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這兩年，特色小鎮(zhèn)迅速興起，越來越多的資本開始進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。目前行業(yè)形成的共識(shí)：產(chǎn)業(yè)是小鎮(zhèn)的根本。脫離了產(chǎn)業(yè)僅做房地產(chǎn)的小鎮(zhèn)，注定會(huì)成為下一個(gè)空鎮(zhèn)、鬼鎮(zhèn)。

近些年來，在汽車普及和中國消費(fèi)升級(jí)的背景下，文化旅游熱潮洶涌，市場需求旺盛;但從實(shí)際市場運(yùn)營的大數(shù)據(jù)來看，成功的項(xiàng)目仍是少數(shù)。這當(dāng)然與文旅產(chǎn)業(yè)投資的長周期、重資產(chǎn)的特質(zhì)有很大關(guān)系。除此之外，技術(shù)的投入、理念的創(chuàng)新、資本實(shí)力、自然資源等級(jí)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)的配備等更是決定成敗的重要因素。新盛唐集團(tuán)通過對(duì)一些項(xiàng)目的系統(tǒng)思考，從四個(gè)方面探討文旅特色小鎮(zhèn)的投資思路和重點(diǎn)，希望大家可以參考。

第一、 選址布局很重要。

一、二線城市周邊是需求重點(diǎn)，傳統(tǒng)旅游勝地投資需謹(jǐn)慎。

結(jié)合中國主要城市和風(fēng)景區(qū)的游客量、游客消費(fèi)單價(jià)、旅游總收入等數(shù)據(jù)進(jìn)行了比較發(fā)現(xiàn)：一、二線城市的周邊游的需求量遠(yuǎn)大于黃山、麗江、九寨溝等知名旅游勝地。

這與旅游頻次、消費(fèi)能力是密不可分的。就好比一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目選址，周邊的消費(fèi)能力一定是考察重點(diǎn)。地產(chǎn)投資所倡導(dǎo)的地段因素，在文旅小鎮(zhèn)的選址時(shí)同樣有效。

第二、產(chǎn)品策劃五要素缺一不可

文化的獨(dú)特性、空間特色、業(yè)態(tài)模式、引爆項(xiàng)目、地產(chǎn)配套，缺一不可。

在看重這個(gè)領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)的同時(shí)，不能只考慮到地產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)前期產(chǎn)品頂層架構(gòu)設(shè)計(jì)要有統(tǒng)的考慮。我們對(duì)產(chǎn)品策劃要素該如何理解呢?

首先，構(gòu)建旅游核心吸引物。

在項(xiàng)目前期，能清楚市場，明白游客憑什么而來。做到讓人尖叫、讓人眼前一亮，讓人震撼，那么這個(gè)項(xiàng)目就具備了從0到1的可能性。

值得一提的是，對(duì)于江南一帶的同質(zhì)化、扎堆的古鎮(zhèn)項(xiàng)目，除了六大名鎮(zhèn)還具備操作價(jià)值，其他的古鎮(zhèn)若只是進(jìn)行簡單的修繕、或者盲目復(fù)制，基本不會(huì)有市場前景。原因很簡單，市場只會(huì)記住一個(gè)品類里NO.1、最多NO.3的項(xiàng)目，其他的難以形成品牌效應(yīng)。

其次，規(guī)劃設(shè)計(jì)完善的游覽路線、完整的配套設(shè)施。

當(dāng)前旅游已經(jīng)進(jìn)入到休閑度假階段，以往老化的、粗糙的、簡陋的設(shè)施已經(jīng)無法滿足游客消費(fèi)需求。圍繞著游客的興奮點(diǎn)，進(jìn)行吃住行游購?qiáng)实呐涮?，還原獨(dú)特的生活場景，是游客的共同需求。

