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2017年05月26日晚，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員黃奇帆現(xiàn)身復(fù)旦大學(xué)，以《關(guān)于建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的若干思考》為題，進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)小時(shí)的分享。

在復(fù)旦的講壇上，黃奇帆的分享內(nèi)容分兩大部分，第一部分系統(tǒng)地指出了中國(guó)房地產(chǎn)存在的10大失衡，第二部分提出了5個(gè)方面的制度安排。他對(duì)房地產(chǎn)亂象條分縷析，用清晰的邏輯和精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，算了一次大賬，指出了問(wèn)題的深層機(jī)制所在，并給出了解決辦法。新盛唐集團(tuán)為幫助大家更好的了解房產(chǎn)市場(chǎng)，下面選取最主要部分一塊解讀，希望可以幫到大家！

中國(guó)的房地產(chǎn)，和世界一樣，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，說(shuō)它是支柱，不管一個(gè)城市在高速發(fā)展階段，還是成熟老化階段，房地產(chǎn)每年產(chǎn)生的GDP至少占這個(gè)城市的5.3%，所以它當(dāng)然是支柱產(chǎn)業(yè)。

同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)涉及到幾十個(gè)工業(yè)產(chǎn)品、工業(yè)材料的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)興旺與否跟一個(gè)很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)系在一起，是一個(gè)龍頭產(chǎn)業(yè)。

我們對(duì)房地產(chǎn)的重視，是因?yàn)樗侵еa(chǎn)業(yè)、龍頭產(chǎn)業(yè)，更因?yàn)樗敲裆a(chǎn)業(yè)，老百姓衣食住行，跟房地產(chǎn)息息相關(guān)，中產(chǎn)階層很重要的財(cái)產(chǎn)特征跟房產(chǎn)聯(lián)系在一起，所以它又是財(cái)富的象征。

房地產(chǎn)因?yàn)榕c龐大的資本和金融相伴，興衰往往會(huì)帶來(lái)金融資產(chǎn)的膨脹或者壞賬，所以從防風(fēng)險(xiǎn)的角度，各國(guó)政府都很重視房地產(chǎn)的穩(wěn)定，因?yàn)楹芏嗍澜缂?jí)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)總是和房地產(chǎn)泡沫崩盤聯(lián)系在一起。

那么當(dāng)下的中國(guó)房地產(chǎn)，用習(xí)總書記去年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)的一段指示、評(píng)論，作為我下面講的內(nèi)容的主導(dǎo)面是很重要的。

一、房地產(chǎn)和實(shí)體失衡的十個(gè)方面

1、土地供給量的失衡

中國(guó)農(nóng)地轉(zhuǎn)建設(shè)用地 每年800萬(wàn)畝土地。加上計(jì)劃外征地，每十年國(guó)家用掉一億畝土地。因此，80年代23億農(nóng)地，改革三十年到當(dāng)前還有20億。每年一萬(wàn)億糧食，需要八到十億畝地，五六億土地給蔬菜水果，按照肉類人均年消費(fèi)40公斤算，五千萬(wàn)噸肉類，1比4飼料比，需要四五億畝地。

所以中國(guó)的糧食是不夠的，需要進(jìn)口，為保障糧食安全，十八億畝農(nóng)地是紅線。因此，當(dāng)前已經(jīng)達(dá)不到800萬(wàn)畝每年了。15年770萬(wàn)，16年700萬(wàn)，17年600萬(wàn)，城市用地將來(lái)越來(lái)越不夠用。

每年建設(shè)用地有35%是農(nóng)村里的建設(shè)用地，水利交通等等。真正城里可以用的只有三分之二，這其中有公共基礎(chǔ)設(shè)施占比50%以上，工業(yè)用地占比30%多，今年600萬(wàn)畝有22%給工業(yè)。住宅占到600萬(wàn)畝的10%，這個(gè)比例是不平衡的。紐約歐洲住房用地占到25%。

