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甲級(jí)寫(xiě)字樓需求飆升 房產(chǎn)投資不妨看看寫(xiě)字樓
華西都市報(bào)  李暉 

    今年成都的寫(xiě)字樓市場(chǎng)無(wú)論從供應(yīng)還是需求上都呈現(xiàn)出異?；鸨木置?。據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布成都物業(yè)報(bào)告稱，目前帶動(dòng)辦公樓租賃市場(chǎng)的力量，主要是成都的跨國(guó)公司相繼由乙級(jí)寫(xiě)字樓、舊甲級(jí)寫(xiě)字樓搬至新優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓。在此基礎(chǔ)上，今年本地寫(xiě)字樓的租金將出現(xiàn)溫和增長(zhǎng)。同時(shí)，企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)園的需求也十分旺盛，仲量聯(lián)行認(rèn)為成都將成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中地。

    權(quán)威機(jī)構(gòu)的報(bào)告預(yù)測(cè)：投資頂級(jí)寫(xiě)字樓的春天已經(jīng)到來(lái)

    甲級(jí)寫(xiě)字樓需求呈飆升狀態(tài)成都甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的近兩年的供應(yīng)量比過(guò)去五年新增了43％，在第三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的觸動(dòng)和外來(lái)企業(yè)進(jìn)駐步伐的加快，讓甲級(jí)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求呈現(xiàn)飆升狀態(tài)。據(jù)調(diào)查顯示，盡管甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率呈現(xiàn)出波動(dòng)，但整體處于下降趨勢(shì)。去年甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均空置率為12.89％，今年，空置率又進(jìn)一步下降反映出市場(chǎng)處于積極向上的態(tài)勢(shì)。如今，成都已經(jīng)成為國(guó)家綜合配套改革的“試驗(yàn)區(qū)”，已經(jīng)進(jìn)入成都的世界500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量比過(guò)去翻了一番；成渝“試驗(yàn)區(qū)”的設(shè)立也將更多的國(guó)際化企業(yè)和國(guó)內(nèi)一流名企不甘落后紛紛進(jìn)駐成都市場(chǎng)；再加上本土企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)將面臨無(wú)法滿足市場(chǎng)猶如饕餮一般的需求量。因?yàn)?，市?chǎng)上原有的寫(xiě)字樓無(wú)論在硬件設(shè)施還是軟性服務(wù)，不僅達(dá)不到這類企業(yè)的要求，甚至已經(jīng)不能滿足部分成長(zhǎng)型企業(yè)的需求，市場(chǎng)對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓將呈現(xiàn)出旺盛的需求。頂級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格將突破兩萬(wàn)隨著純寫(xiě)字樓項(xiàng)目的受寵，物業(yè)的目標(biāo)客戶群也發(fā)生了質(zhì)的飛躍。成都作為西部中心城市地位的確立和城市價(jià)值的日益突出，帶動(dòng)了駐蓉外籍機(jī)構(gòu)的升級(jí)。

    許多公司因規(guī)模擴(kuò)充，辦公場(chǎng)地需求增加了20-30％正在尋求新的辦公場(chǎng)地。越來(lái)越多的世界500強(qiáng)和中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)落子成都，自然把純辦公的寫(xiě)字樓作為了首選。2006年，成都GDP增長(zhǎng)13.8％，實(shí)際利用外資達(dá)7.6億美元，同比增長(zhǎng)36.6％，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)強(qiáng)勁吸引更多跨國(guó)公司投資，也帶動(dòng)甲級(jí)寫(xiě)字樓需求。有業(yè)界人士認(rèn)為，從火熱拿地的背后可以看到，最具寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)價(jià)值的區(qū)域———城中心和城南的土地價(jià)值，在7年之間分別上漲了287％和135％。土地價(jià)值的提高，直接帶來(lái)的后果就是開(kāi)發(fā)成本的提高，而隨之引起的將是頂級(jí)寫(xiě)字樓的銷售價(jià)格和租金價(jià)格一路走高。例如城中心某老牌寫(xiě)字樓在銷售之初，價(jià)格即定為6000元/m2左右，而現(xiàn)今已經(jīng)漲到了10000-12000元/m2的區(qū)間，物業(yè)的升值在80％-100％。而新建的豐德國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)等、財(cái)富中心等甲級(jí)寫(xiě)字樓租售情況都是非?；鸨?。業(yè)內(nèi)人士由博物館地塊、文化宮地塊、匯通大廈等地塊項(xiàng)目的拍賣價(jià)格預(yù)測(cè)，未來(lái)成都頂級(jí)寫(xiě)字樓的價(jià)格至少要突破20000元/m2。投資頂級(jí)寫(xiě)字樓的春天到來(lái)近一年以來(lái)，成都掛牌拍賣了多處具有影響力的商業(yè)地塊，包括博物館地塊、文化宮地塊、匯通大廈、九龍倉(cāng)、仁恒項(xiàng)目、銀座大廈以及即將推出的“九三”地塊，這些商業(yè)地塊在地段和規(guī)模上都具有見(jiàn)少買(mǎi)少的特點(diǎn)。關(guān)于這些地塊的用途業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這些地塊都將被開(kāi)發(fā)為甲級(jí)寫(xiě)字樓。今年，在老牌寫(xiě)字樓租金不斷下降的情況下，甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金卻一路飆升，保持著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。隨著一部分具有國(guó)際財(cái)團(tuán)背景的開(kāi)發(fā)商介入，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)也提升到與國(guó)際接軌的水平。從力寶集團(tuán)、嘉德、九龍倉(cāng)、仁恒等實(shí)力外資公司大量的吸納土地、預(yù)備開(kāi)發(fā)頂級(jí)寫(xiě)字樓的計(jì)劃中可以推測(cè)，成都的頂級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格將繼續(xù)增長(zhǎng)，物業(yè)價(jià)值將持續(xù)提升，投資成都頂級(jí)寫(xiě)字樓的春天已經(jīng)到來(lái)。成都甲級(jí)寫(xiě)字樓稀缺的事實(shí)不容回避。作為西南中心城市，成都近年來(lái)吸納了許多大型國(guó)際企業(yè)進(jìn)駐。甲級(jí)租金和售價(jià)更加穩(wěn)定也顯示了成都寫(xiě)字樓將是一個(gè)更加繁榮的市場(chǎng)。從2002年到2007年第一季度，甲級(jí)寫(xiě)字樓單位面積租金從78.25元m2持續(xù)上升到101.35元，共上升了23元；每平方米的售價(jià)從2002年的8128元增加到2007年的10349元，總共增長(zhǎng)超過(guò)2000元。仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，去年寫(xiě)字樓租金微升0.5％，全年上升了3.8％。今年第一季度，成都寫(xiě)字樓平均凈租金按季上升1.6％。預(yù)計(jì)今年將有約9萬(wàn)平方米的辦公樓落成，空置率會(huì)因而上升。不過(guò)，隨著租戶為擴(kuò)展業(yè)務(wù)而增租或?qū)k公室進(jìn)行升級(jí)，空置率會(huì)穩(wěn)步下降。仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，雖然部分舊寫(xiě)字樓可能減租以留住現(xiàn)有租戶，但隨著優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的落成，租金還將溫和增長(zhǎng)。