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新商業(yè)城市運營商
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文旅特色小鎮(zhèn)是特色小鎮(zhèn)的一個新方向，根據全國第二批特色小鎮(zhèn)的名單及評判標準可以看出，文旅小鎮(zhèn)是加分的，但并不是所有的文旅小鎮(zhèn)都是加分的，那么，什么樣的文旅小鎮(zhèn)才是成功的呢?文旅小鎮(zhèn)有哪些類型?怎么開發(fā)才能獲得成功?新盛唐集團為大家整理了相關解答，希望大家可以參考。
一、 文旅特色小鎮(zhèn)的類型
文旅特色小鎮(zhèn)從開發(fā)的角度來說大致分為兩類：一是依托歷史遺存，比如古鎮(zhèn)、古村、歷史文化街區(qū)，進行產品整合，業(yè)態(tài)升級，統(tǒng)一包裝，華麗升級的文旅特色小鎮(zhèn);二是依托一定的歷史遺跡、自然景觀、故事或者民俗，通過將資源轉化為產品，產品轉化為項目，平地起新城的文旅特色小鎮(zhèn)。
特色小鎮(zhèn)的基因決定了它的盈利模式，這也是開發(fā)特色小鎮(zhèn)的前提?；虬▍^(qū)位、本底、市場、操盤人，這幾個方面的不同會導致不同類型的發(fā)展模式。
第一種類型是景區(qū)型。景區(qū)型目前做的比較好的是烏鎮(zhèn)，因為它的操盤人是專業(yè)做旅游出身的，因此它可以按照一個景區(qū)的方式去打造。目前烏鎮(zhèn)的四大盈利點是門票、酒店、車船和會務，這個對操盤人的專業(yè)運營能力和管理能力要求比較高。
第二種類型是地產型。典型代表是藍城的桃李春風，它是一個全齡化頤樂生活小鎮(zhèn)。操盤人是宋衛(wèi)平，他堅持的就是精品，區(qū)位是距離杭州半小時，主要服務的市場是杭州市的中產階級和50-60歲的中老年人。它的地產盈利模式是總價在200萬左右的優(yōu)質別墅，一二期共約800套別墅均售磬，均價2萬元，物業(yè)管理費是7.1元/平方米，這個是相當高的。他創(chuàng)新性地開發(fā)了11種戶型，庭院面積和建筑面積近1：1，擁有360度景觀視野，還有多進式的庭院以及可供耕種的菜園。產品設計上還充分考慮了老年人的需求，緊急呼叫按鈕、安全扶手等細節(jié)考慮得非常的周到。
第三種類型是功能型。典型代表是袁家村，它是以做關中美食功能為主的小鎮(zhèn)，把旅游要素里面的“吃”做到了極致。操盤人是當?shù)氐拇逯瑓^(qū)位是距離西安市的六十五公里，本底資源是關中風情和美食。現(xiàn)在平日客流量已經達到了一萬人，節(jié)假日也達到了數(shù)萬人，一年加上其他收入基本上超過了10億元。目前他們已經在做品牌輸出。
第四種類型是產業(yè)型。典型代表是定海的遠洋漁業(yè)小鎮(zhèn)，因為它的本底資源就是有“百年漁港”的傳承歷史，人文底蘊深厚，是舟山和浙江漁業(yè)振興史的縮影。它的區(qū)位是距離定海中心城區(qū)16公里，區(qū)位優(yōu)勢比較明顯。它的整個布局分為核心區(qū)，就是漁都風情灣區(qū)，也就是小鎮(zhèn)客廳，還有遠洋的健康產品加工區(qū)、健康產品物流區(qū)、生活配套區(qū)、健康休閑體驗區(qū)和綜合保障區(qū)。
二、 文旅特色小鎮(zhèn)的功能
在當下的歷史時點，文旅特色小鎮(zhèn)承擔多方面的功能。
第一，文旅特色小鎮(zhèn)非鎮(zhèn)非區(qū)，因此承擔中心城區(qū)產業(yè)功能外溢和升級的功能，是一個首先要當?shù)厝讼矏鄣?、主客共享、宜居宜游宜業(yè)的特色小鎮(zhèn)。
第二，文旅特色小鎮(zhèn)承擔城市文脈、史脈、地脈傳承創(chuàng)新的功能 ，回顧過去十余年房地產推動下的造城運動，城市風貌越來越趨同，千城一面。因此要從文態(tài)、形態(tài)、生態(tài)角度要考慮對所在地域人、文、地、景、產的傳承。
第三，承擔所在區(qū)域旅游產品升級的功能，文旅特色小鎮(zhèn)至少要達到4A級以上景區(qū)標準，年接待旅游者30萬人次以上，形成特色主題，有一定獨創(chuàng)性。
三、 文旅特色小鎮(zhèn)的開發(fā)要點
這一輪特色小鎮(zhèn)的支持力度是空前的，過程當中的管控和問責也是空前的。因此如果要投身于文旅特色小鎮(zhèn)的開發(fā)，就需要真刀真槍地來做。在開發(fā)過程當中有以下的幾個關鍵點需要重點關注：
