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一、核心理念

一個鄉(xiāng)村就是一個野奢度假綜合體。

通過鄉(xiāng)村閑置農(nóng)宅的統(tǒng)一收租，并進行整體改造與度假化利用，將村落打造成為高品質(zhì)的鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)，并塑造特色鄉(xiāng)村度假品牌，這就是特色小鎮(zhèn)的核心。那么，如何才能實現(xiàn)將傳統(tǒng)村落改造成鄉(xiāng)村度假綜合體?新盛唐集團為大家詳細分析其中的原因，希望大家可以參考！

二、村落特征

1. 村落生態(tài)優(yōu)良

與傳統(tǒng)旅游不同，度假鄉(xiāng)居模式對于鄉(xiāng)村區(qū)位交通的要求較低，往往選擇較為偏僻的村落。這種村落生態(tài)優(yōu)良，環(huán)境幽靜，最重要的是原生態(tài)的鄉(xiāng)村味道濃郁，這種天然的、低碳環(huán)保、保存良好的鄉(xiāng)土氣息恰恰是度假鄉(xiāng)居模式開發(fā)的重要載體。

2.房屋空置率高

部分房屋空置是度假鄉(xiāng)居模式開發(fā)的重要條件。閑置的農(nóng)宅減少了項目前期的工作程度，容易進行資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，并易于對房屋進行改造升級。因此，度假鄉(xiāng)居模式一般選取“空心村”或新村搬遷之后的廢棄舊村，既避免了閑置資源的浪費，又使得偏僻無人居住的古村落煥發(fā)出新的生機。

3.建筑風貌良好

度假鄉(xiāng)居模式要求村落民居建筑多為傳統(tǒng)老院落，風貌特色突出，由磚石或木頭等鄉(xiāng)土材質(zhì)砌筑而成的建筑更能彰顯鄉(xiāng)村的質(zhì)樸鄉(xiāng)土氣息，而且建筑外貌、結(jié)構(gòu)等保存完整，具有較高的改造價值，便于構(gòu)建與城市現(xiàn)代化建筑風格形成強烈的反差的度假模式。

三、模式要點

1.閑置農(nóng)宅整體打造

將閑置農(nóng)宅集中，進行整體打造，由村集體對村內(nèi)空置民宅統(tǒng)一租賃回收，通過引入外來企業(yè)資本或自籌資金，進行整體度假化改造，構(gòu)建具有一定規(guī)模的度假區(qū)域。

2.高端度假品牌塑造

對于閑置農(nóng)宅的改造要求文化性、鄉(xiāng)土性與品質(zhì)感兼顧，追求外舊內(nèi)新、外樸質(zhì)內(nèi)奢華的效果，塑造獨立的度假品牌。

3.村民參與方式營造

度假鄉(xiāng)居模式，根植于鄉(xiāng)村生活，村民的參與必不可少，可通過探索村民房產(chǎn)、土地入股，或返聘村民為度假村(區(qū))員工等多種方式，促進村民就地就業(yè)，激發(fā)村民參與鄉(xiāng)村旅游的熱情，實現(xiàn)社區(qū)居民的持續(xù)參與。

四、規(guī)范開發(fā)方式——整合開發(fā)，鄉(xiāng)土時尚結(jié)合

1.開發(fā)主體

(1)村集體統(tǒng)一整合開發(fā)

村集體通過自籌資金的形式，將村里閑置的農(nóng)宅流轉(zhuǎn)過來，進行統(tǒng)一的整合開發(fā)。保留農(nóng)宅外觀，對內(nèi)部進行裝修改造，滿足高端度假需求。如密云古北口北臺鄉(xiāng)居農(nóng)宅專業(yè)合作社由村里12人發(fā)起成立，成員出資總額52.7萬元，對村里閑置資產(chǎn)進行統(tǒng)一開發(fā)和經(jīng)營管理。

(2)村集體與專業(yè)旅游公司共同開發(fā)

村集體通過引入外來資金的形式，與專業(yè)的旅游開發(fā)公司合作，對村里的閑置資產(chǎn)進行統(tǒng)一的整合開發(fā)。這種開發(fā)形式解決了資金的問題，并且開發(fā)建設相對專業(yè)，能夠更好的把握市場需求，有針對性的開發(fā)產(chǎn)品。村集體可與專業(yè)旅游公司組成旅游合作社，通過合作社負責資源整合和統(tǒng)一開發(fā)。如密云山里寒舍，由北京北莊旅游開發(fā)公司和村集體共同成立北莊鎮(zhèn)干峪溝旅游合作社，合作社為合作開發(fā)(股東單位)單位，負責資源整合、開發(fā)及提供配套服務。

2.開發(fā)要點

(1)鄉(xiāng)味保留與展現(xiàn)，最大程度展現(xiàn)鄉(xiāng)村風貌

建筑材質(zhì)鄉(xiāng)土化：度假鄉(xiāng)居的改造講求文化性、鄉(xiāng)土性，外表古樸陳舊，與周圍環(huán)境融為一體，不突兀，不張揚。改造過程中最大限度地使用當?shù)夭馁|(zhì)，如石材、木料、稻草等，盡力呈現(xiàn)傳統(tǒng)民居形態(tài)，營造濃郁的鄉(xiāng)味建筑，才是特色小鎮(zhèn)應該具有的本質(zhì)特征。

