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2016年，碧桂園的銷售額大約在3400億，2017年上半年，截止到5月份為止完成2500億，以此推斷，2017年碧桂園的銷售額可能達到5000~6000億。而且，全國的房地產(chǎn)市場至少是11萬億，碧桂園和恒大加在一起可能占2萬億左右的市場份額。

顯然，無論從銷售額還是從市場占有率來看，碧桂園在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展已經(jīng)進入了一個新的階段：規(guī)模已經(jīng)很大，但轉(zhuǎn)型的迫切也很現(xiàn)實。

和其他很多開發(fā)商一樣，碧桂園的轉(zhuǎn)型路徑和方向依然會與其主業(yè)有密切的關(guān)系，最好是能夠立足于主業(yè)實現(xiàn)新的產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈的構(gòu)建，并在國際化和順應全球產(chǎn)業(yè)變革等層面有實質(zhì)性突破。所以，碧桂園選擇科技小鎮(zhèn)這一產(chǎn)品線是有一定的合理性的。

當然，直到目前，圍繞特色小鎮(zhèn)的爭論從來沒有停止，無論是在政策層面還是市場層面，對以碧桂園為代表的房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模進入特色小鎮(zhèn)建設(shè)都表達了擔憂，警惕房地產(chǎn)化的特色小鎮(zhèn)風潮。下面是新盛唐集團對碧桂園科技小鎮(zhèn)的解碼，也將在很大程度上透析房地產(chǎn)與特色小鎮(zhèn)之間的特殊聯(lián)系，希望大家可以參考。

一、“產(chǎn)城融合”背后的投資平衡術(shù)

討論產(chǎn)城融合的起點在于產(chǎn)城分離，為什么會有產(chǎn)城分離?在第五屆清華同衡學術(shù)周期間，據(jù)碧桂園集團助理總裁、產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理向俊波所言，產(chǎn)城分離也不過才150~200年的時間。

事實上，當人類進入工業(yè)化時代，由于聚集產(chǎn)生效益，從傳統(tǒng)的家庭小作坊式生產(chǎn)轉(zhuǎn)向社會化大生產(chǎn)，第二產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達，無論是從用地規(guī)模還是人居環(huán)境來說，都促成產(chǎn)業(yè)與城市的分離。

但是，在進入后工業(yè)化時代，作為第二產(chǎn)業(yè)的工業(yè)不再是城市發(fā)展的主要動力，其用地規(guī)模也將相應減少，相應的是第三產(chǎn)業(yè)的比重上升，其綠色屬性與人的生存得以共存;同時，由于“后工業(yè)社會是圍繞著知識組織起來的”，如此，隨著知識經(jīng)濟以及互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，城市面貌和城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)必然得到相應改變，生產(chǎn)與居住用地兼容化，城市空間結(jié)構(gòu)從圈層式走向網(wǎng)絡(luò)化，產(chǎn)城融合得以成為可能。

在我國，產(chǎn)城融合思路的轉(zhuǎn)變，還有鑒于有產(chǎn)無城型的開發(fā)區(qū)以及有城無產(chǎn)型的各類新城問題的發(fā)生，其內(nèi)在的機理實際上是城市的本質(zhì)、功能在區(qū)域經(jīng)濟動態(tài)發(fā)展中的體現(xiàn)。

向俊波在第五屆清華同衡學術(shù)周特色小鎮(zhèn)專場發(fā)言

事實上，在任何時代，最終都回歸到社會人的交往與信息交換。而產(chǎn)城融合的理念，從經(jīng)濟學的角度來看，于民間而言，可以大大減少當前產(chǎn)城分離導致的通勤時間成本與金錢成本;于政府而言，可以降低管理成本，并開啟更貼近社會經(jīng)濟發(fā)展的城市管理模式。不過，前提在于產(chǎn)業(yè)與人可以互相兼容而不排斥。

不過，雖然對于產(chǎn)城融合的認知已成為一種共識，但是產(chǎn)城融合的實踐往往并不能立竿見影，尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)速戰(zhàn)速決的盈利模式來說更是如此。所以，對于房地產(chǎn)開發(fā)有著豐富經(jīng)驗和財務技巧的碧桂園而言，在進行特色小鎮(zhèn)投資的時候，財務平衡當成為首要的命題。

按照向俊波的介紹，對于碧桂園這樣的企業(yè)來說，其資金成本是4%~5%，所以在前期有必要通過出售部分產(chǎn)品，比如產(chǎn)業(yè)與住宅等，覆蓋住其資金成本，穩(wěn)住現(xiàn)金流。在碧桂園產(chǎn)城融合的空間實踐中，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)配套用地以及生活配套用地各占三分之一。

同時，碧桂園對于小鎮(zhèn)選址有明確的要求，主要集中在特大城市的周邊，或者城市群當中的節(jié)點，距離一線城市不超過60公里，以及匹配有高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施。而且，碧桂園科技小鎮(zhèn)選址的生態(tài)環(huán)境往往適宜于人居，比如惠州市潼湖科技小鎮(zhèn)坐擁30平方公里的中央濕地，為廣東省最大的內(nèi)陸生態(tài)濕地，何況其北部還臥有湖泊。這些都是實現(xiàn)快速資金回流的優(yōu)勢條件。

