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世邦魏理仕：亞洲寫字樓租金持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)
焦點(diǎn)寫字樓網(wǎng) office.focus.cn 2007年05月23日

　　2007年第一季度，亞洲寫字樓市場(chǎng)發(fā)展迅速，大多數(shù)城市的頂級(jí)寫字樓租金創(chuàng)出歷史新高。金融服務(wù)領(lǐng)域的拓展為東京、香港和新加坡等區(qū)域內(nèi)領(lǐng)先的全球商業(yè)中心的核心區(qū)域帶來(lái)巨大的增長(zhǎng)動(dòng)力。 自2006年12月中國(guó)政府進(jìn)一步向外資銀行開放金融服務(wù)業(yè)以來(lái)，上海作為中國(guó)領(lǐng)先的金融中心已經(jīng)從銀行業(yè)的發(fā)展中受益頗多。同時(shí)，在北京和廣州，跨國(guó)公司對(duì)寫字樓的需求十分強(qiáng)勁。印度受到外資青睞成為跨國(guó)公司新的落腳點(diǎn)，其各主要城市依舊面臨著寫字樓供應(yīng)緊縮的狀況，在強(qiáng)勁需求的刺激下租金持續(xù)攀升。孟買、德里和班加羅爾在第一季度的租金呈現(xiàn)出兩位數(shù)增長(zhǎng)，這也促使租戶加快了在非核心地帶擴(kuò)張的步伐。

　　在東京，高檔寫字樓面積短缺以及租賃需求強(qiáng)勁促使租金上揚(yáng)，進(jìn)一步提升了東京業(yè)主所處的強(qiáng)勢(shì)地位。高端市場(chǎng)的平均租金，包括公共領(lǐng)域管理費(fèi)，已經(jīng)達(dá)到每月每坪56，750日元（每平方英尺13.51美元），季度環(huán)比增長(zhǎng)2.7%，年度同比增長(zhǎng)24.7%。凈可租賃面積為230萬(wàn)平方英尺的四處甲級(jí)寫字樓在本季度被租賃一空。甲級(jí)寫字樓的空置率繼續(xù)縮緊，達(dá)到0.7%，下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　盡管新加坡的寫字樓租賃市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)緊張的局面，但市場(chǎng)表現(xiàn)依舊活躍，同時(shí)空置率也迅速降低。金融領(lǐng)域的不斷擴(kuò)張繼續(xù)讓出租方占據(jù)主導(dǎo)地位。雖然今年第一季度早些時(shí)候新加坡國(guó)際基金大廈（59，000平方英尺） 竣工，但仍然無(wú)法緩解當(dāng)前供應(yīng)緊張的局面。甲級(jí)寫字樓的租金已經(jīng)上升到平均每月每平方英尺8.60新加坡元（5.62美元），季度環(huán)比增長(zhǎng)10.1%，年度同比增長(zhǎng) 53.6%。

　　由于年初調(diào)整了年度租金，在2007年第一季度首爾甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的租金季度環(huán)比增長(zhǎng)1.3% 。本季度四處總面積約168萬(wàn)平方英尺的寫字樓投入市場(chǎng)。盡管新的樓盤帶來(lái)了新的存量和租賃業(yè)務(wù)，但空置率在市場(chǎng)積極吸納的作用下依舊繼續(xù)下降。

　　位于香港CBD的知名寫字樓需求依舊強(qiáng)勁，導(dǎo)致高端的甲級(jí)寫字樓存量有限。由于持續(xù)穩(wěn)固的需求，尤其是來(lái)自銀行和對(duì)沖基金方面的需求，CBD的租金迅速攀升。例如，某對(duì)沖基金以每月170港元每平方英尺的有效租金確認(rèn)了國(guó)際金融中心二期5，000平方英尺的面積（可出租）。

　　中國(guó)大陸一線城市在2007年迎來(lái)供應(yīng)高峰，但北京、上海和廣州都實(shí)現(xiàn)了持續(xù)性增長(zhǎng)。在第一季度，這三座城市的凈吸納量達(dá)到440萬(wàn)平方英尺。

　　上海寫字樓的平均租金一路上揚(yáng)，季度環(huán)比增長(zhǎng)2.5%，達(dá)到每月每平方米203.9元人民幣（每平方英尺2.45 美元）。本季度由于沒有新的供應(yīng)，可用面積被迅速吸納，大量預(yù)先承諾得以兌現(xiàn)。全市的空置率為5.6%，較上一季度下降了2.1 個(gè)百分點(diǎn)。

