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房地產(chǎn)限購(gòu)過(guò)程中產(chǎn)生的違約金如何繳稅?
發(fā)布時(shí)間:2017-06-08 10:16:54

近期,房地產(chǎn)“限購(gòu)”、“限售”政策又有大變化。政策變動(dòng)之下,房地產(chǎn)買賣合同違約事件頻頻爆發(fā)。這樣的背景下,房地產(chǎn)買賣合同違約金是否會(huì)進(jìn)一步引發(fā)稅務(wù)爭(zhēng)議?新盛唐集團(tuán)為各位分析違約金應(yīng)如何繳稅,及如何防范稅法風(fēng)險(xiǎn)。

 

一波猛烈的“限購(gòu)風(fēng)”刮過(guò),也帶來(lái)一些悲情故事:很多人一夜之間徹底失去了購(gòu)房資格,很多人想買房但銀行貸款緊收、首付比例猛漲而不得不放棄;還有一些人本已經(jīng)簽訂了購(gòu)房協(xié)議或者支付了購(gòu)房定金,卻因“限購(gòu)令”而不得不違約,并基于種種具體原因最終支付了違約金。那么,房地產(chǎn)限購(gòu)過(guò)程中產(chǎn)生的違約金應(yīng)如何繳稅呢?

 

在所得稅層面,不管收取違約金的是公司還是個(gè)人,其所得是沒(méi)有爭(zhēng)議的,按照相關(guān)稅法繳納所得稅即可。而對(duì)于房地產(chǎn)限購(gòu)過(guò)程中產(chǎn)生的違約金是否要繳納增值稅,則需要看其是誰(shuí)收取的:房屋產(chǎn)權(quán)所有者還是房產(chǎn)中介公司。在此,我們重點(diǎn)討論房地產(chǎn)限購(gòu)過(guò)程中產(chǎn)生的違約金應(yīng)如何繳納增值稅的問(wèn)題。

 

第一種情形:違約金由房屋產(chǎn)權(quán)所有者收取

 

財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》明確,銷售額,是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用?!吨腥A人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)價(jià)外費(fèi)用則作了更詳細(xì)的解釋,明確價(jià)外費(fèi)用包括價(jià)外向購(gòu)買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。

 

違約金的表現(xiàn)形式有很多,是否屬于價(jià)外費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)分析其是否依“價(jià)”而生。增值稅的價(jià)外費(fèi)用屬于整個(gè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的重要組成部分,是依附于經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的完成而存在的。違約金為房屋產(chǎn)權(quán)所有者收取,在整個(gè)經(jīng)濟(jì)行為的過(guò)程中,沒(méi)有房產(chǎn)成交,違約金也就沒(méi)有依附于增值稅應(yīng)稅業(yè)務(wù)。該違約金是獨(dú)立存在的補(bǔ)償款,不屬于增值稅的納稅范圍,因此不用繳納增值稅。

 

 

第二種情形:違約金由房產(chǎn)中介公司收取

 

在房屋買賣過(guò)程中,房產(chǎn)中介公司提供的是經(jīng)紀(jì)代理服務(wù),在整個(gè)違約事實(shí)發(fā)生的過(guò)程中,代理服務(wù)已經(jīng)發(fā)生。雖然最后購(gòu)房沒(méi)有成交,房產(chǎn)中介公司收取不了中介費(fèi),但因此產(chǎn)生的違約金是對(duì)其代理服務(wù)的補(bǔ)償,是依附于經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)這一應(yīng)稅業(yè)務(wù)的,因此,房產(chǎn)中介公司收取的違約金應(yīng)該按照代理經(jīng)紀(jì)服務(wù)按6%的稅率繳納增值稅。新盛唐房產(chǎn)開發(fā)為大家詳細(xì)講解限購(gòu)中的違約金繳納。

 

現(xiàn)實(shí)中,由于政策限購(gòu)導(dǎo)致的違約,向房屋中介支付違約金的情況也會(huì)更多一點(diǎn),畢竟以“補(bǔ)償勞務(wù)”等說(shuō)法,也較能得到購(gòu)房者的理解。

 

不過(guò),需要說(shuō)明的是,如果房產(chǎn)中介公司是受房屋產(chǎn)權(quán)所有者委托代為收取的違約金,則不需要繳納增值稅。財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定,價(jià)外費(fèi)用,是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi),但不包括以下項(xiàng)目:

 

(一)代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。

 

(二)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。

 

不過(guò),在具體實(shí)務(wù)操作中,房產(chǎn)中介應(yīng)注意要求房產(chǎn)所有者開具相關(guān)發(fā)票,以免發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

 

上述屬于增值稅納稅范圍的違約金,納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確認(rèn)呢?財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定,增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為:(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的,為開具發(fā)票的當(dāng)天。

 

收訖銷售款項(xiàng),是指納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。因此,房產(chǎn)中介收到違約金的當(dāng)天,為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

 

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