第一，注重多規(guī)融合。特別是對于企業(yè)來講，不要盲目選址，激進進入，要了解區(qū)域的國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、環(huán)境保護、文物保護、林地與耕地保護、綜合交通、水資源、文化與生態(tài)旅游資源、社會事業(yè)規(guī)劃等各類規(guī)劃，確?！岸嘁?guī)”確定的保護性空間、開發(fā)邊界、城市規(guī)模等重要空間參數(shù)一致，并在統(tǒng)一的空間信息平臺上建立控制線體系。
第二，商業(yè)邏輯的理性回歸。為什么說是理性回歸，因為拿到的建設用地還是會開發(fā)一些住宅、產業(yè)地產、商業(yè)地產、養(yǎng)老地產、旅居地產出來。打造特色小鎮(zhèn)是快速兌現(xiàn)地產價值的重要手段，已經成為地產企業(yè)的發(fā)展新方向。若項目在近郊或者城區(qū)內，且所在城市的房地產庫存少于18個月，則當?shù)剡€有剛需沒有釋放出來，靠地產平衡掉投資的商業(yè)邏輯是成立的。若所在區(qū)域去庫存壓力已經很大，文旅特色小鎮(zhèn)距離中心城區(qū)的距離在2小時以上。
第三，打造一定的獨創(chuàng)性。獨創(chuàng)性即旅游的吸引力打造。旅游核心吸引力的打造立足于歷史，即對所在區(qū)域的資源盤點即人、文、地、景、產。
第四，結構對路的產品供給。大量的旅游需求開始釋放，在國內又沒有相匹配的供給產生。特別是一、二線城市的周邊，沒有結構對路的產品供給。消費升級之下，以下幾類產品仍然缺乏：
1、都市人歸隱田園夢之下的以農業(yè)為特色產業(yè)的旅游產品。以自然農法的方式耕種農業(yè)。已有案例：湖州長興百翠山居、莫干山下的簡法農莊。
2、家庭出游為主力人群之下的親子家庭旅游產品。已有案例：地中海俱樂部、北京大美兒童世界、郴州小埠綠心童鄉(xiāng)。特別要說的是綠心童鄉(xiāng)這個產品是巔峰自主研發(fā)和自主運營的一個項目。
3、避世禪修產品。已有案例：無錫靈山景區(qū)中的靈山精舍、韶關經律論小鎮(zhèn)。
4、點亮夜晚的夜間旅游產品。很多注重夜間消費產品供給的景區(qū)，夜間消費占到旅游收入的60%以上。因為有夜間的旅游產品，游客才有住下來的理由，這樣才能夠形成一日游以上的一個產品。已有案例：四川省攀枝花市北部的米易縣《光都·米易》。
5、2億多銀發(fā)人群的“大健康”“慢旅游”產品和便利性問題誠待改善。中國的這個銀發(fā)人群大多是有閑又有錢的人群。
第五，構建文旅產業(yè)為核心的產業(yè)體系。分位三個圈層：
1、核心產業(yè)圈層：通過吃住行游購娛文旅產業(yè)要素，植入旅游消費系統(tǒng)，打造文旅特色小鎮(zhèn)核心吸引力，從而聚集人氣。
2、延伸與輔助行業(yè)圈層：即旅游+產業(yè)，提升農旅、文旅、商旅、工旅等產業(yè)融合，發(fā)展農業(yè)產業(yè)、文化產業(yè)、創(chuàng)意工業(yè)，實現(xiàn)一、二、三產產業(yè)融合發(fā)展，這之中的“+產業(yè)”，要選擇地緣優(yōu)勢產業(yè)，即已經有一定的產業(yè)基礎和產業(yè)從業(yè)者或者引入投資者自身的產業(yè)優(yōu)勢協(xié)同發(fā)展。
3、支持產業(yè)圈層：構建旅游帶動下的產業(yè)集群發(fā)展模式，實現(xiàn)以旅游為核心引擎的社會與經濟發(fā)展。產業(yè)圈層構建完畢之后，要從文旅功能+城市功能兩手都要抓的角度構建文旅特色小鎮(zhèn)的功能模型，這個圈層是外來游客、小鎮(zhèn)從業(yè)人員和居民能夠直觀體驗到的功能。
第六，強化運營全過程導入。投前關注運營提升空間，針對性制定運營實施計劃，并且要在策劃規(guī)劃階段就從運營的角度考慮方案的可操作性，不要形成墻上掛掛的規(guī)劃方案。在小鎮(zhèn)項目前期籌備階段，要以平臺戰(zhàn)略和平臺思維來推進各項工作。
要搭建文旅核心運營平臺，整合各領域產業(yè)資源、ip資源，諸如：度假酒店、醫(yī)療機構、教育機構、智力服務機構、文化藝術、劇場演藝、親子樂園等等運營主體。投后還要有針對性的注入運營管理能力，以保障項目形成持續(xù)的盈利能力。
旅特色小鎮(zhèn)要做特旅游、做實內容、做強產業(yè)，不投機取巧不急功近利;投身文旅特色小鎮(zhèn)項目還要實現(xiàn)三個轉變： 從“重開發(fā)”到“重運營，從“重物”到“重人” ，從“重硬件”到“重體驗”。文旅特色小鎮(zhèn)不僅是眼前目標，也是一個長遠的方向，更是一個持續(xù)的過程。
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