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07年商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)六大趨勢(shì)
2007-05-23 13:07:38　來源: 中國(guó)證券報(bào)　 

    由中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)和中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟最近發(fā)布的《２００７中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》（下稱報(bào)告）顯示，２００７年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)格局正在悄然發(fā)生變化。

    一、持有型物業(yè)明顯增加

    商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷模式從發(fā)展初期的以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”為主要銷售模式開始逐漸被經(jīng)營(yíng)持有型物業(yè)所取代。據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟２００７年年初對(duì)６９９家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的網(wǎng)上問卷調(diào)查顯示：選擇“只租不售”模式的達(dá)到了３９％，而在２００６年的調(diào)查中，選擇持有性物業(yè)比例僅為２１．４％。

    受整體持有趨勢(shì)的影響，一些原本是分割出售的商業(yè)項(xiàng)目也轉(zhuǎn)向了“自持物業(yè)”，如北京三環(huán)新城社區(qū)商業(yè)街ＳＵＮＮＹ ＴＯＷＮ、明天第一城部分商業(yè)、珠江帝景部分商業(yè)等。

   二、大項(xiàng)目集中放量

    報(bào)告認(rèn)為，２００６年北京商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資翻倍，其主要因素是為了趕奧運(yùn)會(huì)商機(jī)，２００７年北京投放市場(chǎng)的大型商業(yè)項(xiàng)目有美羅城、新三里屯、鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚購物中心等數(shù)十個(gè)。上海也因世博會(huì)概念和打造奢侈品天堂理念而大項(xiàng)目層出不窮。

    在二三線城市，寶龍、明發(fā)等福建系地產(chǎn)商在無錫、揚(yáng)州、青島等地相繼開發(fā)四、五十萬平米之巨的商業(yè)項(xiàng)目，恒隆、華潤(rùn)、萬達(dá)等公司在沈陽、大連、杭州、無錫的項(xiàng)目規(guī)模都在十萬平米以上。

    根據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟對(duì)開發(fā)商已開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)類型的調(diào)查，開發(fā)集商業(yè)、寫字樓、酒店、住宅、公寓等于一體的綜合體占據(jù)的比例最高，達(dá)到２９％。

    三、商業(yè)與地產(chǎn)邁向深度合作

    大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與連鎖商業(yè)企業(yè)“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”已經(jīng)逐漸成為趨勢(shì)。隨著零售業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度的加劇，零售企業(yè)擴(kuò)張欲望的增強(qiáng)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提高項(xiàng)目成功率的壓力，將使雙方合作需求進(jìn)一步加強(qiáng)，預(yù)計(jì)這一模式將在２００７年繼續(xù)向深度發(fā)展，并深刻改變商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)格局。

    四、大中型城市開發(fā)布局多中心化

    隨著城市居住區(qū)域的變遷，城市傳統(tǒng)的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足新興居住區(qū)的消費(fèi)和購物需求。新建小區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大、交通的大幅改善、服務(wù)人群較高的消費(fèi)能力以及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相對(duì)平緩，均為一定規(guī)模的商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供了空間，使服務(wù)于城市副中心區(qū)域的商業(yè)中心逐步形成。

    五、二三線城市成投資新熱點(diǎn)

    在經(jīng)歷了一個(gè)發(fā)展階段后，很多的國(guó)內(nèi)外商家店鋪在一線城市的布局已經(jīng)趨于飽和，因此紛紛開始著力關(guān)注更為龐大的中小城市市場(chǎng)，區(qū)位和交通優(yōu)越的二線城市逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)投資的新寵。

    二、三線城市的巨大市場(chǎng)潛力吸引了大量外資企業(yè)進(jìn)入。例如，香港商業(yè)地產(chǎn)巨鱷恒隆地產(chǎn)２００７年以前在上海以外的內(nèi)地其他１０個(gè)城市，每年購入３—４塊大型土地，共建約１０個(gè)購物商場(chǎng)，投資金額預(yù)計(jì)將達(dá)２００—２５０億港元。這種發(fā)展勢(shì)頭在２００７年將繼續(xù)保持。

    六、外資進(jìn)入方式趨于多樣化

    隨著２００６年年底金融業(yè)全面對(duì)外開放，加之人民幣升值的預(yù)期和宏觀調(diào)控后國(guó)內(nèi)資金環(huán)節(jié)收緊等因素影響，２００７年的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將迎來更多的境外投資者。外資企業(yè)開始由單純并購深入到開發(fā)環(huán)節(jié)，進(jìn)一步拓展市場(chǎng)。外資只租不售的做法將給市場(chǎng)帶來更多的正面示范效應(yīng)，并對(duì)分散銷售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目形成壓力；外資大規(guī)模的資本投入帶來了大項(xiàng)目的開發(fā)，也將進(jìn)一步推進(jìn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)購物中心模式的發(fā)展。（周雪松/中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)）