□成都寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)潛在危機(jī)，體量上看十年都消化不了
□南延線和東大街這兩大區(qū)域擁有各自的優(yōu)勢(shì)和發(fā)展空間
□寫字樓要么做最高端，要么走低端路線，中端非常艱難
主持人：華西都市報(bào)房產(chǎn)部執(zhí)行主編胡龍友
嘉賓：花樣年房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)杜響瑩
四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理姜孟軍
盛唐實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)唐聞
星彥地產(chǎn)總經(jīng)理張猛
九地地產(chǎn)營(yíng)銷咨詢顧問有限公司營(yíng)銷策劃總監(jiān)符燦
鐵獅門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分析師林玲
中國水電地產(chǎn)成都公司銷售部經(jīng)理吳丹
世邦魏理仕環(huán)球研究部高級(jí)分析師金靈
成都寫字樓主要集中在兩條線上，一條是以傳統(tǒng)的天府廣場(chǎng)為中心延伸下來的人民南路，另一條則是今年炙手可熱的東大街。東大街在未來兩年內(nèi)將會(huì)有超過50萬㎡的寫字樓出現(xiàn)，規(guī)劃成為成都的金融一條街，享西部華爾街美譽(yù)，目前正在興建的幾個(gè)寫字樓項(xiàng)目都是國際級(jí)的高標(biāo)準(zhǔn)，一年后將會(huì)陸續(xù)投入使用。而從目前市政府可以看出來，南延線終將取代城區(qū)成為成都新興的政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、文化、娛樂、居住中心。目前，多家銀行、金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)逐步進(jìn)駐南面，形成了強(qiáng)大的金融市場(chǎng)格局。那么目前，成都的寫字樓出現(xiàn)了什么樣的問題呢？又呈現(xiàn)怎樣的區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)？成都的寫字樓該如何“突出重圍”？近日，本報(bào)房產(chǎn)部邀請(qǐng)部分開發(fā)商在力寶大廈舉行了一個(gè)座談會(huì)。
A 寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)潛在危機(jī)
【關(guān)鍵詞：危機(jī)】
主持人：成都近兩年的寫字樓發(fā)展呈現(xiàn)出一種什么樣的態(tài)勢(shì)？今年四季度以來，成都寫字樓交易量開始出現(xiàn)萎縮，是什么導(dǎo)致寫字樓交易量下降呢？大量寫字樓出現(xiàn)會(huì)不會(huì)供大于求出現(xiàn)滯銷呢？
張猛：成都甲級(jí)寫字樓基本是以每年一棟的量推向市場(chǎng)，從去年開始推出量明顯放快，從數(shù)據(jù)上看，明后兩年將爆發(fā)。導(dǎo)致近來寫字樓入市爆發(fā)，需求放緩的主要原因是，近兩年成都商業(yè)物業(yè)地塊大幅上升，目前成都寫字樓已呈現(xiàn)出一個(gè)潛在的危機(jī)，按已經(jīng)推出和即將推出的寫字樓總體來看，市場(chǎng)十年都消化不了。同時(shí)，今年一些投資商從住宅投資轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)投資，從而導(dǎo)致寫字樓開發(fā)量加大，市場(chǎng)供需出現(xiàn)不平衡。
金靈：根據(jù)世邦魏理仕環(huán)球研究部的研究顯示，明年成都寫字樓的供應(yīng)量尤其在市區(qū)內(nèi)并不多。寫字樓的租金還將保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的趨勢(shì)。到目前為止，成都市寫字樓的存量為90多萬平米。今年四季度和明年上半年，新入市的寫字樓將會(huì)有一個(gè)調(diào)整期，關(guān)鍵是如何消化空置率。
事實(shí)上，到2011年和2012年，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是比較大的。但我們最近了解到，一些開發(fā)商已意識(shí)到市場(chǎng)的潛在危機(jī)，開始對(duì)項(xiàng)目做了一些調(diào)整。雖然從目前看未來供應(yīng)量很大，但我們?nèi)詫?duì)市場(chǎng)充滿信心。要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來看問題，而不是在乎未來2-3年的利潤(rùn)，至少應(yīng)該看未來5年。