二、特色小鎮(zhèn)的合理開發(fā)尺度

當然，關(guān)于資金平衡的問題，還有另外一個考察維度，那就是做產(chǎn)業(yè)到底是不是具有財務上的合理性。對此問題，向俊波提供了另外一種思考方式，并明確表示，碧桂園是真的希望把產(chǎn)業(yè)做起來的，“我的邏輯很簡單，我的住宅不著急開發(fā)，我把產(chǎn)業(yè)做起來，有了人氣之后，賺未來的錢，跟地方政府同甘苦共患難。只有把特色小鎮(zhèn)做大，才能變現(xiàn)或者是升值，所以政府很歡迎我們做這個事，因為我們錢都在這押著。”碧桂園要求每一個特色小鎮(zhèn)一定要有一個主導型產(chǎn)業(yè)，并引入一到兩家世界級或者至少是國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)龍頭一起來做，打造一個平臺，一起來做。

當然，在這個過程中，企業(yè)要安排好自己的現(xiàn)金流。所以，向俊波說特色小鎮(zhèn)是奢侈品，不是所有的人都能做?！皫ず芎盟悖绻旁谖迥晔赀@個帳算出來很好看，問題是沒有多少人能夠熬得住五年十年，你的現(xiàn)金流堅持不住”。

碧桂園的基本模式是會賣掉一部分可售的東西，包括住宅，但是不是把錢拿走，只需要覆蓋住產(chǎn)業(yè)投資的資金成本，對碧桂園來說，這樣的資金成本是4%~5%，只要蓋住了這部分資金成本，找到了開發(fā)節(jié)奏，下面最大的任務是產(chǎn)業(yè)招商。只要把產(chǎn)業(yè)招進來，剩下的就好辦了。

向俊波說，這個算帳的模式非常樂觀，但前提是你選擇區(qū)位一定要好，千萬不要在一個錯的地方做這個事情，那就很難算這個帳?！爸灰x的區(qū)位是對的，未來的發(fā)展前景是看得到的，只要你能熬得住前面的五年，你的現(xiàn)金流就能維持住?！?/p>

開發(fā)尺度也是特色小鎮(zhèn)的關(guān)鍵因素

與財務平衡密切相關(guān)的，除了產(chǎn)業(yè)定位和選址以外，還有一個很關(guān)鍵的因素就是特色小鎮(zhèn)的開發(fā)尺度問題，對碧桂園來說也不例外。對于這一點，很多地方政府出臺的關(guān)于特色小鎮(zhèn)建設(shè)的指導意見中，提出的建議尺度基本上控制在5平方公里以內(nèi)，這一方面體現(xiàn)了防止企業(yè)圈地，另外，也是考慮到開發(fā)周期和未來的社會治理問題。

在方塘智庫的研究中，對于企業(yè)深度參與或者說操盤的特色小鎮(zhèn)，我們一般會建議3到5平方公里，主要依據(jù)是，如果小于3平方公里，在企業(yè)高強度投資開發(fā)啟動區(qū)后，周邊的土地議價分享不能實現(xiàn)利益最大化，反而可能便宜了后來追隨者，當然，土地資源的掌握者地方政府將會獲得最大的收益。如果大于5平方公里，按照正常的人口集聚，將來一旦建立起來以后，小鎮(zhèn)的管理尤其是在社會管理上將挑戰(zhàn)運營企業(yè)的極限。

向俊波表示，作為開發(fā)者，目前從國內(nèi)來說能夠駕馭的最大尺度不會超過10平方公里，“這已經(jīng)是最大的尺度了”。碧桂園應該算是國內(nèi)開發(fā)尺度最大的，最大的盤也就是7平方公里。這背后很大程度上是受制于整個土地管理制度。

就目前碧桂園簽約的特色小鎮(zhèn)項目，差不多都在2~10平方公里，其中啟動區(qū)是20~50公頃，目前基本上在這個尺度里面。更具體的，里面大概涉及到幾大類型的用地：一個是高新技術(shù)的產(chǎn)業(yè)用地，另外是產(chǎn)業(yè)配套用地和生活配套用地。碧桂園的第一個小鎮(zhèn)項目，落地在廣東惠州，大概是8平方公里。

惠州碧桂園

這個尺度顯然不是所有的房地產(chǎn)企業(yè)都有能力做的。在向俊波看來，政府引進碧桂園這樣的企業(yè)要解決資金和效率的問題。

首先是資金的問題，碧桂園不問政府要錢，只要給地，就可以搞開發(fā)，對于碧桂園來說，一個酒店從打樁到建成就是一年，這已經(jīng)是很寬松的時間了。“今天的房地產(chǎn)已經(jīng)是一個非常的規(guī)?；?、專業(yè)化的領(lǐng)域，靠小打小鬧是賺不到錢的。”

而且，對碧桂園來說，也在做利潤來源的多元化。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)就是買地、建房子、賣房子，現(xiàn)在賣房子是利潤來源，出租也是利潤來源，把租金轉(zhuǎn)化成融資也是資金來源。碧桂園設(shè)立了可能會超過100億的資金做企業(yè)孵化，里面有好幾千企業(yè)，如果有幾十家搞的很大，也可以算出這筆帳來。

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