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房地產(chǎn)投資全球化時(shí)代來(lái)臨 上海吸納全球資金速度加快
全球商業(yè)地產(chǎn)資訊 

 
    2007年6月26日 北京 - 環(huán)球房地產(chǎn)投資市場(chǎng)正在經(jīng)歷著前所未有的快速發(fā)展。為了尋求更高回報(bào)并于投資組合中加入房地產(chǎn)以分散投資風(fēng)險(xiǎn)，資金持續(xù)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們相信國(guó)際房地產(chǎn)投資市場(chǎng)在未來(lái)中長(zhǎng)期內(nèi)將朝四個(gè)方位持續(xù)發(fā)展：投資者整體數(shù)量的增長(zhǎng)、更廣泛的投資目標(biāo)、投資策略的多元化以及更多房地產(chǎn)投資產(chǎn)品；全球各區(qū)域目前都經(jīng)歷著相似的發(fā)展趨勢(shì)。正當(dāng)股票市場(chǎng)在過(guò)去幾年內(nèi)變得更為反復(fù)，房地產(chǎn)相關(guān)投資相對(duì)穩(wěn)定的收入得到了投資者的青睞。

    隨著房地產(chǎn)私募基金和房地產(chǎn)投資信托（REITs）的發(fā)展以及來(lái)自金融機(jī)構(gòu)和非上市信托的投資興趣越來(lái)越濃厚，幾乎所有類型的機(jī)構(gòu)投資者正在全球房地產(chǎn)投資市場(chǎng)上扮演著日益重要的角色。得到投資者增加新興市場(chǎng)投資的支持，預(yù)計(jì)亞洲將繼續(xù)為全球資金浄吸納者，區(qū)內(nèi)中國(guó)和印度這兩個(gè)崛起中的大國(guó)是最大的全球房地產(chǎn)投資基金聚集地之一；而越南和菲律賓等其它一些快速發(fā)展的小經(jīng)濟(jì)體中的項(xiàng)目，也越來(lái)越受到投資者的關(guān)注。

    作為中國(guó)內(nèi)地的金融中心，上海是國(guó)內(nèi)最富裕的城市，并擁有內(nèi)地最具活力同時(shí)又是最為成熟的經(jīng)濟(jì)，以及完善的交通和通信基礎(chǔ)設(shè)施。這些無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)無(wú)疑會(huì)讓這座城市繼續(xù)成為外資進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地的首選和房地產(chǎn)投資全球化浪潮中的最大受益者。

    2004年之前，本地投資者是上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的主導(dǎo)力量；彼時(shí)投資者主要集中在住宅項(xiàng)目開發(fā)和銷售領(lǐng)域。然而在過(guò)去的三年中，在政府為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱而采取一系列的宏觀調(diào)控措施之后，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的模式也出現(xiàn)重大突破：海外投資者開始收集收租型物業(yè)并涉足不同的物業(yè)類型。這模式可讓他們避免過(guò)熱的住宅市場(chǎng)所帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，他們的投資年期亦改變至中長(zhǎng)期。

    世邦魏理仕研究部的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去三年中海外機(jī)構(gòu)投資者在上海用于整幢物業(yè)收購(gòu)的總額已經(jīng)達(dá)到197億元人民幣。盡管政府為平抑市場(chǎng)中的短期投機(jī)于2006年7月出臺(tái)171號(hào)文件抬高了外資進(jìn)入的資金門檻并作出了一些限制，但投資者的勢(shì)頭未減。僅2007年一季度，總成交金額就已達(dá)到38億元人民幣。

    推動(dòng)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的原因，包括全國(guó)和上海市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速成長(zhǎng)，以及零售、物流和最近國(guó)家逐步放開銀行等領(lǐng)域外商投資限制，開放政策帶來(lái)了大量跨國(guó)公司, 他們亦在中國(guó)不斷擴(kuò)張?？鐕?guó)公司的增多，及本地企業(yè)高速成長(zhǎng)，使各類物業(yè)的需求大增，并成為支撐租金持續(xù)上漲的重要因素。

    此外，中國(guó)政府在2005年采用了更為靈活的匯率機(jī)制，使人民幣兌美元的匯率于過(guò)去23個(gè)月內(nèi)上升了7％，人民幣升值已成為外資增加在中國(guó)投資的另一個(gè)重要因素，市場(chǎng)普遍亦認(rèn)為升值仍會(huì)持續(xù)，而中央政府也認(rèn)為一個(gè)有管理的、逐步的人民幣升值會(huì)是國(guó)家的最好選擇。

    海外投資者參與的增加，還促使上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)趕上國(guó)際投資潮流，也是該市場(chǎng)日漸成熟的催化劑。

    其中一項(xiàng)趨勢(shì)是機(jī)構(gòu)投資者的顯著增多。這些機(jī)構(gòu)投資者來(lái)自美國(guó)，歐洲，澳洲，亞洲甚至中東等全球各地，不斷地尋找這個(gè)城市中的投資機(jī)會(huì)，有小部分更積極出擊。私募基金和核心型基金亦相繼進(jìn)入上海，并豐富了活躍于上海機(jī)構(gòu)投資者的類型。

    我們發(fā)現(xiàn)來(lái)自歐洲的機(jī)構(gòu)投資者對(duì)上海的興趣明顯變得更為濃厚。英國(guó)房地產(chǎn)投資公司Grosvenor日前收購(gòu)了位于古北新區(qū)的服務(wù)式公寓項(xiàng)目維也納廣場(chǎng)，這是其在上海的第一筆收購(gòu)交易。在此之前，SEB Immobilien-Investment GmbH 于2006年收購(gòu)了白金大廈，是繼德意志銀行和DIFA基金后另一筆來(lái)自德國(guó)投資者的交易。此外，上海也受惠于私募基金增加其全球物業(yè)投資比重的浪潮中。2006年，Gateway Capital以8100萬(wàn)美元收購(gòu)了翠湖天地御苑的18號(hào)樓，而凱雷則以1.026億美元將中房森林別墅的110幢別墅收入囊中。

