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成都緊俏商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn) 甲級寫字樓需求旺盛

天府早報

    日前，省政府辦公廳制定《關于加快成都金融后臺服務中心建設的意見》，提出了打造成都“金融后臺”的目標和措施。成都金融后臺服務中心規(guī)劃建設在成都高新區(qū)天府軟件園2期，該中心占地100萬平方米，可容納6萬~7萬名從業(yè)人員，此舉不僅可以讓成都成為中國西部的金融中心，也預示了成都商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)迎來了發(fā)展的春天。

　　隨著國內(nèi)外公司進駐西部市場開拓業(yè)務，對成都市高品質(zhì)辦公樓的需求與日俱增，從而帶動租金的上漲。根據(jù)仲量聯(lián)行成都分公司最新的年報，2008年成都的金融業(yè)辦公樓需求趨強，市中心高端零售物業(yè)供應將面臨緊缺。

　　金融業(yè)辦公樓缺口巨大

　　2007年1月—12月，城南區(qū)域共拍出相關金融業(yè)的商業(yè)地塊共23宗，配合南部規(guī)劃的商業(yè)地塊已經(jīng)配置到位，得益于市政府的南遷和新城南的重新定位，以及地鐵一號線的建設，高新南區(qū)將持續(xù)其交通便利、規(guī)劃完善的優(yōu)勢。2008年即將完工交付使用的天府軟件園二期的一期工程和其范圍內(nèi)的其他物業(yè)將繼續(xù)吸引來高科技企業(yè)和金融機構。在此利好刺激下，成都寫字樓租金將有一定程度的上升。

　　隨著成都市政府著力將成都打造成為中國西部的金融中心，目前已成功吸引多家金融機構在蓉設立區(qū)域總部，我們相信金融行業(yè)將為成都寫字樓市場帶來持續(xù)需求。同時，專業(yè)服務業(yè)已開始于西部擴張其業(yè)務，也將成為高品質(zhì)辦公樓強勁吸納力量。由于供應短缺和需求的日益增強，所以預計2008年甲級寫字樓物業(yè)的租金和資本值將持續(xù)上揚，整體空置水平將繼續(xù)降低。

　　成都蜀都嘉泰置業(yè)有限公司總經(jīng)理陳小凡向記者表示，對目前開發(fā)的純商業(yè)金融地塊非常有信心，一是對城南城市規(guī)劃功能發(fā)展的預期，毫無疑問，未來城南要成為西部的金融中心，有很好的市場預期。另外作為上市公司的我們，也將持有一部分物業(yè)以開展其它模式的經(jīng)營活動，以對沖公司其它地產(chǎn)項目的風險。而中水電的城南商業(yè)項目身處大源片區(qū)，其公司負責人接受記者采訪時說，“我們這個項目的體量不大，這個項目主要滿足我集團旗下各個在蓉公司的寫字樓需求，對于推向市場的部分寫字樓產(chǎn)品，我們非常有信心，因為南延線的商業(yè)規(guī)劃所形成的層次，已經(jīng)形成了較為明顯的發(fā)展趨勢。

　　甲級寫字樓需求旺盛

　　因為有南部新城的拉動和成都商業(yè)的發(fā)展，成都甲級辦公樓租賃銷售需求旺盛。據(jù)仲量聯(lián)行的年報指出，成都市甲級辦公樓全年凈吸納量達到49701平方米，同比上漲幅度高達31.2％。國內(nèi)外公司進駐西部市場開拓業(yè)務是寫字樓需求趨升的最大驅(qū)動因素，同時搬遷和升級的需求也帶來可觀需求?？鐕髽I(yè)中專業(yè)服務公司占比最高，達33.94％；在國內(nèi)公司中，房地產(chǎn)開發(fā)商占最大比例，達到36％。高端辦公樓銷售市場也相當活躍，國有金融機構對高品質(zhì)辦公樓表現(xiàn)出強勁的購買需求，多采用整層購買的方式用于自用。

　　可以預見，成都高品質(zhì)辦公樓租金上漲。城市之心、威斯頓聯(lián)邦大廈、時代廣場入駐率均達95％以上，中環(huán)廣場和香格里拉也已吸引多家知名外企的入駐。市場對高品質(zhì)辦公樓的需求強烈，推動辦公樓的租賃價格持續(xù)提升，2007年末平均有效租金達到每平方米每月95元，比去年同期上漲15％。甲級辦公樓的供應在未來仍將保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢。預計2012年，市場總體量將達140萬平方米左右，約為現(xiàn)有體量的4.4倍。其中，在近110萬平方米的甲級辦公樓新供應中，74％為國際知名房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)，包括九龍倉、鐵獅門、新鴻基、仁恒置地等。屆時，成都辦公樓的整體物業(yè)質(zhì)量和管理水平也將大幅提升。