2、土地價(jià)格的失衡

房?jī)r(jià)問(wèn)題是貨幣還是土地?貨幣是通脹，一切商品應(yīng)該都漲，因此房地產(chǎn)價(jià)格還是土地價(jià)格問(wèn)題。房子有折損會(huì)貶值，但是土地會(huì)升值，土地升值有三個(gè)原因：一是香港來(lái)的土地拍賣制度，黃在浦東新區(qū)組織去學(xué)習(xí)，然后開(kāi)始了中國(guó)第一輪土地拍賣，拍賣是陽(yáng)光作業(yè)，可以避免腐敗，但是沒(méi)有封頂制度，也推高地價(jià);二是土地本身供不應(yīng)求，每年新進(jìn)城鎮(zhèn)人口1300萬(wàn)(去年)，1300萬(wàn)人如果每人四十平米，按一比二容積率算，需要的地和現(xiàn)在供應(yīng)的大體相等，但這是全國(guó)情況，對(duì)于人口流入的大城市顯然不夠。三是舊城改造推高地價(jià)。新增城市的面積每年都有指標(biāo)，市長(zhǎng)搞舊城改造不需要指標(biāo)，所以舊改很多。但是，舊改的拆遷成本很高，相當(dāng)于原來(lái)的地價(jià)兩倍，比如一開(kāi)始七千，拆了再建，土地就一萬(wàn)五，再拆土地價(jià)格就是一萬(wàn)五加土地成本。所以房?jī)r(jià)就被推起來(lái)了，高地價(jià)是制度性的，跟人沒(méi)關(guān)系。

3、房地產(chǎn)占用社會(huì)資源失衡

投資，金融，地方收入占比都太大，導(dǎo)致失衡。大體上一個(gè)城市的房地產(chǎn)投資不要超過(guò)投資的25%。六分之一理論：租房的錢占到收入六分之一以內(nèi)，買房占到一生收入的六分之一。一個(gè)城市的房地產(chǎn)投資不要超過(guò)GDP的六分之一。

4、金融綁架

一百多萬(wàn)億的貸款余額，有27%以上是與房地產(chǎn)有關(guān)的，但是房地產(chǎn)占GDP的比重卻只有7%。新增貸款46%是房地產(chǎn)，主要銀行提供給地產(chǎn)的貸款占比高達(dá)百分之七八十。

5、稅收

全國(guó)稅收當(dāng)中35%來(lái)自房地產(chǎn)，但是中央沒(méi)有房地產(chǎn)收入，全在地方。地方稅十萬(wàn)億，有四萬(wàn)億跟房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)，再加上土地出讓金和土地基金3.7萬(wàn)億，那么地方稅有7.7萬(wàn)億是房地產(chǎn)，地方政府沒(méi)有房地產(chǎn)就要斷糧。

6、銷售和租賃失衡

美國(guó)的地產(chǎn)一半自主，一半租賃，新加坡77%是政府提供的公租房。我國(guó)每年新增房地產(chǎn)租用的不到10%，醫(yī)療教育跟產(chǎn)權(quán)掛鉤，跟誰(shuí)住沒(méi)有關(guān)系，對(duì)租客保護(hù)不到位，隨時(shí)可以趕走。

7、銷售房?jī)r(jià)和收入比的失衡

現(xiàn)在中國(guó)一線城市買房需要四十年的收入(平均意義)，倫敦的房子也只需要十年收入。所以，對(duì)于供不應(yīng)求的城市住宅要多造，供過(guò)于求的城市要少造。世界范圍內(nèi)，城市人均住宅40平米比較合理。

8、商業(yè)用地失衡

寫字樓的需求，作為城市商務(wù)中心區(qū)，一般中等城市每?jī)扇f(wàn)元一平米，大城市四萬(wàn)一平米，辦公樓最多只需要6000萬(wàn)平米。商鋪總量按每?jī)扇f(wàn)元GDP一平米計(jì)算，上海商業(yè)零售額一萬(wàn)億對(duì)應(yīng)5000萬(wàn)平米。另一種算法每一個(gè)人兩平米商鋪，上海2400萬(wàn)人，所以基本上五千萬(wàn)平米商鋪。

9、房產(chǎn)商在運(yùn)行過(guò)程中的失衡

政府土地儲(chǔ)備少，房產(chǎn)商土地多，售后回租，切碎了賣，等等違規(guī)操作騙老百姓錢，要加強(qiáng)管理。

10、政府管理失衡

經(jīng)濟(jì)下行，要刺激，往東調(diào)整;經(jīng)濟(jì)上行，要平抑，往西調(diào)。缺少符合經(jīng)濟(jì)邏輯的措施。

二、調(diào)控措施有五個(gè)方面

1、土地，需要?jiǎng)傂源胧?/strong>

一是盯住人口來(lái)供地，一個(gè)人供地100平米。這個(gè)意義上，上海2500萬(wàn)人需要2500平方公里。要看人口來(lái)定土地，產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走，人口跟著產(chǎn)業(yè)走，土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走。

二是要定下法律按結(jié)構(gòu)來(lái)分配建設(shè)用地功能。五十五平米解決城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境，工業(yè)二十平米。例如，金橋十平方公里工業(yè)用地在92年規(guī)劃每平方公里就100億，2001年實(shí)際達(dá)到1500億。工業(yè)用地要緊逼不能慷慨，逼著工廠公司集約節(jié)約。剩下二十平米給居住，五平米給商業(yè)，南京路十里長(zhǎng)街的商業(yè)中心才幾平方公里相當(dāng)節(jié)約。有些城市動(dòng)不動(dòng)五十萬(wàn)平米商業(yè)綜合體完全是浪費(fèi)。