    第二，隨著收購(gòu)中心地區(qū)成熟項(xiàng)目越來(lái)越難，投資者對(duì)于中心地區(qū)以外的項(xiàng)目(主要是工業(yè)物業(yè))和具有較大重建和租金提升潛力的爛尾項(xiàng)目的興趣有所增加。一個(gè)典型的案例就是摩根士丹利以2.468億美元收購(gòu)爛尾長(zhǎng)達(dá)8年之久的東海廣場(chǎng)一期。另外，上海作為中國(guó)在香港之后第二大集裝箱港的地位，加之貿(mào)易和國(guó)內(nèi)消費(fèi)增長(zhǎng)的推動(dòng)，使物流倉(cāng)儲(chǔ)類物業(yè)的投資快速增長(zhǎng)，并愈加受到海外機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注。2007年有一項(xiàng)重大的物流設(shè)施收購(gòu)達(dá)成。日本的新熙地株式會(huì)社收購(gòu)了262,000平方米的保稅倉(cāng)庫(kù)，以及用作未來(lái)開發(fā)的300,000平方米土地。

    我們關(guān)注的另一個(gè)趨勢(shì)是，周邊市場(chǎng)上房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)的蓬勃發(fā)展對(duì)上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)也產(chǎn)生了正面的的影響。盡管中國(guó)內(nèi)地目前尚未制定有關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金的法案，但是基于對(duì)上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的樂觀預(yù)期，以及可為基金投資者提供更具吸引力的股息率的較高物業(yè)投資回報(bào)率，上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)仍是區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金的選擇之一。凱德中國(guó)零售房地產(chǎn)基金2006年12月在新加坡的成功上市更引起區(qū)內(nèi)投資者的關(guān)注。該基金的最初資產(chǎn)包由中國(guó)內(nèi)地的7個(gè)零售物業(yè)組成，其中包括位于上海建筑面積達(dá)72,729平方米的七寶商城。雖然眾多機(jī)構(gòu)對(duì)將內(nèi)地商用物業(yè)打包成房地產(chǎn)投資信托基金上市頗具興趣，但在上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)上，物流倉(cāng)儲(chǔ)類物業(yè)目前為止是REIT的主要收購(gòu)對(duì)象。AMB和豐樹物流信托目前在物業(yè)證券化這一領(lǐng)域表現(xiàn)得最為積極。

    盡管中央政府出臺(tái)了171號(hào)文件，以針對(duì)不斷上升的住房?jī)r(jià)格和大量海外資金流入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，并期控制在房地產(chǎn)領(lǐng)域的外商投資，從海外投資者2006年下半年在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，171號(hào)文件的影響是溫和的。一方面，降溫措施的推出減卻了短炒投機(jī)者的熱情，另一方面，以長(zhǎng)線投資為目標(biāo)的機(jī)構(gòu)投資者則繼續(xù)活躍，他們針對(duì)新措施對(duì)其投資策略進(jìn)行微調(diào)并增加股權(quán)投資的比重。

    今年一季度，上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的活動(dòng)有所放緩，但我們發(fā)現(xiàn)海外機(jī)構(gòu)投資者對(duì)于上海各種物業(yè)的投資機(jī)構(gòu)繼續(xù)保持著強(qiáng)烈的關(guān)注。而且，隨著越來(lái)越多的股市獲利資金部分回流房地產(chǎn)市場(chǎng)，加之國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司以及來(lái)自歐洲、韓國(guó)、中東等更多機(jī)構(gòu)投資者在對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間調(diào)研后的進(jìn)入，預(yù)計(jì)今年二季度起將有更多的成交涌現(xiàn)。

    世邦魏理仕對(duì)上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)充滿信心。在中長(zhǎng)期內(nèi)，擴(kuò)大的資金來(lái)源及拓寬的投資目標(biāo)將成為上海市場(chǎng)的主要特點(diǎn)。除了已開始涉足上海的美洲、歐洲和東南亞機(jī)構(gòu)投資者外，來(lái)自其它地區(qū)如澳洲和中東的資金，亦會(huì)加速進(jìn)入上海，以賺取豐厚回報(bào)及幣值上升的收入。此外，投資目標(biāo)亦不再局限于傳統(tǒng)物業(yè)類型和地點(diǎn)。有潛力的投資項(xiàng)目，如工業(yè)、酒店和基建等環(huán)節(jié)，以及擁有良好基礎(chǔ)設(shè)施的非核心地段，將會(huì)是投資者為分散投資而加入其組合的新目標(biāo)。擁有這兩個(gè)特點(diǎn)，上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)將與其它成熟經(jīng)濟(jì)體一樣，更富流動(dòng)性，并成為全球物業(yè)投資平臺(tái)中聯(lián)系更為緊密的一個(gè)部分。

    最后，大上海投資的定義在未來(lái)亦會(huì)有根本的改變?，F(xiàn)時(shí)一加五的“大上海”概念（包括上海、無(wú)錫、南通、嘉興和湖州），將隨著第五條高速鐵路、蘇通長(zhǎng)江大橋、杭州灣跨海大橋和滬杭磁力懸浮火車的相繼落成，而擴(kuò)展至其它于長(zhǎng)江三角洲中上游的主要城市，即江蘇省內(nèi)的昆山和南京以及浙江省內(nèi)的杭州和寧波。