(chuàng)造出的優(yōu)質(zhì)辦公環(huán)境對提高工作效率大有裨益，也節(jié)省了能耗、減少污染，雖然增加了初始投資，但從建筑全生命周期的使用成本來看，比現(xiàn)有普通建筑更具備經(jīng)濟優(yōu)勢。
　　生態(tài)辦公區(qū)（EOD）在發(fā)達國家十分流行，也有人稱之為“逆城市化運動”。這正與住宅中的“新城市主義運動”相反，反映出高檔寫字樓產(chǎn)品在不斷尋求突破。生態(tài)辦公區(qū)不僅建筑風格各異，強調(diào)采光、通風和綠化，且建筑材料在選擇上注重環(huán)保，在雨水收集滲漏系統(tǒng)、太陽能利用系統(tǒng)、可循環(huán)利用再生材料、綠化防曬墻、自然通風系統(tǒng)等方面均精心設(shè)計，在園區(qū)內(nèi)可以布置餐飲、半開放式茶座，觀景臺等非正式交流場所，甚至在寫字樓內(nèi)部建有綠地或花園。生態(tài)辦公區(qū)也是高檔寫字樓的一個重要發(fā)展方向，尤其適合大集團，大公司總部辦公。其出現(xiàn)大有和CBD類型的高檔寫字樓分庭抗禮之勢。
　　高檔寫字樓在國內(nèi)隨著經(jīng)濟的發(fā)展將會有強大的市場需求，如何在開發(fā)及設(shè)計環(huán)節(jié)切實提升其內(nèi)在品質(zhì)，增加其技術(shù)含量，并做到生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能，取得經(jīng)濟效益和社會效益的雙贏，是關(guān)乎高檔寫字樓這種建筑產(chǎn)品具有持久生命力的決定因素。因此主題化、個性化、配套化、生態(tài)化、人性化是高檔寫字樓的必然發(fā)展趨勢。

 

(中國寫字樓網(wǎng))