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唐聞：以人為本打造“俱樂部式寫字樓”
焦點成都房地產(chǎn)網(wǎng) 傘璐

　　
　　主持人：謝謝您參加這期高端訪談，從金融海嘯爆發(fā)以來，北京、上海、廣州、等地不斷傳來，寫字樓租金下降，空置率上升的消息，盛唐實業(yè)作為本土的開發(fā)商是否感受到這股“寒流”？
　　嘉賓：可能不僅僅是我們吧，全世界都對這個寒流有深刻的體會，上兩周華西報主辦了一個寫字樓的論壇，也在我們這邊召開的，我當(dāng)時就講了一個觀點，我說成都的寫字樓像家庭一樣，我們已經(jīng)有結(jié)婚好幾年的感覺，因為從拍賣地到建設(shè)到租賃到現(xiàn)在的經(jīng)營，從5月份開始，已經(jīng)好幾個月了，像鐵獅門、花樣年喜年廣場、來福士廣場他們是拿了證的，但還沒有生活在一起，還在建設(shè)，從我們那天開會說，大家覺得成都寫字樓市場還是很樂觀的，不僅僅是經(jīng)濟(jì)危機(jī)，可能也跟前幾年市場比較繁榮比較虛假，大家都想做寫字樓。
　　主持人：恩，因為市場原因有很多原來做住宅的公司，現(xiàn)在都轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)了。
　　 嘉賓：對。  
　　主持人：世家機(jī)構(gòu)首席分析師樊幫勇認(rèn)為11月5日國務(wù)院新的“國十條”出爐標(biāo)志著近一年的宏觀政策正式逆轉(zhuǎn)，您認(rèn)為當(dāng)貨幣政策由從緊轉(zhuǎn)為適度寬松，財政政策從穩(wěn)健轉(zhuǎn)為積極時，對商業(yè)地產(chǎn)有哪些影響？
　　嘉賓：我覺得可能影響比較遲緩，政策對商業(yè)地產(chǎn)的刺激，不像一些人士那么樂觀，我們看到國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)貸款其實還是比較從緊，但是對購房者，比如說二套房，第一套房的首付比例在逐漸的放松，商業(yè)地產(chǎn)僅僅靠銀行融資是不行的，要多種渠道融資。
　　主持人：你的意思對商業(yè)地產(chǎn)影響還不是很大？
　　嘉賓：對，對商業(yè)地產(chǎn)的刺激弱一些。
　　主持人：有人說擴(kuò)大內(nèi)需的歷史關(guān)頭，都寄望于房地產(chǎn)業(yè)負(fù)擔(dān)起“救火隊”的角色，而就目前形式來看，房產(chǎn)業(yè)自需這部分，擔(dān)當(dāng)不了這樣的大任，只能看商業(yè)地產(chǎn)，您作為一個成功的地產(chǎn)商，希望政府出臺哪些必要的細(xì)則配套，讓商業(yè)地產(chǎn)擔(dān)此重任？
　　嘉賓：這次宏觀調(diào)控也好，經(jīng)濟(jì)危機(jī)也好，政府更多關(guān)注的可能是民生，有生活的生和生意的生，所以對商業(yè)地產(chǎn)來講關(guān)注不多。商業(yè)幾乎是處于一個，你要做什么，政府沒有一個比較好的扶持的政策，比如像商業(yè)地產(chǎn)，包括一些臨街商鋪，現(xiàn)在銀行業(yè)不給予按揭，如果做高端的商業(yè)就比較的困難，這個是需要解決，這不單單是說出一個政策就可以的，還是比較麻煩的，從另一個角度講，商業(yè)可能也擔(dān)當(dāng)不了房地產(chǎn)救火隊的角色，商業(yè)跟住宅比起來比例是非常小的，我看在講寫字樓，我看很有意思，也是把寫字樓當(dāng)做一種商業(yè)，我們做力寶的時候有兩點，要用做商業(yè)的手法來做寫字樓，要用推廣的手法來推廣商業(yè)。  