主持人：從去年，今年來看，成都最熱鬧的寫字樓發(fā)展在南延線上。據(jù)我了解，新希望明年將有三個(gè)寫字樓推出來。為什么在今年這種市場(chǎng)環(huán)境下，還要加緊推出項(xiàng)目？
姜孟軍：我們明年會(huì)有3個(gè)項(xiàng)目入市，推出量會(huì)在50萬方左右，市場(chǎng)前景目前雖不明朗，但我們相信按照有關(guān)部門的規(guī)劃，城南將逐漸形成商務(wù)城南的格局。新希望搶占先機(jī)，有利于市場(chǎng)消化。在本輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下，我們依然按照既定的開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行開發(fā)。所謂危機(jī)，我一直認(rèn)為是既有危險(xiǎn)又有機(jī)遇的，關(guān)鍵看開發(fā)商對(duì)自己的產(chǎn)品如何定位，如何去把握市場(chǎng)。
B 寫字樓加劇了區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)
【關(guān)鍵詞：競(jìng)爭(zhēng)】
主持人：成都寫字樓的發(fā)展可以說由需求引發(fā)的細(xì)分，這種趨勢(shì)在不斷加強(qiáng)。成都寫字樓主要集中兩條線上，一條是以傳統(tǒng)的天府廣場(chǎng)為中心延伸下來的人民南路，另一條則是今年炙手可熱的東大街。以目前形勢(shì)看，東、南兩個(gè)區(qū)域如果進(jìn)行PK，那個(gè)比較有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？
張猛：其實(shí)南延線和東大街談不上PK，兩個(gè)區(qū)域各自有優(yōu)勢(shì)和發(fā)展的空間。錦江區(qū)主推東大街，致力將其打造為成都金融一條街，利用的是其位于市中心春熙商圈的地段優(yōu)勢(shì)；高新區(qū)管委會(huì)主推的南延線則預(yù)計(jì)在未來的5-8年內(nèi)發(fā)展與高新技術(shù)相關(guān)的行業(yè)。但經(jīng)濟(jì)危機(jī)可能會(huì)給東大街造成更多一些影響。
唐聞：我認(rèn)為，不論是東大街還是南延線上的寫字樓，都應(yīng)該為入駐的企業(yè)和個(gè)人提供生活和工作上的便利，以人本和環(huán)保為主。如果現(xiàn)在東大街有了高品質(zhì)的住宅區(qū)，南延線的優(yōu)勢(shì)就會(huì)相對(duì)減弱一些。
主持人：東大街對(duì)金融客戶的吸引力會(huì)不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)而受到影響？我們知道花樣年在東大街的喜年廣場(chǎng)將是未來成都第一高樓，請(qǐng)談一點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)的看法。
杜響瑩：我認(rèn)為，東大街的區(qū)位優(yōu)勢(shì)一直是其他地段無法比擬的。位于三環(huán)內(nèi)的市中，毗鄰大的金融商務(wù)機(jī)構(gòu)，屬城中春熙商圈輻射范圍內(nèi)，而且有著豐厚的歷史文化背景，占據(jù)著地脈、人脈、文脈。這就是為什么我們的項(xiàng)目在此，又選擇在危機(jī)中繼續(xù)推進(jìn)的原因之一。
喜年廣場(chǎng)為49層的超高層寫字樓，建筑高度約190米，完工后將是成都市首個(gè)超高層國際頂級(jí)寫字樓。是一個(gè)匯聚了國際甲級(jí)寫字樓、精裝公寓、國際酒店、精品商業(yè)四大物業(yè)形態(tài)的多功能城市商務(wù)復(fù)合體。目前，在建的20多層已經(jīng)成型。區(qū)政府已經(jīng)為我們招商引資126億元，這里將會(huì)出現(xiàn)成都第三大證券交易場(chǎng)所。項(xiàng)目預(yù)計(jì)在12月初開始出售，我們非常有信心。
主持人：鐵獅門是世界第三大寫字樓開發(fā)商，操作商業(yè)地產(chǎn)有非常成功的經(jīng)驗(yàn)，在成都的第一個(gè)項(xiàng)目在東大街。你們?nèi)绾慰创@個(gè)區(qū)域？項(xiàng)目未來會(huì)怎么運(yùn)作？
林玲：商業(yè)寫字樓是鐵獅門的優(yōu)勢(shì)，我們一直看好成都，也非?？春脰|大街，所以我們的第一個(gè)項(xiàng)目選擇在東大街。我們看好長(zhǎng)期的收益，前景是很樂觀的。我們的寫字樓從來都是不出售的，因?yàn)槌杀靖咭膊豢赡軐?shí)現(xiàn)低價(jià)銷售。
主持人：武城房產(chǎn)前段時(shí)間在南延線推出了一個(gè)寫字樓項(xiàng)目，銷售得非常好，請(qǐng)談?wù)劤晒?jīng)驗(yàn)，是如何看待南延線未來發(fā)展的？
