以“商業(yè)地產(chǎn)，讓城市更繁榮”為主題的“中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2011年會”，定于2011年3月25日-26日在青島香格里拉大飯店舉行。年會由中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)起，并聯(lián)合商務(wù)部流通產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心、中華全國商業(yè)信息中心、華夏時(shí)報(bào)社、商業(yè)時(shí)代雜志社、安家傳媒、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦。

　　25日下午，年會進(jìn)行了兩場分論壇。其中，資本篇的主題為——“商業(yè)地產(chǎn)資本論”。商業(yè)地產(chǎn)你的名字原本就叫“不動產(chǎn)”，商業(yè)地產(chǎn)真正值錢的不是物業(yè)而是興隆的生意，是滾滾的現(xiàn)金流。商業(yè)地產(chǎn)贏在運(yùn)營。

　　主題：資本篇－商業(yè)地產(chǎn)資本論

　　時(shí)間：2011年3月25日下午

　　地點(diǎn)：青島香格里拉大飯店

　　主持人：基強(qiáng)聯(lián)行投資管理顧問（上海）有限公司總經(jīng)理 陳基強(qiáng)

　　嘉賓：鼎峰地產(chǎn)（瑞典）合伙人 白勇；

　　嘉實(shí)基金管理有限公司業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān) 王克明；

　　北京華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司總裁助理 朱長軍

　　平安信托物業(yè)投資事業(yè)部商業(yè)管理執(zhí)行總監(jiān) 袁澤路

　　高和投資董事長 蘇鑫

　　中國房地產(chǎn)投資服務(wù)集團(tuán)董事長 李曉東

　　中信資本房地產(chǎn)部門董事 陳慶建

　　百年城集團(tuán)有限公司董事長 吳云前

　　北京居然之家投資控股集團(tuán)有限公司董事長 張學(xué)武

　　北京798藝術(shù)區(qū)管理委員會常務(wù)副主任 張國華

　　南京1912投資集團(tuán)總裁 陶明

　　四川盛唐實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司董事長 唐聞　　

　　>>點(diǎn)擊進(jìn)入專題：商業(yè)地產(chǎn)，讓城市更繁榮——中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2011年會

　　◆以下為現(xiàn)場實(shí)錄◆

基強(qiáng)聯(lián)行投資管理顧問（上海）有限公司總經(jīng)理 陳基強(qiáng)

　　【陳基強(qiáng)】：非常感謝今天大家來到這個(gè)活動，早上我們聽了很多商業(yè)的，政策的，股票市場的，下午我們要進(jìn)入更深入一點(diǎn)的，可以距離更近一點(diǎn)的，可以問一些人家在操作實(shí)質(zhì)一點(diǎn)的對話節(jié)目里面，首先我先介紹一下今天下午大概的流程，一個(gè)半小時(shí)，三點(diǎn)半到五點(diǎn)左右，有兩個(gè)部分，第一部分我們有兩位非常資深，做的非常好的商業(yè)地產(chǎn)的人幫我們講解一些支撐企業(yè)的秘訣，進(jìn)行成功經(jīng)驗(yàn)的分享，跟著我們有一個(gè)集體的討論，這一次的討論有一點(diǎn)點(diǎn)復(fù)雜，我們有兩個(gè)話題。我首先介紹一下我是基強(qiáng)聯(lián)行的總經(jīng)理，主要做房地產(chǎn)投行類的東西。

    接下來我們講兩個(gè)話題可以談的透徹一點(diǎn)，第一個(gè)話題要講的就是如何增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)投資的吸引力，我覺得這一個(gè)是第一個(gè)要講的，或者另外一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)如何在整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目里面提高整個(gè)項(xiàng)目的吸引力，我們一起談一下，甚至說我覺得再講大一點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)如何把一個(gè)地區(qū)也吸引起來。首先我想先連起來一下，因?yàn)橛袃蓚€(gè)地方，北京也好或者南京也好，去哪里旅游者或者投資者都會夢寐以求去的，我想先請他們講一講，如何用你的項(xiàng)目提高區(qū)域性。第一個(gè)想請北京798藝術(shù)管委會的張主任給我們講一下，如何使得最時(shí)尚的人都去，給我們講一講。

北京798藝術(shù)區(qū)管理委員會常務(wù)副主任 張國華

　　【 張國華】：非常感謝給我們這樣一個(gè)機(jī)會跟大家一起交流學(xué)習(xí)，我們798是老工廠，藝術(shù)基地，建立起藝術(shù)園區(qū)，在北京我們798在北京朝陽區(qū)，很多人可能不知道朝陽區(qū)但是知道798，國外人很多人不知道北京有其他地方，但是知道有798，應(yīng)該說798給中外印象很大，發(fā)展有十年了。798這個(gè)地區(qū)在北京應(yīng)該說是東北角的地區(qū)，這一個(gè)地區(qū)是老工業(yè)區(qū)，商業(yè)，文化，各方面來講除了工業(yè)以外這地方比較落后，比較小，在2000年左右時(shí)發(fā)展起來一個(gè)創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)，文化園區(qū)是798這個(gè)地區(qū)大山子或者是九仙橋地區(qū)影響力非常大，比較有吸引力，有了這個(gè)園區(qū)以外周圍地產(chǎn)，周圍商業(yè)，周圍各方面來說有很大發(fā)展，因?yàn)橛辛藞@區(qū)大家喜歡上這個(gè)園區(qū)。剛才很多朋友一起交流溝通的時(shí)候說去過798，大家到北京來以后都愿意到798，現(xiàn)在798已經(jīng)成為了中外政要到訪的必到之處，先后十幾位歐洲的總理都到了798，外國政要對798的關(guān)注和它產(chǎn)生的影響力使798的溫度越來越升溫。798經(jīng)歷十年了，從2000年到今年應(yīng)該是11年的時(shí)間了，發(fā)展到了一定的規(guī)模，現(xiàn)在這個(gè)園區(qū)藝術(shù)機(jī)構(gòu)面積達(dá)到將近三十萬平米，每年到訪是幾百萬的接待人數(shù)。過去搞藝術(shù)的，特別是藝術(shù)家的展覽展示怕來的人少或者不來人，現(xiàn)在是人滿為患，太多了，藝術(shù)機(jī)構(gòu)都談?wù)撊诉@么多怎么辦，我們作為管委會下一步是研究如何加強(qiáng)管理，疏導(dǎo)，人流來的多怎么疏散怎么管理的問題。798發(fā)展過程得到方方面面的支持，798是一個(gè)特殊的環(huán)境，它是老工廠，七星華電科技集團(tuán)公司，這個(gè)老工廠有一些閑置的廠房，出租做了藝術(shù)園區(qū)，現(xiàn)在來說如果不搞藝術(shù)的話，今天話題是商業(yè)地產(chǎn)，如果搞其他的倉庫出租或者其他的出租沒有今天的項(xiàng)目，過去出租很便宜，藝術(shù)家們來了，隨著市場熱度的升溫，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該是往上提升。

　　【 陳基強(qiáng)】：現(xiàn)在多少錢？

　　【 張國華】：現(xiàn)在對于藝術(shù)家來說是十塊錢之內(nèi)沒有問題的。

　　【陳基強(qiáng)】： 租給工廠一塊錢左右是吧？

　　【 張國華】：工廠，倉庫，其他的儲備工廠這個(gè)院里面臨街房是很低的，就引發(fā)了一個(gè)搞藝術(shù)，這個(gè)房地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)嗎，上午王總也說了，大連萬達(dá)融合很多文化的現(xiàn)象，如果沒有文化這個(gè)現(xiàn)象恐怕很難成為這個(gè)焦點(diǎn)和熱點(diǎn)，老百姓不愿意去，798是整個(gè)當(dāng)代藝術(shù)的中心，又非常前衛(wèi)，使得周圍很多喜好文化的或者說搞文化這一方面的人都愿意到798聚集，使798產(chǎn)生了很大的影響。因?yàn)橛辛?98，現(xiàn)在798有一個(gè)概念叫做泛798，使周圍房地產(chǎn)各個(gè)方面的出租都非常緊張，甚至離那里幾公里的農(nóng)村房子都租不到，成了幾十個(gè)藝術(shù)園區(qū)，這個(gè)園區(qū)有放射性，畫廊在這里，過去工作室在這里今后工作室要在別的地方。所以說798現(xiàn)在地產(chǎn)的影響力，出租房屋的影響力越來越大，我們感覺到798搞藝術(shù)這一種產(chǎn)業(yè)，使得地產(chǎn)類的準(zhǔn)地產(chǎn)應(yīng)該說有了很大發(fā)展。

　　下一步我們想798如何發(fā)展，就老工廠它過去是德國援建的包豪斯建筑非常美，非常漂亮，老廠房要保留不能破壞，新的發(fā)展，作為一個(gè)新興企業(yè)要想發(fā)展，老圍繞原來的狀態(tài)今年增長多少，明年增長多少，有指標(biāo)的，未來發(fā)展老靠老的園區(qū)恐怕還不夠，我們想今天我們參加商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)會議，也是想跟大家學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)，溝通溝通，未來我們還要建一些相互配套或者說功能拓展的項(xiàng)目，比方說創(chuàng)意大廈，產(chǎn)品中心或者說展示交易中心，包括藝術(shù)博物館，不破壞原來藝術(shù)園區(qū)的情況下對周圍的地點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃，規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展，成為新的地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　【 陳基強(qiáng)】：提供給我們在座的人特別是資本家有機(jī)會跟你分享，從一塊錢到十塊錢的機(jī)會，非常好，謝謝。跟著我想問的其實(shí)是到南京無人不曉的地方，我上星期跟一個(gè)年輕朋友一起在喝下午茶的時(shí)候，他說我這么牛的人去到，他真的挺牛的，在南京做幾個(gè)新街口項(xiàng)目又高又帥，我說南京什么地方一定要去，他說就是1912，里面多個(gè)地方是多少錢都進(jìn)不去，跟大家分享一下如何把它打造成這么好的一個(gè)環(huán)境。

