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隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，住宅需求逐漸回歸理性，商業(yè)市場過剩風(fēng)險顯現(xiàn)，而城鎮(zhèn)化人口聚集以及產(chǎn)業(yè)快速升級推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸活躍，產(chǎn)業(yè)升級是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的直接推動力，同時自貿(mào)區(qū)市場衍生的跨境電商、供應(yīng)鏈金融等又潛藏著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇。新盛唐集團(tuán)為大家詳細(xì)解讀產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資價值，希望大家可以參考!

新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)升級等各種因素疊加，近年來各路人馬紛紛進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但目前各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來新一輪發(fā)展的同時，也將面臨激烈競爭。如何選擇產(chǎn)業(yè)方向和區(qū)域，將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是否成功的關(guān)鍵。

一、產(chǎn)業(yè)選擇：經(jīng)濟(jì)升級轉(zhuǎn)型期戰(zhàn)略性新興行業(yè)受重視，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)提升空間大

目前國內(nèi)園區(qū)數(shù)量多且同質(zhì)化嚴(yán)重，招商競爭壓力大。另外經(jīng)濟(jì)放緩及產(chǎn)能過剩，加工制造業(yè)受沖擊，知識密集、技術(shù)密集等產(chǎn)業(yè)發(fā)展有待提升，因此需要準(zhǔn)確定位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主導(dǎo)方向和產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)。

從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及的環(huán)節(jié)來看，需要從產(chǎn)業(yè)鏈、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚角度出發(fā)，選擇附加值高的高端產(chǎn)業(yè)鏈。受勞動人口紅利的消散、環(huán)境成本、人民幣升值壓力等疊加影響，我國制造業(yè)優(yōu)勢正在減弱，工業(yè)4.0時代制造業(yè)生產(chǎn)鏈兩端與底端的價值差異將更巨大，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)升級轉(zhuǎn)型迫在眉睫。

從主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向來看，受政策支持地區(qū)的優(yōu)勢及新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，再根據(jù)不同城市、不同區(qū)域自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特色，打造跟當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)相契合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。其中7大戰(zhàn)略性新興行業(yè)是未來重點發(fā)展對象，應(yīng)瞄準(zhǔn)行業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ蟮男袠I(yè)。

二、區(qū)域選擇：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求受產(chǎn)業(yè)升級、轉(zhuǎn)移、自貿(mào)區(qū)等要素激發(fā)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化差異

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移作為直接推力，不同地區(qū)在不同階段將出現(xiàn)不同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求。我國東部沿海產(chǎn)業(yè)升級后將原有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至中西部和大城市周邊小城鎮(zhèn)，激發(fā)不同類型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求;另外，自貿(mào)區(qū)、國家級新區(qū)、城鎮(zhèn)化等也均為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求的動力。

東部仍然占領(lǐng)政策扶持高地，走在產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的前端：未來發(fā)展重點在戰(zhàn)略性新興行業(yè)和交運(yùn)、金融、信息等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，加快進(jìn)入工業(yè)4.0時代。占據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高地，代表東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心—產(chǎn)業(yè)將會有更大的容量空間。各城市將抓住自身的行業(yè)和基地優(yōu)勢，進(jìn)行差別化競爭。

對于東部的核心城市，如北京、上海，未來發(fā)展將更側(cè)重研發(fā)、金融等高端服務(wù)性行業(yè)，對應(yīng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形態(tài)是科技園區(qū)、總部基地等。無錫確立物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位，嘉興則形成以光伏產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)模式，針對這些產(chǎn)業(yè)定位明確、優(yōu)勢明顯的城市，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間也較大，可依據(jù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和規(guī)劃政策擇機(jī)進(jìn)入。

中西部及大城市周邊小城鎮(zhèn)承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移:長江經(jīng)濟(jì)帶助推中部和川渝地區(qū)產(chǎn)業(yè)承接能力，工業(yè)仍主要以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，主要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求是工業(yè)園區(qū)、物流園、高科技園。隨著長江經(jīng)濟(jì)帶上升為國家戰(zhàn)略，基建、港口將催生大量的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會，尤其是航運(yùn)能力提高將極大刺激物流地產(chǎn)需求。目前東部地區(qū)拿地成本高，未來國家發(fā)力中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)崛起，產(chǎn)業(yè)引入更有勢頭。

一線城市的產(chǎn)業(yè)往周邊縣市轉(zhuǎn)移，周邊縣市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來新的受益期

京津冀協(xié)同發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是其中關(guān)鍵一環(huán)，預(yù)計未來化工、水泥等高制造業(yè)和服裝批發(fā)、倉儲物流等低端服務(wù)業(yè)將是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重點，周邊縣市也將滋生新的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求。北京新機(jī)場的建立、濱海新區(qū)等都有利于環(huán)北京周邊的廊坊(如固安、大廠、永清)、保定的發(fā)展，地緣優(yōu)勢明顯。

上海新一輪城市規(guī)劃中，首次劃入周邊縣市考慮，更注重與周邊縣市融合。長三角園區(qū)共建已成為常態(tài)，涉及工業(yè)、新能源、服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域，未來上海等核心城市工業(yè)用地成本將不斷走高，擠出實體產(chǎn)業(yè)，蘇北、皖江等上海周邊城鎮(zhèn)將成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的熱點區(qū)域。

自貿(mào)區(qū)設(shè)立，相關(guān)行業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求應(yīng)運(yùn)而生

自貿(mào)區(qū)帶動物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)而會催生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求。以上海自貿(mào)區(qū)為例，其所帶來的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)能夠在上海港口附近形成物流城，與貿(mào)易密切相關(guān)的物流、倉儲及貿(mào)易加工業(yè)得到快速發(fā)展，進(jìn)而促生倉儲、物流、外貿(mào)加工等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求。

未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向不僅僅是單純的地產(chǎn)開發(fā)，更重要的是招商、運(yùn)營和資本運(yùn)作等體系化平臺的搭建。各項相關(guān)政策出臺落實，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨新的機(jī)遇與改變，新型城鎮(zhèn)化給產(chǎn)城融合提供空間、工業(yè)用地集約利用和財稅政策調(diào)整指明一站式平臺化方向，PPP模式和新三板或許開啟新的投資模式，自貿(mào)區(qū)效應(yīng)、京津冀一體化概念持續(xù)發(fā)酵，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)城市選擇更加開闊。

隨著工業(yè)用地集約利用和清理地方政府優(yōu)惠措施等出臺，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)原有以土地溢價的盈利模式不可持續(xù)，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將以自持為主，怎樣吸引并留住企業(yè)愈加重要，地產(chǎn)商需要從純粹地產(chǎn)思維轉(zhuǎn)變?yōu)槠脚_思維，提供全方位和持續(xù)的增值服務(wù)是關(guān)鍵，做企業(yè)的問題解決方和成長拍檔，構(gòu)筑資源平臺并提供一站式服務(wù)，完成項目內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級和可繼性發(fā)展。

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