符燦：理想中心推出的4萬平方米產(chǎn)品當(dāng)日就被搶空，這與我們前期對(duì)市場(chǎng)準(zhǔn)確的分析把控有很大關(guān)系。鑒于大面積的寫字樓在投資領(lǐng)域的高門檻，我們將產(chǎn)品定位為房款總金額少、投資門檻低的市場(chǎng)。首次開盤推出的產(chǎn)品，面積在60-100平方米，這樣的寫字樓產(chǎn)品在市場(chǎng)是一個(gè)空白，而且我們項(xiàng)目所在地城南這種產(chǎn)品適合中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)需求，所以一經(jīng)推出就受到投資者青睞。住房市場(chǎng)低迷，投資客受眾的資金會(huì)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)流動(dòng)，他們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀趨勢(shì)是好的，終究會(huì)出現(xiàn)一個(gè)好市場(chǎng)，所以有信心。
另外，我們也把市場(chǎng)劃分為“硬需”和“軟需”兩部分。硬需用于辦公，他們會(huì)考慮寫字樓的使用、經(jīng)營(yíng)的總價(jià)成本?！败浶琛敝饕轻槍?duì)投資，如何來增進(jìn)他們的信心。
主持人：水電地產(chǎn)在南延線也有寫字樓項(xiàng)目，你們是如何看待這個(gè)區(qū)域未來的？
吳丹：水電地產(chǎn)是我們?cè)诔啥嫉牡谝粋€(gè)項(xiàng)目，我們傾力打造其為水電地產(chǎn)樹立品牌。我們的產(chǎn)品是1000㎡起售，要求客戶有一定實(shí)力，也為進(jìn)駐企業(yè)提供平臺(tái)。我們很看好城南，畢竟城南作為金融后臺(tái)的定位，未來會(huì)吸引很多企業(yè)進(jìn)駐辦公，這為寫字樓的發(fā)展提供了條件。雖然未來競(jìng)爭(zhēng)很激烈，但我們看好長(zhǎng)期收益。
C
成都寫字樓該如何“突圍”？
【關(guān)鍵詞：出路】
主持人：目前，市場(chǎng)上出現(xiàn)了比住宅價(jià)格還要優(yōu)惠的商務(wù)寫字樓，而且這部分產(chǎn)品受到了投資者的追捧，對(duì)于這一現(xiàn)象各位是怎樣看待的？對(duì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)會(huì)不會(huì)造成沖擊？
張猛：價(jià)格低和開發(fā)成本、策略都是有關(guān)的。比如理想中心有價(jià)格加地段的核心競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)上性價(jià)比如此高的產(chǎn)品很罕見，這類型產(chǎn)品滿足了創(chuàng)業(yè)型小公司的需求，對(duì)于資產(chǎn)狀況規(guī)模不是很大的企業(yè)，他們可選擇的辦公物業(yè)也比較少，這類商務(wù)寫字樓就是滿足了這部分市場(chǎng)的需求，這些客戶辦公地址往城南轉(zhuǎn)移幾乎是必然的。
符燦：我們?cè)趦r(jià)格上采取了低開的方式，與投資者共享利潤(rùn)成長(zhǎng)空間是我們的營(yíng)銷理念。當(dāng)前的市場(chǎng)比較蕭條，我們將開發(fā)商的利潤(rùn)空間一次觸底讓利給投資者，形成升值彈性空間，這也是我們營(yíng)銷吸引客戶的重要原因。首批推出的A、B棟價(jià)格確實(shí)吸引了一部分投資者，但我們即將推出的二批次價(jià)格就會(huì)有所調(diào)整，可能對(duì)一些有投資經(jīng)驗(yàn)、對(duì)市場(chǎng)有一定判斷的投資者更加有吸引力。
主持人：盛唐實(shí)業(yè)有開發(fā)寫字樓的經(jīng)驗(yàn)，您認(rèn)為在銷售不理想的情況下，是持有還是出售？作為投資者和公司方，是買劃算還是租劃算？
唐聞：產(chǎn)品不一樣，在市場(chǎng)、價(jià)格、銷售的定位都會(huì)不一樣。力寶目前采取的策略是不降價(jià)，能賣則賣，不能賣則租保持一定的收益和利潤(rùn)空間。如果要持有，還應(yīng)考慮到是否能夠持續(xù)產(chǎn)品的品牌性。頂級(jí)品牌有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：開發(fā)商的品牌形象，產(chǎn)品功能和資源輻射。要么做到最高端，要么就走低端路線，中端非常艱難，市場(chǎng)搖擺太大。
另外，寫字樓中不可能沒有小企業(yè)。成都沒有那么多的外企、港臺(tái)資企業(yè)和世界500強(qiáng)。那么，如何在銷售中突圍，策略已經(jīng)很明顯，要給這些小企業(yè)購買的信心。另外，產(chǎn)品要建立一個(gè)持續(xù)的品牌——配套資源都應(yīng)該完善。
本版采寫記者 宋皇 李暉 實(shí)習(xí)生 張丹 攝影 劉陳平
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