南京1912投資集團(tuán)公司 陶明

　　【 陶明】：謝謝主持人。應(yīng)該講南京1912，我們打造的目標(biāo)是想打造中國第一娛樂街區(qū)或者城市的娛樂天堂，通過近八年的努力應(yīng)該講我們成功在六個(gè)城市復(fù)制了七個(gè)街區(qū)，剛才陳先生把1912整個(gè)客戶階層以及商業(yè)情況做了一下宣傳，1912我們的理解它是朝陽產(chǎn)業(yè)，比較時(shí)尚，前衛(wèi)的產(chǎn)業(yè)，但是同時(shí)又是月亮經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該講傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營時(shí)間是早上六點(diǎn)，從早茶到晚上十一點(diǎn)正好是地鐵運(yùn)行時(shí)間，而我們這個(gè)街區(qū)恰恰對接了下班時(shí)間，從晚上十一點(diǎn)到早上六點(diǎn)。為什么出現(xiàn)這一種情況？我相信時(shí)代的發(fā)展，城市化的進(jìn)程，隨著社會進(jìn)步，競爭加劇，人們各種情緒的宣泄，這都是社會發(fā)展的一種必然。

　　作為1912街區(qū)本身來講，我們的經(jīng)營模式，從現(xiàn)代來看正在做一個(gè)戰(zhàn)略調(diào)整期。這也是圍繞著十二五國家總體發(fā)展規(guī)劃，我們目前主要定位在一個(gè)城市商業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，從我們的經(jīng)營模式來講力圖實(shí)現(xiàn)三個(gè)過程，一是實(shí)現(xiàn)品牌資源化的過程，第二個(gè)實(shí)現(xiàn)資源資本化的過程。第三個(gè)是實(shí)現(xiàn)資本證券化的過程。我們的產(chǎn)業(yè)背景如果展開來說，城市化進(jìn)程應(yīng)該說我們看到了，我初步嘗試成果就是成功的在六個(gè)城市復(fù)制了七個(gè)街區(qū)，并且成為這些城市的夜間經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為大家承認(rèn)的娛樂品牌。

　　作為商業(yè)業(yè)態(tài)來講，應(yīng)該講我們更多做出業(yè)態(tài)說明的時(shí)候，更多是用圖紙，圖象或者說現(xiàn)場氣氛來表達(dá)，因?yàn)槿绻磉_(dá)業(yè)態(tài)的似乎從傳統(tǒng)的或者是政治的意義上來講有一些褒義或者是貶義，因?yàn)槲覀兊慕?jīng)營業(yè)態(tài)主要是燈紅酒綠，吃喝玩樂業(yè)，但是我相信隨著時(shí)代的進(jìn)步，大家對這一種意義的理解會更加向積極，雖然1912每天都充滿歡樂，充滿各種各樣的喜怒哀樂，但是我相信只要大家去過的人，都會公認(rèn)它是一種健康的產(chǎn)業(yè)。同時(shí)我們也注意到在我們整個(gè)文化創(chuàng)業(yè)的過程中，我們不能沉迷于商業(yè)的紙醉金迷，而應(yīng)該提煉1912固有的文化，應(yīng)該說南京1912的產(chǎn)生，是基于總統(tǒng)府邊上的民國建筑群，它的業(yè)態(tài)主要是民國時(shí)期，包括上海的十里洋行，中西方文化的合璧所產(chǎn)生人類一種情緒宣泄的業(yè)態(tài)組成，如果說1912產(chǎn)生這個(gè)數(shù)字是民國元年一個(gè)初始年的話，在民國時(shí)期三民主義文化的基礎(chǔ)上，我相信我們最近在推出所謂的1912商業(yè)街區(qū)，新三民主義文化的一個(gè)特征。就是民族的品牌，民國的特色和民眾消費(fèi)?；谶@個(gè)文化品牌的存在，對于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有更多新的聯(lián)想和嘗試，除了必要的嘗試之外，試圖在我們涉足的每個(gè)城市都把它周期化的開展一些活動。比如說正因?yàn)轵?yàn)證了所謂的燈紅酒綠，吃喝玩樂如何形成產(chǎn)業(yè)化，嘗試舉辦國際酒文化節(jié)，國際餐飲節(jié)和國際娛樂節(jié)，我相信這必將成為未來建筑產(chǎn)業(yè)化一個(gè)很有效的表達(dá)活動形式。非常感謝組委會給我們這一次介紹街區(qū)的機(jī)會，同時(shí)更加感謝今天在座的有許多城市的政府和投資商對我們的厚愛，因?yàn)槲覀內(nèi)ツ暌呀?jīng)有接近一百個(gè)城市的邀請，我們會努力通過跟投資商和各個(gè)品牌將近兩百多家品牌商的合作，我們會加快我們的速度，謝謝。

　　【 陳基強(qiáng)】：我是房地產(chǎn)投行的人，你講這么多文化的東西，享受的東西，但是我要針對實(shí)際的幫大家問一下，你們五年前的租金和現(xiàn)在比是一個(gè)怎么樣的情況，這是第一個(gè)問題，第二個(gè)問題你剛剛講從資源到資本，從資本到證券，你稍稍講一講，等一下有高手可能給一點(diǎn)建議給你們，或者是跟你一起協(xié)商幫你達(dá)到第二個(gè)階段，簡單一點(diǎn)，我們直接一點(diǎn)五年前多少租金現(xiàn)在多少租金？

　　【北京798藝術(shù)區(qū)管理委員會常務(wù)副主任 張國華】：企業(yè)跟傳統(tǒng)行業(yè)一樣都是源于租賃經(jīng)濟(jì)，客觀來說當(dāng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段形成一個(gè)品牌以后，如果從產(chǎn)業(yè)化發(fā)展來講我們是絕對滿足不了這個(gè)需求。曾經(jīng)國家商務(wù)部想扶持民族商業(yè)品牌發(fā)展，想做這個(gè)扶持性的一個(gè)金融融資，但是很遺憾的是許多大型的或者說這個(gè)是原有國際改造的商業(yè)業(yè)態(tài)無法享受這個(gè)過程，為什么？他沒有資產(chǎn)介入，沒有資本介入，只是一個(gè)二房東的現(xiàn)象。應(yīng)該看到隨著金融資本市場逐步完善和成熟，應(yīng)該說還有很多機(jī)會。二房東模式是一種低成本擴(kuò)張形成品牌的過程，但是絕對不是產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的過程。我相信在從房租上漲現(xiàn)象來說這是必然的，因?yàn)槲覀儗γ總€(gè)城市的街區(qū)發(fā)展，經(jīng)歷過三個(gè)過程，第一個(gè)是街區(qū)亮起來的過程，第二個(gè)是商鋪熱起來的過程，第三個(gè)是街區(qū)鬧起來的過程，熱鬧起來的過程。當(dāng)然每個(gè)周期的循環(huán)就伴隨著每一輪房租的上漲，所以我不好說這個(gè)到底上漲幅度是多少，有的是驚人的，但是我可以說每一種業(yè)態(tài)上漲幅度都不一樣，我們街區(qū)里面我相信最大回報(bào)的業(yè)態(tài)半年投入就能夠收回，但是有的業(yè)態(tài)是低的。

　　【陳基強(qiáng)】：我們找一些實(shí)戰(zhàn)一點(diǎn)問一下，剛才講的是兩個(gè)地區(qū)，講娛樂或者是文化，我們看一下這里面其實(shí)有一些零售或者是SMALL的發(fā)展商的擁有者，你們?nèi)绾谓?jīng)營自己的商場，提高他們的吸引力把租金提高，這一個(gè)跟大家分享一下，這兩個(gè)都是浪漫的，再問也問不出來。

　　【 唐耀】：我們在大連當(dāng)時(shí)跟摩根史丹利合作一個(gè)項(xiàng)目叫做大連“天星”羅斯福購物中心，是19萬平米的購物中心，體量非常大，當(dāng)初是一個(gè)本地的開發(fā)商做的這一個(gè)產(chǎn)品，這一個(gè)產(chǎn)品我們看過。當(dāng)時(shí)摩根史丹利收購這個(gè)項(xiàng)目時(shí)他沒有信心，他只是作為一個(gè)財(cái)務(wù)的投資者，這一個(gè)項(xiàng)目到底買過來有多大升值空間，這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在只是買，有什么條件，牽扯到改造，牽扯到后續(xù)成本支付，到底是多少，這一個(gè)過程當(dāng)中我們先去看一下，我們覺得這個(gè)項(xiàng)目首先位置是具備了這個(gè)購物中心的條件，整個(gè)產(chǎn)品硬件的水平也不差，流線，動線還是有調(diào)整的空間。只是原來開發(fā)商不專業(yè)，做了一些店鋪的出租，也確實(shí)條件不太好，而且有很多的，他這一個(gè)正常有超過50%，當(dāng)時(shí)租約是簽的不長，可能我們接手以后調(diào)整空間不是很大，但是我們在這個(gè)過程當(dāng)中還是決定收購這個(gè)物業(yè)，收購下來以后我們也是花了很多的力氣和很多的心思去把這個(gè)場地里面原來的一些租戶進(jìn)行調(diào)整，重新定位，重新品牌評估，硬體重新改造，最終摩根史丹利買這個(gè)項(xiàng)目到退出，用了一年半的時(shí)間，退出給了BRA基金公司，具體價(jià)格我不說，但是退出是遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過了它當(dāng)時(shí)收購的兩倍以上。在這里面，原來本地的開發(fā)商是留了30%的股份，因?yàn)榇髽鞘切枰粢徊糠值墓煞萁鉀Q當(dāng)?shù)仃P(guān)系，留了以后特別開心，賣了一部分70%賺了一筆，剩下30%的價(jià)值達(dá)到當(dāng)初70%的價(jià)值，這就是我們專業(yè)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)在這里面幫助我們的投資者，大家一起去分享，到后期實(shí)現(xiàn)的非常好的退出。當(dāng)然了我們作為一個(gè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，我們在退出的時(shí)候也享受到很好的，大樓給我們很好的驚喜。