　　主持人：前不久四川省政府出臺的新政16條中，“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅按下限預(yù)征” 這種政策利好，您覺得對商業(yè)地產(chǎn)有起到相應(yīng)的作用嗎？
　　嘉賓：有還是有的，但是我們比如說我們自己做商務(wù)樓，包括我還有兩個購物中心，就有一個很大的問題在哪里呢，我們現(xiàn)在房屋租賃稅是非常高的。你剛剛講的是開發(fā)所得稅，但是所得稅這一塊，不管是怎么樣收取，對這個市場的面是很少的，擁有商業(yè)物業(yè)的人是大量的群體，比如我投資住房，從出租的角度來講也是商業(yè)，所以我的住宅、商業(yè)、寫字樓，或者我的一些其他一些商業(yè)，比如說建材商業(yè)，社區(qū)商業(yè)等等，現(xiàn)在我們的關(guān)鍵是我們的房產(chǎn)稅過高。這會阻礙到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，當(dāng)然也有很多的專家在講，希望能調(diào)低房產(chǎn)稅、租賃稅，一個企業(yè)的租賃稅相當(dāng)于是17％，你租金額度的17％，如果個人的話應(yīng)該是在23％，就是說你租房的話，房東要開發(fā)票，100塊錢要交23塊錢的稅，是這個意思。
　　主持人：我們現(xiàn)在來談?wù)勀牡靡庵髁毚髲B，我注意到，力寶這個項目采取的是拆零銷售的方式，我們都知道但凡有些資本背景的企業(yè)都愿意選擇自持的經(jīng)營模式，貴公司當(dāng)初是出于怎樣的考慮采取的這種營銷方式呢？
　　嘉賓：我們這個項目跟印尼的力寶集團(tuán)合作的，我前不久跟錦江區(qū)政府的周書記到香港的力寶中心去開會，在香港的力寶到現(xiàn)在已經(jīng)是21年了，從建造到現(xiàn)在，現(xiàn)在仍然是香港的最貴的拆零銷售。
　　主持人：我了解到，從香港到北京、上海的力寶大廈都是拆零銷售的。
　　嘉賓：我們不是亂拆零，我們在銷售的時候要考慮到經(jīng)營，所以我剛剛講有兩個方法，就是要用推廣品牌的方法來推廣商務(wù)樓，要用經(jīng)營商業(yè)的方法來經(jīng)營商務(wù)樓，我們在賣的時候，我們沒有亂賣，我們拿了一部分拆零來進(jìn)行銷售，其他是整售。然后我們自己持有的物業(yè)占了40％，我們跟力寶集團(tuán)持有的物業(yè)在46％，對我們來講不僅僅是企業(yè)的品牌，從持有的業(yè)主來說我們要持續(xù)的做好，我覺得是這樣子的，一個好的寫字樓，好不好，是入住的客戶來反饋的，不是純粹跟銷售來評定的。 
　　主持人：像許多的民營開發(fā)商都是采取拆零銷售的方法，因為他資金不是很充足，但采用這種銷售方法后便要面臨一個十分棘手的問題，那就是如何在運(yùn)營過程中處理好，開發(fā)商、投資者、運(yùn)營者這三方面的利益關(guān)系，像您說的寫字樓好壞不是純粹跟銷售來評定的，而是跟入住的企業(yè)有關(guān)，您是怎么衡量入住企業(yè)的？