旅游體驗鄉(xiāng)土化：旅游體驗雖是度假鄉(xiāng)居的軟性資源，卻涉及深入內(nèi)心的情感反饋。在旅游體驗活動的開發(fā)中，要最大限度的利用村落中的鄉(xiāng)土資源，如農(nóng)田、果園、鄉(xiāng)村家禽等小動物，以及生產(chǎn)生活工具、場景等，配套現(xiàn)代休閑理念，形成極具鄉(xiāng)土性的鄉(xiāng)村體驗產(chǎn)品，提升游客的度假情致。

(2)高端品質(zhì)度假，最大程度提供舒適奢華體驗

滿足度假功能，是度假鄉(xiāng)居模式的重要特征，也是鄉(xiāng)村旅游升級的重要表現(xiàn)。在追求鄉(xiāng)土、質(zhì)樸的同時，兼顧度假的品質(zhì)與舒適。外舊內(nèi)新、外樸質(zhì)內(nèi)奢華的反差組合，更營造出獨特的度假體驗。

五、專業(yè)管理方式——資產(chǎn)運營管理

1.運營主體

(1)專業(yè)運營管理公司

在對閑置資產(chǎn)進行統(tǒng)一整理和開發(fā)的基礎(chǔ)上，可以引進專業(yè)的酒店運營管理公司進行運營管理。這類公司對酒店有著專業(yè)的運營管理理念，可以有效、專業(yè)的管理鄉(xiāng)村酒店，以獲取相應的收益。如山里寒舍專門引入了馬來西亞雪邦黃金海岸酒店管理公司對其進行日常管理和運營。

(2)村集體統(tǒng)一運營管理

村集體可以通過合作社的形式，對度假鄉(xiāng)居進行統(tǒng)一經(jīng)營管理。由合作社統(tǒng)一進行結(jié)算，統(tǒng)一分配客源，在利益分配上以逐年遞增的形式，為入社的閑置農(nóng)宅合作社農(nóng)戶分配紅利和租金，從而防止惡性競爭。

2.運營要點

(1)全力塑造度假品牌

運營管理過程中，有意識地進行度假品牌培育和塑造，力求以成功特色的項目開發(fā)，打造鄉(xiāng)村旅游度假品牌，以完善的運營管理，塑造品牌，并逐漸實現(xiàn)品牌延伸和品牌輸出，在一定區(qū)域內(nèi)進行品牌復制。

(2)充分調(diào)動農(nóng)民積極性

一方面，讓農(nóng)民充分參與其中。優(yōu)先考慮本地現(xiàn)有居民以及返鄉(xiāng)居民就業(yè)，并積極組織農(nóng)民培訓，調(diào)動農(nóng)民的積極性;項目開發(fā)充分利用鄉(xiāng)村現(xiàn)有資源，在力求不改變居民生產(chǎn)生活方式的基礎(chǔ)上，為農(nóng)民帶來收益。

另一方面，讓農(nóng)民真正獲得收益。從農(nóng)民角度出發(fā)，制定切實能夠滿足農(nóng)民利益的相關(guān)政策，進而激發(fā)農(nóng)民參與旅游開發(fā)的熱情。

六、三方效益共贏——鄉(xiāng)村效益升級

1.投資開發(fā)商——經(jīng)濟效益與品牌效益

度假鄉(xiāng)居的成功開發(fā)建設，一方面可以獲得應的經(jīng)濟回報，另一方面，隨著項目的投資、開發(fā)、運營管理及營銷推廣的系統(tǒng)化運作，會形成自身的度假品牌，在一定的區(qū)域內(nèi)會逐漸形成品牌號召力，形成連鎖運營模式，通過模式復制獲取更大的品牌效益。

2.農(nóng)民——最直接的受益者

度假鄉(xiāng)居模式中，農(nóng)民是最直接的受益者。其收入來源主要分為三部分，即租金收入、分紅收入及工資收入。

(1)租金收入

農(nóng)民將閑置土地(宅地)、房屋等資產(chǎn)以租賃的形式流轉(zhuǎn)，果園、農(nóng)園等的經(jīng)營權(quán)也可一并外包，農(nóng)民每年收取租金。比如山里寒舍，提供給農(nóng)民的每個宅院年租金為6000元，每畝耕地年租金1000元，每5年遞增5%;果園等的租金每5年遞增20%。

(2)分紅收入

村民可通過房產(chǎn)、土地等方式入股，成為股東，每年不僅有固定的租金，年底還能按入股多少和項目的效益獲取一定的分紅。入股分紅有助于社區(qū)居民的持續(xù)參與。

(3)工資收入

度假鄉(xiāng)居模式的開發(fā)建設為當?shù)鼐用裉峁┝舜罅康木蜆I(yè)機會，推動村民就地就業(yè)的進程。隨著大量工作崗位的釋放，如客房服務、安保巡邏、衛(wèi)生保潔、農(nóng)場耕作、果樹管護等，為村里的原住居民和在外打工的農(nóng)民提供就業(yè)崗位，成為掙工資的新型農(nóng)民。

3.鄉(xiāng)村——推動鄉(xiāng)村升級發(fā)展

度假鄉(xiāng)居模式的建設過程中，會同時推進鄉(xiāng)村公共交通、供水供電、垃圾和污水處理、通訊信息和勞動就業(yè)服務等體系的建設，推動鄉(xiāng)村公共基礎(chǔ)設施升級，使現(xiàn)代、文明的生活方式與農(nóng)村田園牧歌式的傳統(tǒng)生活方式得到有機的融合，促進鄉(xiāng)村的可持續(xù)發(fā)展。