　　【 陳基強(qiáng)】：很好，剛剛已經(jīng)介入一部分第二部分的融資部分，剛才簡單講一講，這個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)或者領(lǐng)域上面比較成熟的一個(gè)玩法，意思是什么呢？簡單來講是由發(fā)展商買給一個(gè)愿意受比較高風(fēng)險(xiǎn)的基金，機(jī)會基金，它的特色是能夠擔(dān)當(dāng)一些開發(fā)危險(xiǎn)，經(jīng)營的危險(xiǎn)，然后形成一道租金，固定之后再出貨給需要錢，ARA你們非常清楚是李嘉誠的基金，他們需要建完才拿，租金物業(yè)會產(chǎn)生非常大的增值，這也是大家發(fā)展商要考慮的物業(yè)怎么運(yùn)用，這其實(shí)非常有意思。這是第二部分，我還是想回去第一部分，假如經(jīng)營來講如何從這個(gè)商業(yè)物業(yè)吸引人，我覺得幾樣?xùn)|西或者是陳總，你們開一點(diǎn)百貨，其實(shí)有一部分是盡快出租給另外的人經(jīng)營。另外今天直接介入零售家居最厲害的，也提到把你們引進(jìn)來，一些高檔品牌，高檔的樓收購一千萬，他們需要家居，你們經(jīng)營這一種商業(yè)，如何給這個(gè)商業(yè)物業(yè)吸引人流來或者靠賣的東西如何做，兩位可不可以提示一點(diǎn)給業(yè)主，是自己零售，全部零售租賃給你們或者是共享，張先生可不可以給一點(diǎn)想法，你們做的這么成功肯定跟業(yè)主和很多地產(chǎn)項(xiàng)目打交道，怎么共融，一起賺錢。

北京居然之家投資控股集團(tuán)有限公司董事長 張學(xué)武

　　【 張學(xué)武】：居然之家基本以專業(yè)為特點(diǎn)，企業(yè)開始起步的時(shí)候比較難，現(xiàn)在擁有幾十家的連鎖店。接應(yīng)我們是堅(jiān)持基本的，誠信服務(wù)，家裝建材大家都明白，過去層次比較低的，今天到會可能百貨比較多，相對比較規(guī)范，但是過去家居建材應(yīng)該是散亂，較差，這也給我們提升的空間。我是從商業(yè)部出來的，對商業(yè)零售相對比較熟悉，瞄著百貨的標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)高端來說，首先從銷售業(yè)態(tài)我們下工夫，不光專賣店，我們還有超市，還有飾品超市，五金等產(chǎn)品，把這個(gè)業(yè)態(tài)做齊了以后，消費(fèi)者到我們居然之家以后非常方便，百安居的老板曾經(jīng)跟我講過，原來的時(shí)候瞄著中國本地的超市的企業(yè)，后來過一段時(shí)間才明白真正的競爭對手是建材超市，是居然之家。他反過來調(diào)查發(fā)現(xiàn)居然之家這個(gè)模式在中國是比較適應(yīng)的，現(xiàn)在他也在動這一種心思，超市加賣場的組合，可能更有利于吸引消費(fèi)者。我們在連鎖過程當(dāng)中，應(yīng)該說商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的很快，但是商業(yè)剛才大家講了從形象，經(jīng)濟(jì)效益長期化來說是不錯的。從各級政府來說對商業(yè)地產(chǎn)是重視的，但是它每到地塊要出售的時(shí)候以收的地價(jià)高為原則，這就有一點(diǎn)制約商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，特別是單塊搞商業(yè)地產(chǎn)的做起來非常困難。如果是有商業(yè)地產(chǎn)跟住宅能夠搭配起來做綜合性的，開發(fā)商也能夠過得去，下面商業(yè)經(jīng)營者也能夠過得去。恰恰說如果單單就是商業(yè)地產(chǎn)，政府要價(jià)比較高，開發(fā)商成本也比較高。又跟經(jīng)營商，我們是純粹的經(jīng)營商，真正談判過程當(dāng)中往往談起來比較困難，但是商業(yè)一個(gè)很重要的要素是必須離市中心近一點(diǎn)，如果近了這個(gè)地價(jià)非常高。

　　【 陳基強(qiáng)】：你們的店一般中大型有多大面積？

　　【 張學(xué)武】：十萬平米。

　　【 陳基強(qiáng)】：我覺得有一點(diǎn)怪，你剛好講的跟很多區(qū)域不一定一樣，很多區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)政府是挖空心思招他進(jìn)來。你應(yīng)該想一想跟在坐一些人，資本跟你的家居結(jié)合起來，共同跟市里面，區(qū)里面講，保證你們又能夠拿到便宜的地，找到現(xiàn)金流，拿到便宜的東西經(jīng)營你們的專業(yè)，有沒有可能？十萬平方米家居一進(jìn)去再加另外二十萬平方米的綜合就可以干起來。白總你說說看。

鼎峰地產(chǎn)（瑞典）合伙人 白勇

　　【白勇】實(shí)際這是一個(gè)供應(yīng)鏈的問題。剛才唐總舉一個(gè)例子，里面有摩根史丹利金融，也有SCR拿地開發(fā)，第三方面是商業(yè)運(yùn)營。恰恰是產(chǎn)業(yè)鏈里面三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。藝術(shù)街區(qū)是不太容易復(fù)制，為什么？這個(gè)最終產(chǎn)業(yè)鏈的消費(fèi)需求不是很大，第二個(gè)商家也是有限。少林寺現(xiàn)在也在擴(kuò)張，不光在國外，在國內(nèi)也會擴(kuò)張，在天津會有少林寺，昆明也會有少林寺，這個(gè)藝術(shù)雖然不能跟少林寺一樣但是也可以復(fù)制，就是商業(yè)上，酒店上這個(gè)量要大一些。為什么？因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)鏈在這里，最終消費(fèi)者就是我們的普通老百姓，每個(gè)人都需要，每個(gè)人都需要吃喝玩樂，去消費(fèi)，這個(gè)量很大。再往前走就是商家，商家是第二層，它實(shí)際上相當(dāng)于我們的業(yè)主，應(yīng)該是跟商家一塊兒，綁在一起，當(dāng)然我們談判的之后是按照規(guī)定來辦。很多商家?guī)椭鷺I(yè)主把這個(gè)物業(yè)運(yùn)營的越來越好，基本上這個(gè)業(yè)主要開始更換商家了，所以他很難分享到這個(gè)好處，這是生態(tài)鏈的問題。

　　再往前走有設(shè)計(jì)公司，建筑公司，包括還有投資顧問公司。再往前走是業(yè)主，業(yè)主這一邊本身什么意思？資金，資金來源很多，第一自有資金，第二是銀行資金，一塊兒是資本金另外是貸款，先說資本金這一塊兒，今天主題是資本論壇。我講一下這個(gè)，其實(shí)國內(nèi)開發(fā)商大部分自己的資本金很少，早期靠住宅終于走到今天，但其實(shí)相對來說比較少，所以要做商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)不是就是地產(chǎn)運(yùn)作的問題，當(dāng)然也是被逼，因?yàn)樽≌呀?jīng)很少了，只能夠做商業(yè)。也許現(xiàn)在不把錢投在商業(yè)里面，十年之后你拿錢找機(jī)會，那時(shí)候投資機(jī)會，現(xiàn)在投資商業(yè)10%，住宅20%，但是實(shí)際上國內(nèi)可能不是很多人都想明白這個(gè)商業(yè)的回報(bào)就是比住宅要低。那是另外一個(gè)問題。然后就需要資本金，他也需要退出，一個(gè)是機(jī)會投資者，包括平安他們也來了，我們是北歐的投資基金，我們主要是負(fù)責(zé)北歐包括別的地方的一些機(jī)構(gòu)投資者，我們基本上是投資時(shí)間比較長，并且到時(shí)候如果期限滿了，還是覺得需要再延長，我們可以繼續(xù)延長，并且他們也愿意來買，國外對持有有3%，有4%，國內(nèi)很難想象。還有我們需要短期貸款和長期貸款。這是金融環(huán)境。上午有一個(gè)宣言，我也在想那個(gè)是呼吁大家不要急功近利，但是實(shí)際上我也想說我們要建立一個(gè)對商業(yè)地產(chǎn)和持有性物業(yè)的地產(chǎn)，不光我們在座各位，包括政府還有銀行要建立一個(gè)很好的金融環(huán)境，不然的話這個(gè)散賣不可避免，長遠(yuǎn)來說就毀壞這個(gè)行業(yè)，因?yàn)樯①u以后很難收回來。小業(yè)主的期望是很高的。這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈一直到最后的客戶端一直到最高的資本端，這個(gè)產(chǎn)業(yè)的環(huán)境實(shí)際上決定這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　再說今天話題，剛才講基金，包括短線投資者和長線投資者，關(guān)于散賣和資金持有的問題，我覺得這不是一個(gè)核心的問題，我覺得這個(gè)取決于最小的單元的面積，如果說我們不散賣，實(shí)際上我們在同樣一個(gè)商業(yè)街區(qū)里面，他是五萬他是十萬，可以競爭。關(guān)鍵我們現(xiàn)在散賣是賣的太小了，實(shí)際上小業(yè)主和大業(yè)主會競爭，你那樣賣他們地位是一樣，都是業(yè)主，他們意圖不同就很難跟我們商家達(dá)成一個(gè)戰(zhàn)略協(xié)議，因?yàn)楸举|(zhì)上要靠業(yè)主和商家合作起來去服務(wù)客戶，那是本質(zhì)的，我們的錢從哪里來，資本上來，我們的利潤從哪里來，最終還是顧客。如何使業(yè)主和商家形成很好長期合作，形成默契。核心就是最低業(yè)主的那個(gè)經(jīng)營物業(yè)規(guī)模，最低是多少，這一個(gè)點(diǎn)是我自己考慮的問題，這是中國比較特有的現(xiàn)象，中國是賣。因?yàn)楹茈y在商業(yè)不賣的情況下，有的開發(fā)商就持有這個(gè)物業(yè)。我就說這些。