再次，堅(jiān)定不移的配置度假地產(chǎn)配套，精準(zhǔn)面對(duì)投資及度假市場客群。

任何投資都需要考慮回報(bào)，都需考慮退出。一味的只做旅游，其高風(fēng)險(xiǎn)、長期性決定了很少有資金能承受這樣的項(xiàng)目投資回報(bào)時(shí)間。因此，地產(chǎn)配置是必然。

旅游目的地周邊配套地產(chǎn)，鎖定地區(qū)人群需求，配置運(yùn)營管理服務(wù)，將度假地產(chǎn)打造成高水平的經(jīng)營性資產(chǎn)，是滿足當(dāng)代度假地產(chǎn)的基本規(guī)律的。

綜上所述，旅游小鎮(zhèn)的產(chǎn)品策劃，是個(gè)系統(tǒng)工程。前瞻性的市場研究、大膽創(chuàng)新的旅游吸引物打造、準(zhǔn)確老道的地產(chǎn)開發(fā)能力、后期完備的服務(wù)體系都是投資邏輯和風(fēng)險(xiǎn)控制中必不可少的環(huán)節(jié)。

第三、合理組織資金，設(shè)計(jì)多元化的投資架構(gòu)，有效設(shè)立投資的防火墻。

由于小鎮(zhèn)項(xiàng)目本身體量大、業(yè)態(tài)復(fù)雜性，所以少有單一的資金方獨(dú)立操作。

對(duì)于一個(gè)涵蓋吃住行游購?qiáng)实榷嘣獦I(yè)態(tài)的文旅度假小鎮(zhèn)，其財(cái)務(wù)模型的預(yù)測就是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。另一方面，小鎮(zhèn)房產(chǎn)銷售收入也是個(gè)重要的回籠現(xiàn)金來源。

通常情況下，因業(yè)態(tài)的多元化、經(jīng)營方式的多樣化，導(dǎo)致不熟悉這類標(biāo)的項(xiàng)目的市場投資主體針對(duì)這種復(fù)雜的小鎮(zhèn)開發(fā)現(xiàn)金流模型往往會(huì)顯得無所適從。

一般針對(duì)文旅特色小鎮(zhèn)的投資，往往會(huì)拆解不同的土地權(quán)屬進(jìn)行分期拿地和分期開發(fā)。這樣可以在不同的公司法律主體下進(jìn)行多元化的融資。也有利于未來持有型物業(yè)的資產(chǎn)包的分拆上市或者引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴進(jìn)行投資。

而這些的財(cái)務(wù)籌劃，都是在前期項(xiàng)目投資的頂層設(shè)計(jì)階段需進(jìn)行系統(tǒng)考慮的。

第四、高水平運(yùn)營管控——未來小鎮(zhèn)資產(chǎn)價(jià)值的核心。

除了銷售，后期的整體項(xiàng)目運(yùn)營管控也非常重要。當(dāng)下中國，業(yè)內(nèi)具備專業(yè)水準(zhǔn)的旅游景區(qū)或度假小鎮(zhèn)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)相當(dāng)稀缺。而小鎮(zhèn)作為經(jīng)營性資產(chǎn)，其運(yùn)營能力決定了未來資產(chǎn)的價(jià)值。

項(xiàng)目前期的招商、未來的營銷、運(yùn)營管理、物業(yè)管理……這些環(huán)節(jié)都缺少標(biāo)準(zhǔn)化的流程或者解決方案，這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)也決定了小鎮(zhèn)運(yùn)營的成敗。

所以，文旅特色小鎮(zhèn)的投資建設(shè)，不是靠情懷、也不是靠地產(chǎn)，更不是靠政府政策。其決勝于市場的關(guān)鍵因素是一系列系統(tǒng)化、專業(yè)性的團(tuán)隊(duì)，將復(fù)雜的業(yè)態(tài)進(jìn)行有效拆解，將看不清的市場前景進(jìn)行定量分析，將不清晰的服務(wù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，打造成一個(gè)完整的運(yùn)營系統(tǒng)。

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