三是土地拍賣價(jià)格，不超過(guò)當(dāng)前地價(jià)的三分之一。中心城區(qū)的舊城改造不能按照不虧本的原則來(lái)賣，把郊區(qū)的出讓金補(bǔ)到市中心的高地價(jià)地區(qū)。

2、金融措施

一是守住底線，開(kāi)放商買地必須自有資金，原理是開(kāi)放商對(duì)房地產(chǎn)的總投資是一比三，資本金占到25%，工業(yè)企業(yè)一比二，三分之一資本金。土地批租的自有資金，加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款，再加購(gòu)房人的預(yù)售金，自有資金與貸款總比例不超過(guò)一比四。但是現(xiàn)在有人在開(kāi)發(fā)中的融資達(dá)到一比九，買地只有30%是自己的，三七開(kāi)。房產(chǎn)商比的是背后金融系統(tǒng)的實(shí)力，誰(shuí)融資能力強(qiáng)誰(shuí)拿到地王，靠地價(jià)上漲來(lái)還債。地產(chǎn)融資缺乏隔離墻。一切買地的錢不準(zhǔn)借債，那么M2到房地產(chǎn)就沒(méi)入口了。重慶，工業(yè)企業(yè)借了17%高利貸買了三十億地，結(jié)果五年后貸款變成六十億，房子只能賣四十多億，最后倒閉。所以要斬?cái)嗤恋嘏馁u用借款的鏈條。

二是盯住房地產(chǎn)商的資金結(jié)構(gòu)。三是管住居民買房融資，首付比例問(wèn)題，第三套要全額付。美國(guó)容易，美國(guó)有三千家銀行，但是房地產(chǎn)按揭貸款只有五個(gè)機(jī)構(gòu)，覆蓋80%的人。銀行對(duì)居民的貸款狀況比較粗放，甚至銀行自己有蘿卜章給客戶開(kāi)收入證明。各個(gè)銀行的賬戶是孤立的，對(duì)客戶情況不清楚。

3、稅收制度

一是三端調(diào)控。高端有遏制，中端有鼓勵(lì)，終端有保障。比如豪宅契稅5%，普通房1%，保障0.2%。如果要短期賣印花稅再加(學(xué)香港)。中端老百姓買房稅收有抵扣，比如按揭貸款抵扣所得稅。

二是物業(yè)稅房產(chǎn)稅，物業(yè)稅根據(jù)增值的額度來(lái)計(jì)稅，有多種抵扣，老百姓壓力不大。對(duì)資源配置有好處，對(duì)破除房屋至上的思想意識(shí)有好處。

4、租房制度化安排

三類：政府的公租房，習(xí)主席14年說(shuō)，一個(gè)大城市總有20%人買不起房子，需要政府來(lái)建，五個(gè)要點(diǎn)，一是比例在20%，對(duì)象是農(nóng)民工學(xué)生和困難戶。二是三配套，公共基礎(chǔ)設(shè)施，派出所，居委會(huì)。三是國(guó)家的，不能有二房東賺外快，四是不能造成貧民窟，應(yīng)該和商品房行成一比三的比例。五是租金，家庭收入六分之一。公積金應(yīng)該可以用來(lái)付房租，房租抵扣個(gè)人所得稅。租客可以享受公共資源，一視同仁。

5、地票

中國(guó)土地制度背景是耕地不夠吃飯，不像巴西60億畝可以休耕輪種。要做兩件事，第一是集約節(jié)約使用土地指標(biāo)，農(nóng)地和工地要節(jié)約，商品房要多給。第二是農(nóng)民進(jìn)城要放棄土地，其實(shí)世界上城市化進(jìn)程沒(méi)有減少耕地，在農(nóng)村人們用地分散，進(jìn)城就集約了，所以農(nóng)民進(jìn)城，農(nóng)村地就多了，但是中國(guó)農(nóng)民兩頭占地，所以耕地每年都在減少。要把農(nóng)民進(jìn)城以后的宅基地和農(nóng)村多余和廢棄公共措施，復(fù)墾成為農(nóng)地。但不是所有地方都要復(fù)墾，二十五度坡度以上都要退耕還林。很多農(nóng)村缺少?gòu)?fù)墾的資源，不要復(fù)墾野地，復(fù)墾廢棄的宅基地和設(shè)施，騰出指標(biāo)讓房地產(chǎn)商去造房。房地產(chǎn)商買了地票，補(bǔ)貼農(nóng)民收入。