　　【陳基強(qiáng)】：謝謝。剛剛講的問題已經(jīng)講到非常細(xì)致的操作了，我想其實(shí)我們有沒有想過，是不是每個(gè)人都要從事商業(yè)地產(chǎn)，是不是每個(gè)人真的適合做商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)問題要考慮清楚，坦白講一句商業(yè)地產(chǎn)真的不是住宅，商業(yè)地產(chǎn)真的是專業(yè)人士才能夠干的東西，沒有錢也千萬不要干，你情愿那些錢去買一個(gè)東西也不要經(jīng)營，因?yàn)橐唤?jīng)營開了它的現(xiàn)金流就像倒水倒出去，你能夠支持到，心理負(fù)擔(dān)跟財(cái)政能夠支持到。接下去沒有關(guān)系，今天有錢的人特別多，我數(shù)了一下經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的人不多，想投資商業(yè)或者想幫商業(yè)找錢的人很多，所以跟著我們講一下房地產(chǎn)金融創(chuàng)新跟商業(yè)地產(chǎn)方面，已經(jīng)有人拿麥了，蘇總給我們講一下怎么拿錢。

高和投資董事長 蘇鑫

　　【 蘇鑫】：我回答一下剛才那個(gè)問題。我2009年十月份一直在搜狗做運(yùn)營總裁，做了十年，后來辭職出來做一點(diǎn)事兒。當(dāng)時(shí)投資人跟我說我們應(yīng)該做住宅，2009年住宅非常好，一直持續(xù)到2010年年初，我后來說服投資人做商業(yè)地產(chǎn)，專心致志做商業(yè)地產(chǎn)，到去年十月底我們收了中冶一個(gè)項(xiàng)目六萬平米的寫字樓，北京去年最大一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)長河灣，2009年的時(shí)候大家都做商業(yè)地產(chǎn)，我看今天會場的氣氛超過以前房地產(chǎn)的規(guī)模和熱度，這個(gè)溫度是不是有一點(diǎn)高。尤其我們在座的朋友，很多都想做商業(yè)地產(chǎn)，做商業(yè)地產(chǎn)之前我建議每一位都拿三杯水放你面前，每一杯水回答一個(gè)問題，回答不上來就澆頭上讓自己冷卻冷卻，這樣下來這個(gè)問題可能會更準(zhǔn)確看清楚自己的能力在哪里，找到自己的角色。拿第一杯水，第一個(gè)問題我們的錢從哪里來，原來我們做住宅開發(fā)有20%的自有資金，項(xiàng)目可以做起來，因?yàn)槲覀冇秀y行，資金沒有問題，現(xiàn)在不同了，你需要有100%的投入，才能夠把它做起來。至少是50%才能夠做起來，有沒有這個(gè)錢。

　　我們面臨第二個(gè)問題就是剛才這些專家提到的，我們有沒有運(yùn)營能力，或者說我們能不能找到運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。租金是由運(yùn)營決定的，地段是價(jià)值一部分但是不是核心。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值核心還是運(yùn)營。剛才講購物中心，商業(yè)街，其實(shí)寫字樓也是一樣。

　　第三個(gè)問題我們拿的第三杯水，我們要做商業(yè)地產(chǎn)，要賺錢，需要退出才能夠賺錢。退出退給誰。唐先生剛才舉了很多的例子。我建議各位因?yàn)槲覀冊瓉硎橇?xí)慣做開發(fā)的，建議各位關(guān)注民間資本，最后呼吁一下白勇觀點(diǎn)，我跟他觀點(diǎn)不是太一致，如果說我們把寶押在保險(xiǎn)公司，可以問一下旁邊的袁總一年能夠收多少物業(yè)，會不會到二三線城市收，不一定，王克明先生應(yīng)該是專家了。為什么這么多人買住宅，為什么原來都做住宅呢？因?yàn)槊耖g資本非常多，實(shí)際現(xiàn)在有一些民間資本愿意投商業(yè)地產(chǎn)，只不過這個(gè)命題做起來其實(shí)很難，我們能不能找到一些方法，至少對某一類商業(yè)地產(chǎn)有解決方法，那我們就找到了生存空間，如果我們都寄希望于賣給更大的收回租金，只拿租金算這個(gè)價(jià)值我覺得不值，我們希望創(chuàng)造更多的回報(bào)。這時(shí)候又面臨退出出口價(jià)值不對等的問題。喝完三杯水冷靜了以后，我們還要看到，其實(shí)現(xiàn)在市場不止溫度高，不止每個(gè)人預(yù)期溫度高，市場溫度在上升，甚至出現(xiàn)一些泡沫的方向，我覺得不是危言聳聽，一方面會不會出現(xiàn)住宅的這些錢投到商業(yè)地產(chǎn)，不一定，如果我們把房地產(chǎn)比喻成股市，如果房地產(chǎn)真進(jìn)入熊市持續(xù)一到兩年的時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)也是地產(chǎn)的一部分，也是不動產(chǎn)一部分，我們?yōu)槭裁纯梢孕颐饽?？不一定。而且我們看到近期一線城市的一種什么泡沫呢？就是需求泡沫。比如以北京為例我們收購中冶那個(gè)項(xiàng)目，推了四套寫字樓，是寫字樓的資產(chǎn)，多少人排隊(duì)？五十人排隊(duì)，最后我說不能排隊(duì)了，你也不能讓每個(gè)人都買得到，不能排隊(duì)。這說明什么呢？說明很多中小投資者原來投資住宅的沒有投資出口，大家才會選擇來投資商業(yè)物業(yè)。還有一些就是看到了原來不做商業(yè)地產(chǎn)投資的或者是不太容易做商業(yè)地產(chǎn)投資的開始投資商業(yè)地產(chǎn)。有五股力量投資商業(yè)地產(chǎn)，第一個(gè)就是我們看到的保險(xiǎn)資金，海外的熱錢，民間資本，各種形式的資金持有者。還有一些原來做住宅開發(fā)的，現(xiàn)在這些開發(fā)商大部分資金投資商業(yè)地產(chǎn)。

　　北京有一個(gè)例子第五元素，東二環(huán)一個(gè)寫字樓，被五礦收購，這是我們原來想象不到的一些大的資金進(jìn)來，這樣的話造成了一線城市很可能出現(xiàn)很多資金都瘋搶，資產(chǎn)就這么多，造成價(jià)格泡沫。二三線出現(xiàn)一些問題也是一個(gè)泡沫，舉一個(gè)例子，我一個(gè)朋友很著名的開發(fā)商，在揚(yáng)州三年前開發(fā)了一個(gè)核心區(qū)域一萬五千平米的底商，非常好，他不舍得賣。后來租，一年才租了70%，租金不到三塊錢，老板找到總經(jīng)理問怎么回事兒，判斷這么大失誤，總經(jīng)理說不能怪我，三年前我拿這個(gè)項(xiàng)目時(shí)市長跟我說周邊就我們一個(gè)項(xiàng)目，后來發(fā)現(xiàn)還有很多區(qū)長在我們建的過程當(dāng)中人家速度比我們快，大量的項(xiàng)目建起來，很多二三線城市對這個(gè)地產(chǎn)規(guī)劃剛性不夠，一個(gè)區(qū)長拍拍腦袋就建了，開發(fā)商也覺得有無限需求，大量投入，這一種如果建起來容易，但是沒有需求是不值錢的，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)也是比較大的。

　　最后回應(yīng)一下白總的觀點(diǎn)，是不是所有的商業(yè)地產(chǎn)都不能散售，我舉我們現(xiàn)在的例子，購物中心散售肯定有問題，二三線城市有一些包租方式不準(zhǔn)賣，還是有成功的例子。比如底商，先持有過來招租，符合這個(gè)寫字樓業(yè)態(tài)規(guī)劃，整體賣給一個(gè)投資人賣給一個(gè)公司沒有問題，這個(gè)投資人是個(gè)人行為，實(shí)際上它跟我們說的退出這個(gè)最后長期持有基金性質(zhì)一樣，不在乎這個(gè)基金回報(bào)，看上長期收益，這就是國內(nèi)大量存在的安全性增長，金額比較大，其中有一個(gè)客戶在搜狗買物業(yè)時(shí)投20億，不比在坐的基金小。實(shí)際現(xiàn)在有很多民間資本怎么跟他們對接，他愿意買，我們希望有出口，跟以前傳統(tǒng)出口有價(jià)格落差，能不能找到基金跟他對接起來，能不能把底商根據(jù)他安全資本的需求做一些資產(chǎn)的精裝修。不能太散，因?yàn)槲覀兒茈y區(qū)分這個(gè)資本是投機(jī)行為還是怎么樣的，但是可以一層一層賣，可以五六層五六層賣，這沒有問題。當(dāng)然里面需要有統(tǒng)一出口，在他買之前要設(shè)定好一些規(guī)則，甚至我們都可以事先設(shè)點(diǎn)好我們最后退出時(shí)怎么樣。資產(chǎn)要有回報(bào)，只要這個(gè)規(guī)則他能夠聽懂能夠賺到錢愿意跟我們一起分享商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。