　　嘉賓：我覺得是這樣的，單從寫字樓來講，不講商業(yè)，什么樣的寫字樓才是一個好的寫字樓，可能有5、6個比較好的關(guān)鍵的東西，比如 說地段、設(shè)計、硬件、軟件、服務(wù)團(tuán)隊、樓內(nèi)入住客戶的質(zhì)量，綜合起來才是一個真正的好的寫字樓，所以我們跟力寶在談這個經(jīng)營模式，因為力寶有20多個上市公司，他完全可以把這個裝到上市公司去的，他沒有必要一定要拆零銷售，而且力寶集團(tuán)有兩個房地產(chǎn)基金，在新加坡，其中一個是跟大嘉西（音）的風(fēng)速（音）集團(tuán)，就是弄了去上市，實際上他們是不缺資金的，為什么要進(jìn)行銷售呢，因為他們有一個觀點，買LV的產(chǎn)品的人肯定有頂級的富豪，也有一般的富豪，也有你這種剛剛畢業(yè)了以后男朋友送你的，總有那么一部分人想買，想租，原來到成都來的時候就講，我們這棟樓不接受小企業(yè)進(jìn)來我認(rèn)為在成都是不太現(xiàn)實的，我們成都是一個三線城市，不是一個一線城市，所以企業(yè)的容量是比較小的，不是那么大的，所以我們做力寶的時候想拿一部分拆零銷售，允許一部分投資人和企業(yè)進(jìn)駐到頂級寫字樓里面，對自身的企業(yè)的品牌和形象有促進(jìn)，你剛剛講開發(fā)商投資商和經(jīng)營者，這三個可能如果分利的話就很難把品牌做好，我們現(xiàn)在是投資方也是開發(fā)方也是經(jīng)營者，雖然管理是世邦魏理仕在管理，但是我們在管理方面注入了更多的人性化的管理，因為他們來管理是比較城市化的管理，很規(guī)矩的那種，創(chuàng)新的不是太多，所以我們要做一些創(chuàng)新型的東西就需要我們開發(fā)商去投資，像我們做了大量的投資，包括大型的改造，大型的家具的配置，還有業(yè)態(tài)的組合，我們都做了很多硬件上的投資，我們投資資金。像我們?nèi)灰惑w這樣的角色的話，沒有理由不把這個產(chǎn)品做的更好。
　　主持人：力寶無論在管理上還是經(jīng)營上都有一個核心的理念？
　　嘉賓：對，我們要做成最好的寫字樓，我們在成都做的時候要做成最有特色的寫字樓，而且我們要打造一個辦公式的俱樂部，這是我們的核心理念，我們再把一個寫字樓建造成一個以人為本，希望做成俱樂部似的東西，我們里面的業(yè)態(tài)，包括你們看的貓頭鷹餐廳，其實在國內(nèi)他是一個快樂餐廳，但是到國內(nèi)了以后就是一個高端的快樂的餐廳，如果他還是美國的那種方式經(jīng)營的話，我也不會找他們進(jìn)駐，他進(jìn)入到中國了以后變化了，隨著中國的環(huán)境做了一些變化，所以我們很希望他進(jìn)來，他很符合我們這個辦公俱樂部的概念，比如說我們在里面在做香港的嘉樂國際做SPA，還找一些頂級的做頭型，有一個伊文（音）服飾做管家式的服裝定制，他自己也有兩個品牌，他在這個會所里面做什么呢，有紅酒、雪茄、服裝定制，但是很有意思的有一點，他可以借服裝，比如說我們在樓里面，下班了以后你沒有帶衣服可以到這兒做發(fā)型，然后可以做SPA，沒有帶服裝可以到伊文（音）里面去借，我們這里邊有健身中心，然后我們也把像洗衣店都配置在這里面，因為這棟樓里面大概有4000人，很少有一個家庭在一棟樓里面工作是很少的，所以合起來是很多家庭，我們把工作生活的需求希望在樓里面幫助他解決這些問題，所以我們是想這就是一個俱樂部，像俱樂部一樣的服務(wù)，不像有的寫字樓。我們有的寫字樓在去年前年賣的很好，把很多原來承諾得東西都改掉了。
　　主持人：您剛剛提到的，寫字樓很多至關(guān)重要的特點，其中之一就是地段，房地產(chǎn)上有一句至理明言，第一是地段，第二是地段，第三還是地段，而作為寫字樓這種特殊的產(chǎn)品地段尤為重要，力寶地處紅星路南沿線，有業(yè)內(nèi)人士說這是個孕育商機(jī)的新興地，也有人認(rèn)為作為頂級寫字樓的位置不在力寶所處的這個點上，兒是在航天路與紅星路的交匯處，您是怎樣看待紅星路南沿線這帶的商業(yè)前景？

