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寫字樓投資：新增供應(yīng)逐年加大 保收益考手藝

2010-9-2成都商報(bào)

      世邦魏理仕指出，僅2010年下半年，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓的新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)將超過50萬平方米，未來幾年成都寫字樓市場將迎來供應(yīng)高峰，至2014年甲級和乙級寫字樓的供應(yīng)量將由現(xiàn)在的150萬平方米達(dá)到500萬平方米，增長幅度非常大。激烈的市場競爭有可能讓寫字樓出現(xiàn)供大于求的局面，雖然優(yōu)質(zhì)寫字樓的入市預(yù)計(jì)將在2012年拉高全年平均租金，但是多數(shù)品質(zhì)普通的項(xiàng)目將趨于平穩(wěn)，同時(shí)面臨后市險(xiǎn)情。

      在這種情況下，寫字樓的投資者如何正確下手，確保自己購買的寫字樓在入市后保證最佳收益率，顯得有些艱難。

抓住時(shí)機(jī)，鎖定主力區(qū)域

      根據(jù)國內(nèi)外發(fā)達(dá)城市的寫字樓投資規(guī)律，購買優(yōu)質(zhì)寫字樓一定要鎖定主力地段。世邦魏理仕最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前成都傳統(tǒng)CBD板塊的高檔寫字樓平均租金為87.3元/平方米，租金高于非CBD區(qū)域一倍以上，這在北京、上海、廣州、深圳等城市也得到了印證。值得留意的是，時(shí)代廣場、力寶大廈租金持續(xù)穩(wěn)定保持在110元/平方米以上。事實(shí)證明，市中心核心地段的CBD板塊寫字樓物業(yè)抗跌性更強(qiáng)。業(yè)界資深人士認(rèn)為，在蓉投資傳統(tǒng)CBD高檔寫字樓物業(yè)在很長時(shí)間內(nèi)應(yīng)該都不會過時(shí)。

      從東大街沿線的高檔寫字樓銷售情況看，喜年廣場、國嘉新視界推出以來備受投資群體熱捧。目前，東大街已經(jīng)聚集了數(shù)家外資銀行在內(nèi)的上百家金融機(jī)構(gòu)，正在快速形成以銀行、保險(xiǎn)、證券、產(chǎn)業(yè)基金、風(fēng)險(xiǎn)投資基金、信托、產(chǎn)權(quán)交易等金融商務(wù)為主軸的新興CBD核心區(qū)，目前在成都經(jīng)營的世界500強(qiáng)企業(yè)中，東大街沿線占了1/3以上。

      根據(jù)成都市“兩軸”規(guī)劃，人民南路及延線重點(diǎn)服務(wù)國內(nèi)外各類品牌企業(yè)、跨國企業(yè)、世界500強(qiáng)企業(yè)等的管理總部和營運(yùn)總部，以及金融保險(xiǎn)、信息咨詢等公司的地區(qū)總部和營運(yùn)管理中心。從世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，目前人民南路高檔寫字樓平均租金為99.1元/平方米，天府大道北段寫字樓平均租金為81.6元/平方米，這條黃金走廊的投資價(jià)值更是有目共睹。用長遠(yuǎn)的發(fā)展眼光看，人南延線及城南副中心商務(wù)區(qū)的高檔寫字樓隨著市政配套的完善，同樣具有廣闊的投資空間。

      在西北板塊優(yōu)質(zhì)區(qū)域的高檔寫字樓物業(yè)，周邊寫字樓物業(yè)的競爭力不是很強(qiáng)，雖然平均租金要低一些（70元～80元/平方米），但投資回報(bào)率相對更高，值得投資群體關(guān)注。

      業(yè)內(nèi)人士指出，寫字樓投資和商鋪、普通住宅投資都有不同，“辦公氛圍濃”將保證寫字樓快速出租并取得穩(wěn)定回報(bào)率。根據(jù)規(guī)劃，人民南路傳統(tǒng)商務(wù)格局沿天府大道延伸至天府新城的區(qū)域、金融中心東大街，以及一些新興的經(jīng)濟(jì)區(qū)如金沙－光華板塊等，依托科學(xué)城市規(guī)劃、便捷的交通路網(wǎng)已經(jīng)成為最具有潛力的發(fā)展區(qū)域。體量集中的寫字樓物業(yè)將確保區(qū)域的辦公氛圍，吸引知名企業(yè)入駐，營造出商氣人氣。

精裝寫字樓或成趨勢

      另外，趨勢性的寫字樓不可小視。盡管成都目前市場上在售寫字樓基本都是清水房，但是精裝寫字樓在一線城市，幾年前已經(jīng)是趨勢。統(tǒng)一裝修、對辦公企業(yè)充分分析后一體化的合理布線等細(xì)節(jié)，不僅增加了整座樓的品質(zhì)，而且從專業(yè)角度更充分考慮到用戶的需求，服務(wù)更人性化。今年，以富力天匯、瑞安·中華匯等為例的寫字樓，已經(jīng)宣告寫字樓精裝時(shí)代的來臨，大部分項(xiàng)目的租金報(bào)價(jià)被專業(yè)機(jī)構(gòu)看好。

      此外，目前市場上暢銷的新希望國際，以分體式中央空調(diào)為賣點(diǎn)，大打環(huán)保節(jié)能牌，吸引了眾多成長型企業(yè)的關(guān)注。而老總專用電梯、挑高十余米的豪華大堂、高速電梯、超高配比車位、頂級后期物業(yè)管理、立體綠化空間等也成為各大寫字樓項(xiàng)目吸引投資者的重要元素。雖然只是細(xì)節(jié)，但這些代言寫字樓發(fā)展潮流的配置，有望幫助您投資的寫字樓頂住壓力，順利挺入“百銀”行列。