　　【陳基強(qiáng)】：這是將來潛力非常大的途徑。另外我們剛才講從做住宅，做商業(yè)，做到陳先生中信資本，他們第一個(gè)進(jìn)來就做住宅基金，后來專做商業(yè)基金，陳先生講一講你們怎么考慮的，做商業(yè)地產(chǎn)是如何做的。

中信資本房地產(chǎn)部門董事 陳慶建

　　【陳慶建】：簡單介紹一下中信資本，我們是風(fēng)投投資在我們基金管理層面上。我們在香港成立，是美國基金，我們基金經(jīng)歷從住宅基金到商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變過程。從基金二號我們實(shí)際上是由萬科發(fā)起的基金，唯一的投資對象是萬科的股權(quán)，在全中國項(xiàng)目都是在股權(quán)層面和他們在住宅開發(fā)上廣泛的合作，合作面積超過五億，在那個(gè)住宅火紅年代大家收益還是不錯的，說起來轉(zhuǎn)變的原因是以基金的角度來分析，我們基金追求專業(yè)回報(bào)，我認(rèn)為轉(zhuǎn)變的原因是開發(fā)商有的時(shí)候他有些回報(bào)達(dá)不到，項(xiàng)目層面上說我花三千塊錢干賣一萬五，這是目前，他說未來我售價(jià)一萬五，但基于現(xiàn)狀保守軌跡這個(gè)回報(bào)率不低于基金要求的回報(bào)，這一種情況下意味著基金即使優(yōu)先股也好，股權(quán)發(fā)散，這意味著基金把手伸到開發(fā)商的口袋里面去，這一種情況下開發(fā)商不愿意做未來。我們商業(yè)地產(chǎn)上做一些理性投資，未來比較好的方向。我們基金三號有一些萬科股是持有小規(guī)模的，還有摩根史丹利介紹的一些小的，我們?nèi)柹嫌幸恍┕潭ɑ貓?bào)，接下來我們想四號上能不能做的更多一些，這是在商業(yè)地產(chǎn)上面。

　　確實(shí)像蘇總講的我們要回到三個(gè)問題，作為基金投資人我也回答三個(gè)問題，第一作為商業(yè)地產(chǎn)錢從哪里來，當(dāng)然我們是基金，基金是一堆錢和一堆人，我們實(shí)際上跟開發(fā)商能夠回答開發(fā)商這個(gè)問題。開發(fā)商的錢往往不是很耐心的錢，需要追求高周轉(zhuǎn)高回報(bào)，我們跟基金的回報(bào)往往會回答錢從哪里來，就是一個(gè)短期資本和速動資本的一個(gè)稍微長期資本的結(jié)合。這是一部分的回答商業(yè)地產(chǎn)錢從哪里來，比如我們跟開發(fā)商合作是5+2的一個(gè)股權(quán)的長期投資，這是第一個(gè)問題。第二個(gè)問題，我們算有一點(diǎn)特色的基金，我們的基金有小于一百個(gè)人的專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，包括我們還有一個(gè)工程團(tuán)隊(duì)，這是我們這個(gè)基金為了準(zhǔn)備這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)配備大量的人手。這是回答第二個(gè)問題運(yùn)營能力從哪里來。第三個(gè)是退出的方法，我們有很多種，確實(shí)我也同意商業(yè)業(yè)態(tài)實(shí)際上是差異化的，也有目的性消費(fèi)，去798大家是為了精神層面，1912也是一個(gè)目的性消費(fèi)，還有比如上海的，北京中關(guān)村那些也是，還有買建材，商業(yè)地產(chǎn)有各種各樣的人，我發(fā)現(xiàn)越是差異化的經(jīng)營大家抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。比如北京工人體育場它的抗風(fēng)險(xiǎn)能力就強(qiáng)。從退出來講首先有一個(gè)定位。

　　第二個(gè)中信實(shí)際上是一個(gè)大的中國金融航空母艦，有銀行，信托，證券，還有地產(chǎn)，退出來講我們會發(fā)揮它的好的作用。第二種是民間資本的對接，我們現(xiàn)在金融上面基礎(chǔ)設(shè)施怎么把這個(gè)連接更大一些，我們是這幾個(gè)方面，我就說到這里。

　　【陳基強(qiáng)】：三個(gè)問題，第一個(gè)你們中信資本假如要選擇城市會首選哪幾個(gè)城市，第二個(gè)你們會投哪一類的商業(yè)物業(yè)，大概多大多小。第三你們對這些業(yè)主的期待是大股東還是小股東，你們大概回報(bào)是怎么樣。

　　【 陳慶建】：三年，七十幾個(gè)億?，F(xiàn)在比較優(yōu)選，當(dāng)然我們也看北京，上海有沒有機(jī)會，但是確實(shí)這一方面回報(bào)有一些差距，北京，上?？戳艘恍?，我們打算在二線城市，計(jì)劃單列市，還有三級城市都喜歡。我們基于幾點(diǎn)目標(biāo)，第一人均消費(fèi)能力有一定水平，我們同時(shí)在市中心，相對市中心，我們希望一些還是定位于城市白領(lǐng)一點(diǎn)生活，一家人可以享受的業(yè)態(tài)比較豐富，面積相對大一些，十萬多，比如六萬以上，十多萬也可以。業(yè)態(tài)更豐富一些，差異化更多一些。這些方式，我們基本參與階段，基金容忍度對風(fēng)險(xiǎn)偏好比較高，我們在前期土地階段可以考慮，再往后一點(diǎn)定制式安排，預(yù)售安排，購買安排，還有接近完工的一些物業(yè)我們都可以考慮。預(yù)期回報(bào)是股權(quán)回報(bào)，隨行就市，如果市場好我們回報(bào)就會高一點(diǎn)。

　　【 陳基強(qiáng)】：他剛才說的一點(diǎn)我覺得其實(shí)很少基金做到，商業(yè)地產(chǎn)土地階段進(jìn)去幾乎十個(gè)里面幾乎沒有一個(gè)能夠做到，因?yàn)椴灰欢軌蜃龅竭@么長。

　　【 唐耀】：我們光大也是從開發(fā)階段就可以進(jìn)入。因?yàn)楝F(xiàn)在中國成熟物業(yè)愿意拿出來賣的商業(yè)地產(chǎn)很少了。不進(jìn)開發(fā)基本上拿不到什么好物業(yè)了。

　　【 陳基強(qiáng)】：李曉東先生是最早做房地產(chǎn)經(jīng)營方面，以前上課我們都聽他筆記的，王克明先生也非常厲害，接下來這兩位給綜合一點(diǎn)的意見，多一點(diǎn)提議給我們，可以執(zhí)行的。李總你先。

中國房地產(chǎn)投資服務(wù)集團(tuán)董事長 李曉東

　　【中國房地產(chǎn)投資服務(wù)集團(tuán)董事長 李曉東】非常感謝，我們坦率來講其實(shí)坐在這個(gè)場合，在商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域目前理論研究的很多，實(shí)踐上剛剛開始起步，實(shí)際我們打的抬頭中國房地產(chǎn)投資服務(wù)，我們剛剛注冊的海外架構(gòu)，可能有一些海外投資人，海外基金希望這個(gè)投進(jìn)來，我們境內(nèi)主要還是跟建銀國際，幾個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商一起合作的叫做建銀金瑞的資本管理，還是做房地產(chǎn)基金的一個(gè)結(jié)構(gòu)。我們主要前期這一段時(shí)間，2008年這個(gè)機(jī)構(gòu)成立以來，主要的資金來源來得于銀行系統(tǒng)的募集，我們投資人的結(jié)構(gòu)造成使我們這個(gè)基金的投資以前更多是關(guān)注在這個(gè)住宅領(lǐng)域，因?yàn)樗@個(gè)有一定的特點(diǎn)，就是募集相對來說比較容易，但是相對投資人對這個(gè)回報(bào)要求的期限很短，通常在三年以內(nèi)，發(fā)行期長一點(diǎn)可能就有一些問題，另外可能他們更喜歡的是一些相對偏固定收益的回報(bào)的這些東西，短期可以募集到很大的量，過去我們比較專注住宅領(lǐng)域，去年開始我們確實(shí)做戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，2009年業(yè)績非常好，2010年我們其實(shí)上半年我們感覺也非常好，在2010年年初的時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)市場在變，所以我們在做幾方面的研究，對下一步這一個(gè)房地產(chǎn)市場整體做一個(gè)研究，所以當(dāng)時(shí)我們提出來可能要尋找一些房地產(chǎn)投資的新藍(lán)海，所以可能有些人也注意到我們從去年下半年開始上報(bào)一個(gè)公共租賃房的基金，通過國務(wù)院做審批，現(xiàn)在進(jìn)展比較好，可能首期規(guī)模達(dá)到一百億，我們希望能夠再做的大一點(diǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在手上的項(xiàng)目越來越多，市場非常好，其實(shí)通過這一個(gè)我們就在研究，因?yàn)檫@個(gè)公共租賃房基金不可能做到期限太短，我們這一期的基金期限是七年，為了這個(gè)七年我們就在研究怎么樣才能夠把這個(gè)錢陸續(xù)請來，所以我們在這中間做了很多的金融創(chuàng)新和交易結(jié)構(gòu)，保證我們的基金七年期的募集。通過這一件事情，我們就開始覺得我們是不是既然能夠做出七年期的一個(gè)人民幣基金，而且資金量，保障房這樣一個(gè)回報(bào)率，而且我們這一個(gè)保障房也不是存在的，不是那一種固定收益的，也是最后根據(jù)這個(gè)收益，是一個(gè)持有型的，買斷的，股權(quán)性質(zhì)的，通過這一點(diǎn)我們發(fā)現(xiàn)其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)這只是收益率的高低跟項(xiàng)目選擇的問題，我們可以試著進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，所以我們也分析未來，現(xiàn)在中國基本上進(jìn)入一個(gè)通脹周期，還有人民幣的升值的這么一個(gè)周期，純粹的原來做一些融資性安排的這一種東西，很多收益，物業(yè)升值這些方面的升值我們拿不到，所以說在整個(gè)的安排過程中間，把這一個(gè)問題解決了，大家也一直在關(guān)注，包括發(fā)改委，中建部，多次找我們過去配套，現(xiàn)在這兩個(gè)部門的匯報(bào)已經(jīng)結(jié)束了。他們關(guān)心的最重要也是這個(gè)退出，基本我們在退出問題上給他們做出一個(gè)比較滿意的答復(fù)，他們覺得還是比較可行的。實(shí)際上我們也是兩大類，沒有什么太新鮮的東西，其他的結(jié)構(gòu)，但是基本都可以分類，一類是資產(chǎn)退出，通過各種形式，未來接盤的，只要土地資產(chǎn)有增值，剛才很多人講到保險(xiǎn)，其他的一些資金，保障房還例外，包括政府的回報(bào)，包括長期資金，包括后續(xù)接力的資金，資產(chǎn)的安排。