　　
 
四川省盛唐實業(yè)有限責(zé)任公司董事長 唐聞先生

　　嘉賓：李嘉誠先生講的這句話，地段地段地段，實際上他是站在香港的角度講的，還有他講的是商業(yè)，實際上我們內(nèi)陸的城市，商業(yè)和商務(wù)相當(dāng)于是一個概念，比如說我們原來的CBD是在騾馬市，在春熙路這個區(qū)域里面，都是我們的CBD，但是隨著城市的發(fā)展來看，集中商業(yè)區(qū)是不太適合做商務(wù)的，包括我們現(xiàn)在我們春熙路上班的話，每天要一個半小時，就是從你家里到寫字樓，從寫字樓回去，所以我們在做力寶的時候，我們做了一個研究，一個歷史的研究，我們找了很多資料，我們沒有看到一個東西說寫字樓到底應(yīng)該怎么去建造，可能沒有一個人做過這樣的企業(yè)，后來我們就研究了一下，我們覺得一個真正的好的寫字樓一定是為入住的企業(yè)和這些人從三個方面，工作、生活、生產(chǎn)，要解決四個方面的問題，能解決這四個方面的問題就是一個好的寫字樓，我們一定要為入住寫字樓的人第一是提高效益，第二是降低成本，第三是更人性化，第四就是更環(huán)保節(jié)能，我們講了這四個方面，為什么我們敢在這個地方說我們做最好的寫字樓，我們分析過成都市的情況，從商務(wù)的角度來講，比如說我們從機(jī)場下來，我們到機(jī)場都很近，我們從家里面到寫字樓也很近，從我們生產(chǎn)地，我們說我們的工廠也要很近，我們要到一個消費的地方要很近，如果這個地方都很近的話他就是一個好的地方，我們曾經(jīng)有一個廣告詞，入住力寶你可以不用再呼吸一個小時的冷氣。為什么呢？因為我們成都市通過二環(huán)三環(huán)的改造了以后，我們可以說成都市絕大部分的人都住這樣高級寫字的樓人絕大部分都住在西邊和南邊，他通過三環(huán)肯定是最快到達(dá)的，不是說我們這一棟樓是最快的，肯定比很多的樓快，這是從生活來看，我們說生產(chǎn)這方面，我們成都有兩個開發(fā)區(qū)，一個就是龍泉驛的國家級開發(fā)區(qū)，一個就是高新開發(fā)區(qū)，如果有廠在高新區(qū)里面，我想他到我們這個地方非常的便捷，因為我們這個區(qū)域四川大學(xué)的人文的一些氣息，美國領(lǐng)事館周圍的很多外國人的一些氛圍也是比較濃的，去年我們還說了一個大H商務(wù)圈，為什么這么提呢？我們感覺到成都市很多人只講人民南路，我認(rèn)為成都要發(fā)展成一千多萬人口的特大型城市，怎么可以由一條路來承載一個城市的繁榮？最少是兩條路，用什么來串起來，就是領(lǐng)事館路，現(xiàn)在領(lǐng)事館路拆出來兩塊地，威斯頓聯(lián)邦，加我們這一棟樓不就是一個大H嗎？所以我說我們成都市的繁榮最少也是大H的繁榮，絕對不是一個人民南路的繁榮，而且我不知道你們對成都了解不，有一個有趣的現(xiàn)象，人民南路的商鋪比我們紅星路的商鋪要便宜一半。價格是這邊的二分之一，我們科華北路的價格比人民南路貴一倍，我們做了很細(xì)致的研究，我們認(rèn)為這個地方是可以做出一個好產(chǎn)品的，而且從另一個角度不知道你有沒有感受到，時代廣場（ 查看地圖）、力寶大廈、世紀(jì)會展中心，這是紅星路沿線的三盞燈，就把這一條路照亮了，如果我們力寶的話，你把時代廣場和會展是連不起來的，有了力寶，就是這條路上的三盞燈，有了力寶路就不是原來的路。
　　主持人：在接下來的兩年內(nèi)成都寫字樓會面臨一個井噴的現(xiàn)象，包括東大街的鐵獅門、花樣年喜年廣場、來福士廣場等多個甲級寫字樓的項目將集中推出，面對這樣的市場競爭,力寶如何來獲得更大的市場份額?
