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上海甲級(jí)寫字樓越來(lái)越火　預(yù)租成搶租 
新聞晨報(bào)

　　根據(jù)世邦魏理仕的最新統(tǒng)計(jì)報(bào)告，位于延安路、番禺路路交界處的首信銀都大廈上市，該項(xiàng)目總建筑面積16117平方米，是2007年上半年上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)唯一的新增項(xiàng)目。受到市場(chǎng)供應(yīng)限制，今年開年以來(lái)全市甲級(jí)寫字樓的平均空置率持續(xù)走低，從今年1季度的5.6.%降到今年2季度的4.4%，滬上甲級(jí)辦公樓租賃行情一路飄紅，租金仍有較大的上升空間?！‰S著甲級(jí)寫字樓租金、租賃的雙雙走高，甲級(jí)寫字樓的平均售價(jià)也水漲船高，每平方米達(dá)到26058元，較上季度上漲2.5%。世邦魏理仕辦公樓部副董事張逸表示，由于全市甲級(jí)寫字樓整體供應(yīng)量的稀缺，使得甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品的“預(yù)租熱”現(xiàn)象更為明顯。

　　“預(yù)租”催生區(qū)域新標(biāo)桿

　　2006年至2007年上半年，浦西地區(qū)的辦公樓項(xiàng)目越洋廣場(chǎng)和浦東地區(qū)的上海銀行大廈的“預(yù)租”情況都相當(dāng)好。位于上海市靜安寺商圈的超甲級(jí)寫字樓越洋廣場(chǎng)辦公樓項(xiàng)目近日與首批租客簽約，其平均每天每平方米11-13元人民幣左右的成交價(jià)格，刷新了滬上甲級(jí)寫字樓預(yù)租租金最高記錄。事實(shí)上，今年3月份越洋廣場(chǎng)正式開始預(yù)租時(shí)，公布的平均租金價(jià)格為平均每天每平方米10元人民幣左右，雖然項(xiàng)目吸納的速度并不快，但租金上升勢(shì)頭強(qiáng)勁。而位于浦東陸家嘴的上海銀行大廈，從去年起已經(jīng)開始“預(yù)租”，雖然上市時(shí)間比預(yù)期晚，也在短期內(nèi)爆發(fā)對(duì)外租金的上揚(yáng)，國(guó)泰君安、東亞銀行等一些外資金融企業(yè)都已經(jīng)成功租賃該項(xiàng)目。世邦魏理仕辦公樓部副董事張逸分析，跨國(guó)企業(yè)駐滬機(jī)構(gòu)的增多以及不斷升級(jí)，以及金融行業(yè)的進(jìn)一步開放，都為這些滬上甲級(jí)寫字樓提供了源源不斷的優(yōu)質(zhì)客戶。

　　盡管上海甲級(jí)寫字樓在今年下半年有望放量，但也無(wú)法改變“預(yù)租熱”的延續(xù)。張逸認(rèn)為，預(yù)計(jì)在今年下半年新落成的甲級(jí)辦公樓，都不愿意錯(cuò)過(guò)這一輪供不應(yīng)求的行情，對(duì)租金有著高預(yù)期，以求在地區(qū)內(nèi)設(shè)定一個(gè)新的租金標(biāo)桿，而“預(yù)租”正是考驗(yàn)客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可度的一種有效手段。例如小陸家嘴區(qū)域今年下半年新增供應(yīng)的主力——黃金置地大廈，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量約78044平方米，就將采用“預(yù)租”消化。此外，同在該區(qū)域剛剛完成結(jié)構(gòu)封頂?shù)臅r(shí)代金融中心，是滬上第一幢由上海本地開發(fā)商開發(fā)并持有有甲級(jí)寫字樓，總面積約11萬(wàn)平方米，其中辦公樓部分建筑面積約73881平方米，在品質(zhì)上與同期區(qū)域內(nèi)由外資開發(fā)的項(xiàng)目相比也毫不遜色，自公開“預(yù)租”以來(lái)，看房現(xiàn)場(chǎng)就已成為陸家嘴一道風(fēng)景線。

　　甚至在個(gè)別項(xiàng)目中，“預(yù)租”熱已經(jīng)演變成了“搶租”潮。在陸家嘴區(qū)域地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目——上海國(guó)際金融中心的大樓動(dòng)土典禮上，便傳出匯豐已預(yù)訂了該大樓其中一座的20層辦公樓面，同時(shí)宣稱國(guó)際金融中心將成為匯豐中國(guó)總部所在地，將“預(yù)租”升級(jí)到破土動(dòng)工之際。

　　四大非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)“橇動(dòng)”走勢(shì)

　　張逸分析指出，上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)未來(lái)的趨勢(shì)有所不同，浦東地區(qū)今后幾年甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量的放量，租金上升的空間會(huì)相應(yīng)減小，而浦西地區(qū)的寫字樓近兩年仍持續(xù)“供不應(yīng)求”局面，租金將保持上揚(yáng)。此外，除了傳統(tǒng)的上海6大CBD商務(wù)區(qū)，一些新興區(qū)域和商務(wù)中心的出現(xiàn)，也將“橇動(dòng)”上海辦公樓市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)。

　　從區(qū)域分布而言，有四大非傳統(tǒng)CBD商務(wù)區(qū)值得關(guān)注：一是閘北區(qū)的大寧國(guó)際以及天目西路沿岸，前者隨著區(qū)域自然環(huán)境和交通情況的改善，已經(jīng)吸引了一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)的入住，而后者已經(jīng)吸引了和記黃埔、恒基等外資實(shí)力型開發(fā)企業(yè)拿地開發(fā)，預(yù)計(jì)這些企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目在2009年以后上市，徹底改變區(qū)域辦公樓陳舊的現(xiàn)狀；普陀區(qū)經(jīng)過(guò)第一輪住宅的開發(fā)，也一改過(guò)去建筑面積2、3萬(wàn)的小型辦公樓為主的局面，開始嘗試高端產(chǎn)品和高端企業(yè)客戶的導(dǎo)入，“長(zhǎng)和系”就在該區(qū)域內(nèi)制訂了發(fā)展規(guī)劃；北外灘地區(qū)隨著規(guī)劃的成熟，新的商務(wù)中心已經(jīng)呼之欲出；而浦東的竹園商貿(mào)區(qū)，由于地理位置臨近陸家嘴金融中心區(qū)，成為世紀(jì)大道東行的商務(wù)延伸區(qū)，給了租金能力中上的企業(yè)更大選擇余地，潛力不容忽視。