　　另外一個(gè)大的方面我們也是比較希望資本市場退出，資本市場的退出其實(shí)這一塊兒一直是我們過去八九年間在研究和呼吁的事情，我們覺得從戰(zhàn)略發(fā)展來說，七年以后，特別是現(xiàn)在流動性這么大的情況下，我們光靠不斷的上提這個(gè)存款準(zhǔn)備金率是不行的，因?yàn)檫@個(gè)雖然說付不是太高的利息給各個(gè)商業(yè)銀行，這其實(shí)對國家來說是很大的支出，我們現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率超過20%，這在全世界非常罕見的，這是一個(gè)臨時(shí)性的措施，一定要有一些能夠?qū)_流動性的工具，老百姓的錢往哪里去，我們未來覺得一些只要跟住宅相關(guān)比較大的領(lǐng)域，比方說我們現(xiàn)在做保障房公共租賃房的資金，還有公共資產(chǎn)，總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)的基金，我們可能會投資建成幾個(gè)總部基地，類似總部基地的這一種業(yè)態(tài)，瞄準(zhǔn)這一種產(chǎn)業(yè)升級。另外現(xiàn)在中國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，原來來看靠這個(gè)低成本勞動密集型出口拉動，現(xiàn)在要變成消費(fèi)拉動，消費(fèi)拉動首先就是漲工資，一漲工資一定會帶動消費(fèi)的提升，另外流動性還會進(jìn)一步的增加，你一定除了給它加工資，讓它消費(fèi)之后，一定會要給他安排一些投資的渠道和出路，所以說在這個(gè)時(shí)候，我們不能老把roits推出來，這樣的話它永遠(yuǎn)出不來，它是一個(gè)對沖流動性最好的工具。我們提出新藍(lán)海戰(zhàn)略，一個(gè)保障房，一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)，第三是商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)然我們確實(shí)是剛剛涉足非常謹(jǐn)慎，非常小心，剛才蘇總講的三杯水，可能我們解決了錢怎么來，但是怎么運(yùn)營，將來退出呢，我們基本深做了一些安排和考慮，但是還不是非常的，就是說我將來就是這一種方式，還是有很多的變數(shù)和選項(xiàng)的，但是我們有保底的措施到底是什么東西，好在我們這些投資人跟陳總他們做的海外基金的投資人來說，相對來說人民幣這一塊兒要求還低一點(diǎn)，主要來自于老百姓這個(gè)錢多一點(diǎn)。這角度來說退出安排可以充分一點(diǎn)，在國內(nèi)想辦法，我們現(xiàn)在其實(shí)最難是找到好項(xiàng)目好好的回報(bào)比較高的，租金回報(bào)率足夠的項(xiàng)目，這一次來也是學(xué)習(xí)，想跟大家交流，各方面看一看。

　　【 陳基強(qiáng)】：所以你是帶著錢然后找一些投資回報(bào)好的，可以把你的基金用一部分，包一部分，我給你一個(gè)很簡單的建議，不要獨(dú)賺，跟人家合作就完了，買他五十帶他走一程就完了。王總，人家已經(jīng)把這個(gè)方向指著你了，人家做完之后還要七年，指著你幫上面打報(bào)告。你對于他們未來七年后不要擔(dān)心這么多有什么見地和消息？

嘉實(shí)基金管理有限公司業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān) 王克明

　　【王克明】：有一句話非常精辟，是我們從事三四年，我一直想的問題，為什么這個(gè)東西在國外這么好，在中國出不來。可能我們對這個(gè)產(chǎn)品的理解前期有偏差，這個(gè)產(chǎn)品涉及到很多地方，但是最大的受益人是誰。前期的話我們都是把Roits作為開發(fā)商一個(gè)退出通道，給房地產(chǎn)一個(gè)新的融資渠道一個(gè)退出產(chǎn)品來定位的，如果是這樣一個(gè)產(chǎn)品政府應(yīng)該在每一次調(diào)控的時(shí)候，首先想到的可能就是控制融資渠道，縮減你的融資渠道，這個(gè)到底能夠解決開發(fā)商多少問題？我們做了一個(gè)取樣的分析，就是在Roits歷史上市值最高的時(shí)候，美國的192只上市ROITS的總市值大概3700億美元。3700億美元是什么概念？整個(gè)美國房地產(chǎn)的證券化市場是六萬億，3700億跟六萬億相比的話占多大的量。所以我想這個(gè)產(chǎn)品更多的來講并不能解決多少開發(fā)商的融資問題。它的最大受益人是誰？美國1960年推出這個(gè)產(chǎn)品，一開始的六七只前兩年都賺到了，最早設(shè)計(jì)這個(gè)產(chǎn)品時(shí)一個(gè)出發(fā)點(diǎn)是解決這個(gè)銀行按揭資產(chǎn)壞帳問題，這樣一個(gè)出發(fā)點(diǎn)導(dǎo)致他前面五六年這個(gè)產(chǎn)品出來之后市場根本沒有發(fā)展，真正的發(fā)展在1967，1968年，修改了投資法案，他感覺到這一個(gè)產(chǎn)品真正受益人跟驅(qū)動力實(shí)際不是開發(fā)商，而更多是美國日益壯大的養(yǎng)老金，退休金，教師基金，公務(wù)員基金，軍人基金，這些機(jī)構(gòu)投資人。所以他才修改投資辦法，提出那么多稅收優(yōu)惠和稅收驅(qū)動，實(shí)際上這些人不是簡單投資人，而是分擔(dān)了社會，分擔(dān)了政府這個(gè)社會穩(wěn)定，貧富均衡的一種指導(dǎo)的優(yōu)勢，所以如果我們把這個(gè)想到這個(gè)端口的另一端，現(xiàn)在中國已經(jīng)進(jìn)入了老齡化階段，我們的機(jī)構(gòu)投資人已經(jīng)在開始顯現(xiàn)它的威力，第一保險(xiǎn)基金將近四萬億，全國社?；鸢饲灏賰|，這個(gè)社?；鸬娜笨诂F(xiàn)在已經(jīng)明顯的感覺到了，很難彌補(bǔ)未來中國人口進(jìn)入老齡化對資金的需求。所以如果我們把這個(gè)產(chǎn)品能夠提高到為社保基金，對養(yǎng)老金，退休金提供一種保值增值，投資產(chǎn)品可能社會和政府更容易接受和推出這個(gè)產(chǎn)品。如果總是想著端口的這一端，給開發(fā)商，給私募基金，國有外資提供前期投資的退出，套現(xiàn)，圈錢，甚至現(xiàn)在總理說流著什么血液的問題，這樣的話這個(gè)產(chǎn)品可能再有優(yōu)點(diǎn)也很難出來，即使出來在面對每次宏觀調(diào)控，地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候也會受到影響。所以我想我們能不能對這個(gè)產(chǎn)品的屬性，對這個(gè)產(chǎn)品的定性能夠有一個(gè)重新的認(rèn)識，一個(gè)金融產(chǎn)品的出現(xiàn)肯定要迎合它的市場需求，一個(gè)按揭產(chǎn)品的出現(xiàn)，讓住宅市場繁榮十年，能不能讓一個(gè)Roits的出現(xiàn)讓商業(yè)地產(chǎn)再進(jìn)入另外一個(gè)繁榮十年，可能對這個(gè)產(chǎn)品的認(rèn)識，對這個(gè)產(chǎn)品的屬性和定性要有一個(gè)更全面，更清楚的認(rèn)識，否則的話我們總是為開發(fā)商融資，為開發(fā)商花錢，為開發(fā)商退出，這樣的調(diào)子恐怕政府很難推出。我就講這些。

　　【 陳基強(qiáng)】：我有一個(gè)提議我們找一天在北京，把記者全部一起叫來，關(guān)起門上三天課，叫他們寫三篇文章就行，吃喝玩樂全我們包，讓他們放大聲音，讓領(lǐng)導(dǎo)們的太太都相信了，我們講話就容易相信一點(diǎn)，不然他們覺得整天我們就是偏幫生意人。我們不講這個(gè)問題，剛剛誰都在討論一個(gè)錢就是這個(gè)保險(xiǎn)的錢，到底保險(xiǎn)的錢進(jìn)入商業(yè)低沉，到底是什么樣的一個(gè)情況，我們今天請?jiān)偨o我們講一講保險(xiǎn)基金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)到底是一個(gè)什么情況。