　　嘉賓：我覺得還是要做一個品牌的寫字樓。很多我們本地的開發(fā)商都講，什么叫品牌？我跟他們經(jīng)常開玩笑，我說可能成本是一樣的，但是他們的銷售價格絕對會是十倍以上，差距是十倍以上。但是我們買LV的人絕對沒有人說沒有錢，你用十分之一的錢去買LV你也覺得不好，為什么？這就是品牌的力量。我們經(jīng)常在談，包括世邦魏理仕，我們在打造一個辦公者的俱樂部，是我們的特色，再加上我們這一棟樓的硬件配置，可能很少有人覺得我們做的很好，我們在考慮上怎么樣把力寶這個品牌更豐滿一點，更吸引人，怎么打造成一個真正的俱樂部，是我們最大的壓力，實際上你如果真的做的這么好了，客戶是不言而喻的，因為他有競爭力，有差異性，有品牌，你像我們這個樓是賣的，有4個客戶，到今天為止還沒有到成都來，就是因為力寶的品牌，我們是把合同寄過去，他們把合同簽了寄過來，然后把錢打過來，這是很少見的，所以力寶面對未來的挑戰(zhàn)，我們02年的時候推出了很多寫字樓，我想沒有特色的寫字樓今后壓力會非常的大，因為他沒有特色，就是一個寫字樓，就像你們女孩子買產(chǎn)品一樣，你為什么要買品牌，未必品牌的設(shè)計真的感覺那么好？其實不是那樣的，品牌有特色。
　　主持人：而且信任度更大一些？
　　嘉賓：對，因為品牌的產(chǎn)品一定是品質(zhì)度最大的產(chǎn)品，一個品質(zhì)度最大的產(chǎn)品不一定是一個品牌的產(chǎn)品，如果我們戰(zhàn)勝自己，我說的是我們開發(fā)商當(dāng)要做一個品牌產(chǎn)品要投資的時候，戰(zhàn)勝自己。
　　主持人：最后一個問題，有人稱力寶大廈是鳳凰涅磐重生之作，貴公司有沒有打算以這種化腐朽為神奇的實力，在成都投資下一個項目？　
　　嘉賓：剛剛我也講跟錦江區(qū)周書記去香港力寶拜訪過力寶集團(tuán)的李總裁，李總裁也到這邊來拜訪了周書記，我們想在成都做一個至少中國還沒有的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，我們商業(yè)要做18層高，18層樓是商業(yè)，18樓以上是五星級酒店和商務(wù)公寓，這個我們已經(jīng)做了一個規(guī)劃了。
　　主持人：那這個項目在錦江區(qū)嗎？
　　嘉賓：對，在錦江區(qū)，希望這個項目能做成，還有我們跟國家中醫(yī)藥管理局合作，有一個一千畝的中醫(yī)藥城，如果錦江區(qū)同意我們這個方案，同樣我們要做成一個成都的名片，我們想把這個項目打造成一個最成都，最春熙，最時尚的產(chǎn)品。這種產(chǎn)品外來的人能看到成都的文化，成都的歷史，成都的習(xí)俗，外縣的人能看到成都的時尚，提供一個你都可以不去熊貓基地，你也不用去寬窄巷子，你也不用去老茶館看川劇，這里都有。
　　主持人：它就是成都的名片？
　　嘉賓：對，也可以說是四川的名片，他可以在這里住很久，四川所有的好的東西都有，我們做項目的時候我們發(fā)現(xiàn)成都沒有一個真正的蜀的建筑，蜀文化的建筑都沒有，你們現(xiàn)在看到的錦里是川西閩劇，不是蜀文化，所以我們在這里面要做很多蜀文化的東西，我們成都推廣的是蜀國的文化。有這么多好的東西沒有東西去展示，像韓國、日本、美國人都在看三國演義，研究我們中國文化，挺有意思的，但是我們現(xiàn)在沒有這么一個產(chǎn)品承載，很多人來到成都了以后，說成都沒有看到什么好看的東西，就是沒有東西可以看，沒有一個產(chǎn)品可以提供一個這么全面的文化呈現(xiàn)給大家，我們想做這樣的東西。
　　主持人：希望你們這個項目能成功，也希望它能代表我們四川作為一個標(biāo)志性的建筑讓世人熟記。
　　嘉賓：如果說能成功，它也是中國最高的商業(yè)，國內(nèi)還沒有做到18層，只有羅馬在紐約做了一個18層的商業(yè)項目。
　　主持人：好的，謝謝您。