　　2007年第一季度北京寫字樓市場(chǎng)的交易量下降，主要因?yàn)榍》晷麓杭压?jié)，寫字樓租賃以及交易活動(dòng)都受到季節(jié)性影響。高檔寫字樓的平均租金繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，季度環(huán)比增長(zhǎng)0.7%，至每月每平方米175.2 元人民幣（每平方英尺2.1美元）。位于CBD東部金融街的華貿(mào)中心A座和B座寫字樓以及北京金融城B座（北京銀行）本季度入市。由于新增160萬(wàn)平方米寫字樓入市，本季度北京寫字樓的空置率將上升0.7個(gè)百分點(diǎn)至12.6% 。

　　在廣州，由于跨國(guó)公司搬遷或擴(kuò)展業(yè)務(wù)，寫字樓租賃交易受到極大推動(dòng)，其中甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)以IT和金融行業(yè)最為活躍。粵海天河城大廈定位是高端甲級(jí)樓盤，本季度開盤，租戶包括西門子， 已租下73，200平方英尺作為其華南區(qū)總部，以及知名運(yùn)動(dòng)品牌阿迪達(dá)斯（24，400平方英尺）。

　　2007年第一季度，臺(tái)北沒有新的樓盤落成，而預(yù)計(jì)直到2008年才會(huì)有新的樓盤落成，而這些新落成的樓盤大多留作自用。雖然成交量較最高的第四季度有所下降，但需求依舊強(qiáng)勁。大多數(shù)高端寫字樓都已出租完畢，畢馬威和ING人壽入駐臺(tái)北101，將該座大廈的出租率推高到70% 以上。甲級(jí)寫字樓的租金在本季也保持繼續(xù)上揚(yáng)，而同時(shí)空置率在不斷縮緊，這一趨勢(shì)在本年度還將繼續(xù)。

　　在印度大多數(shù)城市的寫字樓供應(yīng)仍然短缺而租金繼續(xù)上揚(yáng)。德里和國(guó)家資本地區(qū)（NCR）的寫字樓租金再創(chuàng)新高。由于CBD寫字樓可用面積有限，這一趨勢(shì)開始轉(zhuǎn)移到郊區(qū)，尤其在Gurgaon和Noida，并且將持續(xù)相對(duì)較長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期。孟買的空置率為2.1%，為第一季度的新低。由于租戶搬遷到其他次級(jí)市場(chǎng)中去，優(yōu)質(zhì)寫字樓騰出來(lái)的空間很快被吸納，吸納方以金融機(jī)構(gòu)為主，目的是平衡業(yè)務(wù)強(qiáng)化在其他地域的運(yùn)營(yíng)。 在班加羅爾，大多數(shù)的開發(fā)商選擇一竣工就招租，以期望得到更高的租金。CBD地帶的租金報(bào)價(jià)在2007年第一季度的季度環(huán)比增長(zhǎng)15.4%以上，由于一些租賃到期促成了多筆可觀的交易。

　　在東南亞的其他地方，預(yù)計(jì)菲律賓的 BPO/呼叫中心領(lǐng)域?qū)⒗^續(xù)帶動(dòng)馬尼拉市寫字樓市場(chǎng)。在Makati CBD，強(qiáng)勁的需求和有限的供應(yīng)使租金進(jìn)一步攀升，以致于很多呼叫中心公司紛紛搬離Makati，選擇像 Eastwood 、Alabang等這樣租金相對(duì)便宜的地方。

　　雅加達(dá)和吉隆坡的寫字樓市場(chǎng)非常活躍，這兩個(gè)城市在租金方面都獲得明顯增長(zhǎng)。在2007年第一季度，在胡志明市的寫字樓市場(chǎng)仍然強(qiáng)勁的需求帶動(dòng)之下，盡管有634，430平方英尺的非甲級(jí)寫字樓投入市場(chǎng)，該市各個(gè)檔次寫字樓的出租率依舊達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的97%之高。由于泰國(guó)政治不穩(wěn)定以及對(duì)外資政策的不確定，曼谷的高端寫字樓一直處于疲軟狀態(tài)。很多公司由于采用“觀望”態(tài)度而造成需求疲軟。

　　放眼未來(lái)，我們預(yù)計(jì)在亞洲，大多數(shù)寫字樓市場(chǎng)的需求動(dòng)力將保持強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)。隨著區(qū)域商業(yè)環(huán)境不斷改善，企業(yè)租戶將需要承租更多面積，從而促使他們必須在完工之前對(duì)高端寫字樓做出預(yù)定，或者需要付出更多的費(fèi)用以進(jìn)駐知名的辦公場(chǎng)所。

　　鑒于某些公司努力尋求更低成本、更大樓面的辦公場(chǎng)所，這種向周邊擴(kuò)散的趨勢(shì)將在一些大城市繼續(xù)，這類公司也將搬離核心地帶，進(jìn)駐到正在興起的商務(wù)園區(qū)。