　

平安信托物業(yè)投資事業(yè)部商業(yè)管理執(zhí)行總監(jiān) 袁澤路

　　【 袁澤路】：很感謝主持人給我這個(gè)機(jī)會，說一下保險(xiǎn)基金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)對商業(yè)地產(chǎn)的影響，進(jìn)入這個(gè)題目之前我想先講一下我們來自平安信托公司，平安保險(xiǎn)集團(tuán)分為三個(gè)板塊，第一大塊是保險(xiǎn)，第二大塊是銀行，第三大塊是投資，投資是指的信托這一塊兒，所以信托這一塊兒，平安信托這一塊兒主要做的PE，還有基建投資還有物業(yè)投資，做這一塊兒，在這之前我來參加這個(gè)會的時(shí)候很多人說你們保險(xiǎn)公司怎么樣怎么樣，其實(shí)保險(xiǎn)公司指平安另外一個(gè)分支，壽險(xiǎn)，保險(xiǎn)，健康險(xiǎn)等等，我們自己有平安銀行，也有收購深發(fā)展，信托這一塊兒是屬于一個(gè)獨(dú)立的機(jī)構(gòu)，說到保險(xiǎn)資金的進(jìn)入說到離保險(xiǎn)資金最近的一個(gè)機(jī)構(gòu)，可能研究他比較多一點(diǎn)，對于我們最近一直研究保險(xiǎn)資金進(jìn)入以后，對我們能夠增加什么樣的幫助。我們想如果了解的說談保險(xiǎn)資金進(jìn)入，首先第一點(diǎn)我們應(yīng)該先解讀一下保險(xiǎn)法，去年9月份新出保險(xiǎn)法有一個(gè)明文規(guī)定，到10月份又做一個(gè)特別明確的規(guī)范，就說保險(xiǎn)資金到底能夠做哪些不動產(chǎn)的投資，保險(xiǎn)法規(guī)定整個(gè)保險(xiǎn)資金可以拿出來10%進(jìn)行不動產(chǎn)的投資，但是這一個(gè)不動產(chǎn)的投資它有一個(gè)規(guī)范，指什么？第一個(gè)是辦公地產(chǎn)，第二個(gè)是指養(yǎng)老配套，第三個(gè)指的是醫(yī)療地產(chǎn)，第四是指的商業(yè)地產(chǎn)，這是細(xì)分了，同時(shí)還包括汽車不動產(chǎn)，當(dāng)然還提出來可以做一些土地儲備，這里面特別明確指出保險(xiǎn)資金不允許做住宅，不允許做別墅，公寓，有明確的規(guī)范。保險(xiǎn)法已經(jīng)有明確的規(guī)范，到底保險(xiǎn)資金能夠有多大進(jìn)入到我剛才說的這些地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中來，去年我們整個(gè)保險(xiǎn)收入大概三萬到四萬億，如果能夠拿出來10%做投資的話，應(yīng)該就是三千到四千億，這個(gè)數(shù)字很大。聽著很大，其實(shí)這三千到四千億指的是中國所有的保險(xiǎn)公司，不是泛指一個(gè)公司。這一個(gè)現(xiàn)在到底有多大存量，其實(shí)在保險(xiǎn)法出來之前很多保險(xiǎn)公司已經(jīng)消化2%到3%，因?yàn)楹芏啾ｋU(xiǎn)公司要干自己的辦公地產(chǎn)，拿出來一部分錢已經(jīng)消化掉，差不多有2%到3%已經(jīng)消化掉。剩下一部分資產(chǎn)在投入上，整個(gè)我說在不動產(chǎn)當(dāng)中來再給它細(xì)分，大概有多少投入到商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中來，可能我們細(xì)分以后，大概有七八百億。按照去年經(jīng)營一個(gè)數(shù)字，就初步的一個(gè)推算。為什么要這樣說，到底有多少資金能夠投入進(jìn)來，我要細(xì)分一下。就是說保險(xiǎn)公司到底喜歡投入哪些地產(chǎn)。第一最喜歡投入的是辦公地產(chǎn)，第一號經(jīng)營，第二投資回報(bào)率高。第二個(gè)保險(xiǎn)資金開放以后，很多保險(xiǎn)公司又喜歡投入什么？投入養(yǎng)老配套地產(chǎn)，前一段我們說中國人壽，泰康人壽已經(jīng)做這些工作了。另外一塊兒保險(xiǎn)公司今年也在研究，想辦法怎么做，就是投入商業(yè)地產(chǎn)這一塊兒，我們說他最喜歡投入的這么幾個(gè)地產(chǎn)。保險(xiǎn)公司喜歡投入包括商業(yè)地產(chǎn)，是不是說馬上能夠進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中來呢？我們還要了解。保險(xiǎn)公司如果馬上投入到商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中來，坦白來說可能有一個(gè)過程。為什么？保險(xiǎn)公司首先第一點(diǎn)要梳理它的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，為什么？很多保險(xiǎn)公司沒有專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)來管理商業(yè)地產(chǎn)。在我們現(xiàn)在了解過程當(dāng)中，泰康忍受有太康地產(chǎn)公司，再有是平安信托，平安信托是比較早的，但是之前沒有管理商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的團(tuán)隊(duì)，去年是逐漸籌備，經(jīng)過一年的磨合和運(yùn)作越來越成熟，很早之前平安信托投資的，當(dāng)然不是用的保險(xiǎn)資金，平安信托本身有自己的平安信托基金，所以在早之前，比如我們在汕頭和廣州購買的地產(chǎn)交給易初蓮花，他們幫我們經(jīng)營。在北京有兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)勝利華聯(lián)一個(gè)國貿(mào)華聯(lián)，給了華聯(lián)集團(tuán)幫助我們經(jīng)營。去年我們自己也經(jīng)營，真正的商業(yè)地產(chǎn)去年10月份我們開業(yè)的在燕莎立交橋的西北角開了都會天地購物中心，我也在管這個(gè)項(xiàng)目，這是我們自己經(jīng)營的。后來我們又跟深圳的泛華公司合作玉溪美加華購物廣場。還有金州美加華商業(yè)廣場，后來又收購深圳中信廣場，也是我們自己在經(jīng)營。隨著時(shí)間的推移，平安信托有一個(gè)比較成熟的商業(yè)地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，發(fā)展的速度相對來說比較快，但是其他的保險(xiǎn)公司還沒有這樣一個(gè)很成熟的商業(yè)團(tuán)隊(duì)，所以在這個(gè)過程當(dāng)中要有一個(gè)梳理的過程。我們說這個(gè)保險(xiǎn)資金，保險(xiǎn)公司有一個(gè)梳理過程的同時(shí)我們還要了解一下保險(xiǎn)公司投資的特點(diǎn)。

　　投資特點(diǎn)首先第一點(diǎn)要求投資回報(bào)率比較高，比如達(dá)到6%到7%，另外現(xiàn)在階段以收購為主，當(dāng)然隨著時(shí)間的推移，也是在慢慢發(fā)展，一級開發(fā)，二級開發(fā)，主要在基建。目前以收購為主，投資回報(bào)率達(dá)到6%到7%。另外保險(xiǎn)公司這個(gè)時(shí)間周期比較長。要經(jīng)過長遠(yuǎn)的細(xì)算，畢竟要對投資人有一個(gè)負(fù)責(zé)任的回報(bào)率，通過我剛才簡單介紹解讀，一個(gè)保險(xiǎn)法，還有保險(xiǎn)公司投資特點(diǎn)，我想對于保險(xiǎn)公司進(jìn)入做了一個(gè)總結(jié)。首先第一保險(xiǎn)資金進(jìn)入可能短時(shí)間內(nèi)會將商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格有一個(gè)拉升。第二個(gè)保險(xiǎn)資金的進(jìn)入不會在短時(shí)間內(nèi)增加新的布局，第三個(gè)保險(xiǎn)資金有一個(gè)特點(diǎn)，更多考慮長期資金的穩(wěn)定性，也就是說考慮一個(gè)長期的投資性。另外保險(xiǎn)法里面還規(guī)定保險(xiǎn)資金投資的商業(yè)地產(chǎn)五年之內(nèi)不允許出售。所以我們說保險(xiǎn)資金的進(jìn)入對于商業(yè)地產(chǎn)來說，實(shí)際使現(xiàn)有的一些商業(yè)地產(chǎn)更加良性，更加穩(wěn)定的會有一個(gè)增加。因?yàn)楸ｋU(xiǎn)業(yè)它就決定了是一個(gè)長期持有的，因?yàn)閷τ诒ｋU(xiǎn)投資人來說是長期持有，保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)是一件好事兒，能夠讓有一些商業(yè)地產(chǎn)更加良性，更加穩(wěn)定的一個(gè)長期的發(fā)展，這只是我個(gè)人的一個(gè)解讀，謝謝大家。

　　【 陳基強(qiáng)】：謝謝。我要稱贊一下我公司的研究隊(duì)伍，因?yàn)橥瑯訒r(shí)間，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)有這么多錢，我們公司做商業(yè)地產(chǎn)投行的，我們叫一堆人研究保險(xiǎn)公司的錢做什么。其中有一家就是平安信托，他只講了一部分，其中另外一塊是保險(xiǎn)的錢請了新鴻基去做，也是非常強(qiáng)的隊(duì)伍。但是假如你真的想清楚非常實(shí)在，保險(xiǎn)的錢在未來三年內(nèi)絕對幫不了你多少，保險(xiǎn)的錢真正要在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)揮效應(yīng)是假如我們王先生可以把它包裝成Roits，他們可以成為Roits的重要投資者，沒有問題的。假如你們看澳大利亞，澳大利亞的商業(yè)地產(chǎn)為什么炒的那么高，是因?yàn)檫@些錢既想分享房地產(chǎn)的升值，但是又不想經(jīng)營管理這個(gè)麻煩，這中間還有一個(gè)缺口，這其實(shí)就是中間的服務(wù)商。資產(chǎn)管理或者商業(yè)運(yùn)營的服務(wù)商。你以為陳先生真的想一百多個(gè)人做商業(yè)？他不想。為什么要這么多人，是因?yàn)槟銈儾幌嘈虐淹獍o相信的人。房地產(chǎn)基金沒有人幫助你管好你怎么上，所以我解決保險(xiǎn)基金解決房地產(chǎn)商有一點(diǎn)像畫梅止渴。