　　高端零售物業(yè)供應緊缺

　　另外，2007年成都高端零售物業(yè)得到了大幅度發(fā)展，其供應量比2006年增幅高達106％。傳統(tǒng)商圈春熙路和鹽市口最為零售物業(yè)發(fā)展商所青睞，7個新竣工物業(yè)位于這兩個最繁華的商業(yè)中心。同時，國內(nèi)開發(fā)商則傾向于向外圍轉(zhuǎn)移，在二、三環(huán)之間的各個社區(qū)尋找商機。截至2007年底，成都零售物業(yè)總體量達到142萬平方米。在未來五年，每年新增供應量將維持在230000平方米左右。我們可以看到，許多國際知名開發(fā)商或投資商，如九龍倉、鐵獅門和新鴻基，紛紛進入成都零售市場。在提高成都零售物業(yè)品質(zhì)和管理水平的同時，他們的進入必將使市場競爭更為激烈。

　　盡管2007年有大量供應進入市場，市場整體空置率并未受到很大影響。截至2007年底，零售市場整體空置率為11.76％，同比下降了約13個百分點。凈吸納量達到612600平方米，為2006年的3.3倍。奢侈品牌加速進駐成都，寶格麗、愛馬仕、Coach等在成都開設新店，Max-Mara、古琦、Salvatore Ferragamo等擴大營業(yè)面積。購物中心也同時吸引了多家餐飲品牌和電玩中心入駐。主要成交包括王子廚房和湯姆熊入駐財富中心；泰國餐廳蕉葉在第一城4樓開設旗艦店；神采飛揚租用萬達廣場5000平方米的面積等。

　　據(jù)政府公報，2007年成都市社會消費品零售總額達1357億元人民幣，同比增長17.5％。在強勁的消費品市場推動下，擴張將成為2008年的主題。由于2007年零售物業(yè)供應集中增長后多個新增零售物業(yè)供應預計于2009年后才能陸續(xù)投放市場，2008年市場將面臨沒有高品質(zhì)零售物業(yè)竣工，零售商選址困難的局面。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)勢頭強勁

　　另外隨著成都城市化進程的加快和對土地集約化生產(chǎn)的要求，對土地價值發(fā)揮，效益更高的產(chǎn)業(yè)園區(qū)2008年的需求強勁。

　　2007年，成都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求保持強勁勢頭。需求來自于高新技術、制造業(yè)、金融業(yè)、通信業(yè)等行業(yè)。年內(nèi)產(chǎn)業(yè)園新增供應約9.4萬平方米，吸納量13.4萬平方米。得益于新城南的規(guī)劃，高新區(qū)表現(xiàn)最為強勁，多家知名軟件企業(yè)進駐天府軟件園，如法國游戲制造商育碧、印度軟件開發(fā)企業(yè)維布絡以及中國軟件開發(fā)商金碟等。除租用物業(yè)外，安捷倫、中興通訊等采取購地自建的方式，設立西南地區(qū)開發(fā)中心。高新區(qū)金融后臺中心的設立，也吸引了多家金融企業(yè)入駐該區(qū)域。其他行政區(qū)內(nèi)，新建的青羊集中工業(yè)發(fā)展區(qū)和金牛集中工業(yè)發(fā)展區(qū)吸引了資金雄厚的內(nèi)資企業(yè)購買其物業(yè)，其中金牛區(qū)的黑格中心就吸引了工商銀行、中石油以及葛洲壩集團三家國有企業(yè)入駐。特別是青羊集中工業(yè)發(fā)展區(qū)以獨特的青羊模式獲得了巨大成功，青羊集中工業(yè)發(fā)展區(qū)負責人告訴記者，從2005年5月開工以來，青羊工業(yè)總部基地憑借社會資金的強大參與，一期11.2萬平方米已建成投入使用，二期14萬平方米僅用8個月的時間就實現(xiàn)主體封頂，后續(xù)地塊的“獨棟式企業(yè)總部3.0版”已陸續(xù)開工建設，招商工作將于3月中旬隨即展開，截至去年底，園區(qū)已引進企業(yè)76家，其中總部企業(yè)62家，世界500強企業(yè)1家，全國工業(yè)行業(yè)100強企業(yè)30家，市外投資企業(yè)53家。2008年，園區(qū)將以開發(fā)1500、1800平方米為主的獨棟式企業(yè)總部為主，市場前景看好。