　　我們還是要追回去，商業(yè)地產(chǎn)講這么多這個(gè)還是要講商業(yè)地產(chǎn)如何吸引人，請朱先生講一講商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值如何發(fā)現(xiàn)，如何創(chuàng)造，跟大家講一下。

北京華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司總裁助理 朱長軍

　　【 朱長軍】：謝謝主持人，我們公司嚴(yán)格來講是零售業(yè)，超市，百貨。商業(yè)地產(chǎn)比較大，有酒店，有寫字樓，有購物中心，有shoppingmall，作為我們公司來講的話如何在商業(yè)地產(chǎn)把購物中心做好，讓它收益增強(qiáng)，不靠其他地方的收入，這一個(gè)首先可能要面臨干好的問題。說到商業(yè)地產(chǎn)這一塊兒的話可能馬上會延伸到住宅，延伸到商業(yè)地產(chǎn)之外其他一些可以獲取利潤的綜合體住宅收益，像真正關(guān)心商業(yè)地產(chǎn)收益的話，我想這個(gè)帶來的市場并不是太多。

　　舉一個(gè)例子，我們在有一些城市拿了地商業(yè)地產(chǎn)，政府批這個(gè)容積率3，我找市長把這個(gè)容積率變成2，這對于我們經(jīng)營管理來說是有很大的影響。再介紹一下我們公司很多經(jīng)營業(yè)態(tài)，我們公司經(jīng)營大型綜合超市，高級超市，生鮮食品超市，購物中心分成兩塊，高級購物中心，社區(qū)性購物中心，百貨也分成兩塊，家庭百貨業(yè)和社區(qū)百貨業(yè)。整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值如何體現(xiàn)，如何提現(xiàn)才能夠決定我們的投資收益，很多談到租金這一塊兒的投入，如何使我們的地產(chǎn)投入收入增加，這一塊兒作為我們來說首先在業(yè)態(tài)上面，我們的零售業(yè)發(fā)展，蓬勃發(fā)展是2000年到2010年十年時(shí)間，在第一個(gè)五年時(shí)間我們發(fā)展非常迅速，單店銷售增長非常迅速，非?？臁Ｔ诤竺娴奈迥暝鲩L緩慢，但是整個(gè)消費(fèi)品支出這個(gè)增長非?？?，為什么單店增長緩慢，我們城市化發(fā)展這個(gè)店大，人口太分散，增長過程比較緩慢。租金收入一線城市中心兩塊多錢，二線三線城市就一塊多錢，二十塊錢一個(gè)月。那他的價(jià)值能夠體現(xiàn)多大，作為商業(yè)地產(chǎn)可能是不賺錢的。我們整個(gè)商業(yè)物業(yè)逐步形成，購買力增長，收入的增長，未來通脹預(yù)期增長，這些可能五年后，十年后真正體現(xiàn)它的價(jià)值。誰愿意等，為什么很多地產(chǎn)商把很多建筑資源愿意賣給我們，去年買了將近八十個(gè)億，今年也會買七八十億，我們未來也會有這樣的計(jì)劃，會進(jìn)入很多其他城市。

　　第二個(gè)很多基金投資人或者私募，還是要把資金由我來管，現(xiàn)在我們管理購物中心就兩類，第一類可能就是我們地產(chǎn)商，自己持有自己管理，但是他們以住宅為盈利。第二點(diǎn)是投資人，他們投資物業(yè)，一個(gè)團(tuán)隊(duì)，搞金融就可以，讓他天天搞經(jīng)營，星期六，星期天，節(jié)假日都在現(xiàn)場比較困難。所以如果說這兩個(gè)能夠很好的經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，它的發(fā)展，它的價(jià)值提升肯定很難。我們以前以店鋪?zhàn)赓U為發(fā)展模式，現(xiàn)在以店鋪投資作為一個(gè)發(fā)展模式。就是要發(fā)現(xiàn)我們購物中心的價(jià)值到底在哪里，我覺得價(jià)值首先第一個(gè)是一個(gè)商圈，因?yàn)槲覀兪钦驹诹闶劢嵌葋硭季S，我的發(fā)展必須首先是主動發(fā)展，首先能不能做零售，而不是說這個(gè)房子五千能夠賣到一萬，是判斷這個(gè)價(jià)值還是判斷我們零售的價(jià)值，第一個(gè)判斷就是我們商業(yè)這一塊爾能不能賺錢，像我們在很多城市，在合肥把住宅給砍了，太多麻煩的話寧愿給砍了。首先我是主動的發(fā)展，假如很多投資人把資金交給我，我首先在商圈上，第二個(gè)是規(guī)劃。大的購物中心規(guī)劃很多餐飲，電影院，娛樂，超市，百貨，七種業(yè)態(tài)，這就是一種業(yè)態(tài)的組合，假設(shè)十萬平米的購物中心我們做一個(gè)大型的，超市是三萬平米，里面做兩萬平米的綜合賣場品質(zhì)就會降低。我們怎么做優(yōu)化，就是業(yè)態(tài)的配制。第三個(gè)我們會選擇合理的規(guī)模，會選擇八十萬平米，三十萬平米做我們的購物中心。合適的規(guī)模，合適的品效，這一個(gè)創(chuàng)造的價(jià)值是最大的。

　　【陳基強(qiáng)】：做商業(yè)是一個(gè)系統(tǒng)工程。

　　【 朱長軍】：對，十萬平米做兩萬平米的超市，大賣場進(jìn)來這個(gè)品質(zhì)就會降低了。

　　【 陳基強(qiáng)】：OK，今天我們真的很厲害，到現(xiàn)在為止我們保持了非常好的節(jié)奏和時(shí)間，剩下兩位發(fā)言的嘉賓每個(gè)人把時(shí)間控制在三分鐘之內(nèi)。由吳總先給大家講一講。

百年城集團(tuán)有限公司董事長 吳云前

　　【吳云前】：不管怎么說萬達(dá)這個(gè)公司優(yōu)秀，公司做的好。作為一個(gè)企業(yè)家也很優(yōu)秀。但是作為公司來講，任何一個(gè)企業(yè)要有回報(bào)。萬達(dá)大部分是以銷售，收入為主的，而不是說今天我靠租金來收入。以前看很多人住宅論壇也講一講，今天是商業(yè)地產(chǎn)也能夠來講一講，我覺得這是很無聊的事情，行業(yè)應(yīng)該有一個(gè)界限，今天我們商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，我們看香港做的優(yōu)秀的公司，長江實(shí)業(yè)，新鴻基，看它的年報(bào)里面50%的收入全部是租金，50%是賣房子。

　　【 陳基強(qiáng)】：新鴻基我專門研究了他的案例，他們是以售養(yǎng)租，18年的時(shí)間才使四到六成是租。你說它什么都經(jīng)歷過，甚至萬科現(xiàn)在講我全部做住宅不做商業(yè)，現(xiàn)在也做。

　　【吳云前】：我講這是兩個(gè)問題，今天講新鴻基是地產(chǎn)公司還是商業(yè)地產(chǎn)公司，首先很優(yōu)秀，在香港他有做住宅，在中國國內(nèi)定位沒有做住宅的。比如我們今天講銀泰，明天講華聯(lián)，銀泰當(dāng)時(shí)在長安街上1997年干銀泰中心的時(shí)候，當(dāng)時(shí)開業(yè)我去了，跨過兩個(gè)危機(jī)，一個(gè)金融危機(jī)一個(gè)全球金融風(fēng)暴，他大部分都是出租的。現(xiàn)在他是北京的一個(gè)時(shí)尚標(biāo)志。我們怎么看商業(yè)地產(chǎn)的定義。是住宅你講商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)你講住宅，我的意思是我們界限要講清楚，商業(yè)是商業(yè)，地產(chǎn)就是地產(chǎn)。

四川盛唐實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司董事長 唐聞

　　【唐聞】：我以前也是做商業(yè)的。我現(xiàn)在還有三個(gè)購物中心一個(gè)管理公司，做商業(yè)是流過血淚的。我覺得做商業(yè)是一個(gè)實(shí)業(yè)，我們今天有很多資本的大老板都是做商業(yè)的大老板。全球有七個(gè)合伙人，我有一個(gè)感受我們做商業(yè)的時(shí)候是一個(gè)實(shí)業(yè)，實(shí)體，我們是做金融的機(jī)構(gòu)，做產(chǎn)品。更高的階段還是資本，我們創(chuàng)始人在2004年投了一個(gè)“巨光科技”據(jù)預(yù)測投資收益是460倍。我想我們商業(yè)地產(chǎn)怎么能力在資本的時(shí)候更主要關(guān)注它的控股，王建國2005年的時(shí)候加入私募資金，他說一千億時(shí)我只賣30個(gè)億我很虧，今天這么多人參加，不敢基金也好，商業(yè)也好，大型商業(yè)，小的商業(yè)，可以擴(kuò)張的連鎖商業(yè)，我希望大家能夠根據(jù)資本的要求去做商業(yè)，做金融類的商業(yè)，我今天是跟大家做一點(diǎn)分享，謝謝。

　　【陳基強(qiáng)】：謝謝各位嘉賓，非常感謝。